葉雷

        房價過高是個老問題。住建部這次會議也是在老調重彈，沒什么新意。其實，早在今年“兩會”上，住建部副部長郭允沖就真情告白：“房價調控需要多個部門協同努力，而住建部在調控房價方面幾乎沒有什么手段。”現實確實如此。在市場經濟條件下，除了加快保障性住房建設之外，更主要的是靠差別化信貸和稅收政策來遏制房價過快上漲，而這些政策都不是住建部能夠說了算的。

        其實，正如人們說的，加強房地產市場的調控，形成配置高效合理的市場機制，缺的不是辦法，而是決心。辦法有哪些呢？擴大土地供應、降低土地價格、加快保障性住房建設、打擊捂盤抬價等，都是有效辦法之一。但這些辦法基本都屬于行政手段，短期效果可能比較明顯，但從長期來看，還是治標不治本，市場經濟需要市場的手段，差別化的信貸和稅收政策，可能才是遏制房價過快上漲的最好辦法。

        前幾天，“二套房首付須60%”的傳聞四處傳播，我很是高興。可是，4月11日下午銀監會對此進行了緊急辟謠。2009年5月25日，國務院公布的《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》中，提到了“研究開征物業稅”，社會廣泛議論一番之后，也沒有下文。今年，以重慶擬開征“特別房產消費稅”和上海可能開征“房產保有稅”，成為熱門話題。這些話題之所以爭論較大而難有共識，除了既得利益者的“活動”之外，更重要的是沒有體現出差別化。

        各國都一樣，二手房的價格一般不會超過新房的80%。因此，利用“二手房市場”來調控新房價格，是比較通用的政策。當然，我國也注意了這一點，但我國的思路主要是以增加交易成本來降低二手房的流通率，從而來限制炒房。政策本意雖好，但由于降低二手房的流通率使市場上的房源更少，在剛性需求較高的我國，不但沒有使房價降下來，反而進一步拉抬了房價，使得大部分人即使不吃不喝積攢幾十年也買不起一套新房。

        同時，由于我國稅收政策“差別化”沒有體現出來，房產的持有成本較低，甚至是零。這樣就使得少數富人囤積房源以出租，并利用房源的短缺性質不斷地炒高房租，結果是大多數人不得不把收入的相當一部分甚至是大部分作為房租交給富人，少數富人便成了不勞而獲的食利階層，從而進一步加劇了社會的貧富懸殊，減少了依靠勤勞致富的成功幾率。

        根據相關研究，在我國現有城市住房數量的基礎上，市場上的“二手房”流通率每提高一個百分點，市場上的流通房源將增加30%左右。隨著城市住房總量的進一步增長，這種效果就會更加明顯。目前，國際成熟市場的二手房流通率約為8%，英美等國家更是超過了15%，而我國只有3%左右。因此，以差別化的信貸和稅收政策激活二手房流通，應可作為遏制房價過快上漲的對策之一。

        這種差別化的信貸和稅收政策如何設計？第一，要大幅降低二手房交易的成本，目前，交易成本基本上占了房價總額的10%以上，太高了。市場上，沒有人愿意投資老住房，而且房齡越大房價也往往越低。因此，二手房的交易成本可以以房齡來設計成階梯式的，房屋越舊，交易成本越低，甚至為零。第二，對一套房和二套房實行差別明顯的信貸政策，對那些要購買二套房而又不準備售出第一套房的購房者，就應該如這個月初的傳聞一樣，二套房首付須60%，甚至是70%、80%，三套或以上付全款，而那些出售一套房再購買二套房的購房者，則應允許其享受一套房的信貸政策。第三，要利用高于市場房租的物業稅，或者是特別房產消費稅、房產保有稅、房屋空置稅等，來消除食利階層，逼迫擁有多套房者將房屋上市銷售。

        差別化的信貸和稅收政策實施的難處有三：一是損害了既得利益者的利益，新政策面臨很大阻力；二是涉及不同的部門，部門利益必然作祟，從而影響政策的堅定性和一貫性；三是政府財政對土地的依賴，GDP增長對房地產行業的依賴，必然會影響政府的決心和勇氣。但從長遠來看，管理好房價，對人民有利，對國家有利，堅決采取措施宜早不宜遲。



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