每經記者  楊羚強  發自上海

        “恭喜SOHO中國上海的團隊！我們的寫字樓單價突破10萬元。”12月29日，在得知SOHO中國旗下上海項目——東海廣場以1.21億元總價，100372元/平方米單價成交了57樓頂層寫字樓之后，興奮異常的SOHO中國總裁潘石屹在微博上第一時間發出了這樣一條消息。而這一價格也創造了上海寫字樓銷售的新紀錄。

        此前，戴德梁行上海公司發出的報告顯示，上海絕大部分寫字樓的銷售均價只有每平方米5萬元~6萬元，僅個別項目的銷售均價能達到7萬元/平方米。類似潘石屹這樣能夠把東海廣場頂樓賣出單價10萬元的情況的確少見。

        但正當人們猜疑上海2011年的樓市是否將進入“寫字樓行情”時，上海本地的房地產業人士卻告訴《每日經濟新聞》記者，東海廣場上述銷售單價僅僅只是個案，并沒有參照性。天價寫字樓的現象，或者僅屬于潘石屹。

售價接近買入均價的3倍

        根據昨日現場的消息，SOHO東海廣場對57層（最高層）進行整層拍賣，共有來自江浙滬等地的30余家投資商參與了此次拍賣角逐，經過34輪的加價，最終一名來自安徽的商人以1.21億元的總成交額將其拍下。

        不計算整個東海廣場項目的收益，僅僅就57樓的頂層寫字樓而言，其售價就已經接近買入時價格的3倍，而SOHO中國在整個項目的收益也已經超過100%。

        去年8月18日，曾經是上海市中心最大爛尾樓項目的上海東海廣場正式被SOHO中國以24.5億元收入囊中，折合單價僅為3.4萬元/平方米。僅3個月后，東海廣場就以6萬元/平方米的報價散賣，當時業內預言，如果全部售出，公司收益率會超過100%。

        而昨日潘石屹通過拍賣更是將大廈頂樓價格抬高到100372元/平方米，相當于買入均價的近3倍。上海中原地產工商鋪部的總監陶翃認為，潘石屹給銷售團隊的提成相對比較高，實際回報可能達不到200%，但如此高的收益在上海的商業地產領域仍然是極為少見的。

        對于大多數房地產業內人士來說，東海廣場上述超過10萬元/平方米的天價是創紀錄的。中國房地產信息集團的數據顯示，截至今年12月，上海寫字樓的平均成交價僅僅只有19978元/平方米。大部分內環內的寫字樓項目的銷售均價都只有每平方米5萬元~6萬元。

        中房信分析師薛建雄認為，上海今年大部分時間內寫字樓的成交情況都很一般，原因是寫字樓的調控要比住宅力度小一些，不過成交面積仍比去年下降了三成。

        “老潘是炒作。”華燕分析師張宏偉在聽到上述消息后第一反應是，10萬元的寫字樓成交單價并不能代表上海寫字樓的整體價格走勢，目前上海絕大部分的寫字樓都到不了6萬元以上的價格，普通甲級寫字樓的售價也只有每平方米3萬~5萬元。

高價成交不代表整體行情

        大部分房地產業分析師都認為，SOHO東海廣場頂樓的高價成交并不會代表上海寫字樓的整體行情趨勢。

        “關鍵是租金不支持。”上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍表示。

        此前，戴德梁行寫字樓部華東區董事、主管楊達透露，截至今年12月份上海甲級寫字樓租金水平達到每天每平方米7.14元。

        即使是國際金融中心、上海環球金融中心等頂級寫字樓的租金不過10~15元/平方米/日。以每天15元/平方米的租金價格計算，SOHO東海廣場頂樓的1.21億元成交總價回報周期也需要大約20年，遠遠高于一般寫字樓的投資回收周期。

        “正常價格應該是每平方米7萬到8萬元。”陶翃說，盡管今年上海寫字樓的租金價格上漲了15%~20%，并且后續仍然有上漲的趨勢，但租金上漲的幅度并不足以為上海的寫字樓提供和住宅項目一樣的上漲空間。

        尤其是潘石屹的SOHO東海廣場所在的位置并不是上海南京西路或者靜安寺那樣的核心商業圈，所以能賣出10萬元的單價一是因為位于項目的頂層，有一定的特殊意義；第二則是因為區域內可售寫字樓供應稀少，項目沒有可參考對象；第三是潘石屹的營銷手法和上海傳統的開發商有很大的區別。

        據介紹，潘石屹在宣傳項目時，會跑到浙江包下當地五星級酒店的一個包間作展示、銷售。在當地可供投資的商品比較稀缺的情況下，這樣的營銷手法對很多高端群體具有很強的吸引力。

        “你我都在上海，自然知道東海廣場并不處于南京東路或靜安寺的核心位置。但那些人知道嗎？”一位不愿意透露姓名的房地產業內人士說。

相關新聞

北京二手房月銷重返2萬套

每經記者  尚希  發自北京

        北京房地產交易管理網數據顯示，截至28日，12月北京二手房總成交量已達20429套，相比11月份的18413套，環比上升10.9%。這是繼今年4月（“新國十條”出臺當月）后，北京樓市二手房成交再次突破兩萬套大關。而19720元/平方米的均價也創下調控以來的最高價。

        昨日  （12月29日），《每日經濟新聞》記者從京城多家熱點區域的中介門店了解到，年關將至，多數購房者的觀望態度逐漸有所動搖，大多希望能在年前選到合適的住房。“不單是購房者心態發生了變化，大多數業主也從惜售的心態演變成開始積極尋找買主，希望能在年前出售，周轉資金。使得近期的房源供給十分充足。”北三環安貞西里一家中介門店的中介人員表示。

        對于日趨火爆的二手房市場，北京中原三級市場研究總監張大偉在接受記者采訪時表示，調控政策的效應開始受到影響，由于絕大部分購房者認為房價不會出現質的下調，所以購買力依然踴躍。“目前日均二手房住宅成交量已達674套，環比上漲超兩成”。張大偉說。

        進入12月，北京出現了商品房集中供應熱潮，但真正為成交量做出貢獻的多為一些低價樓盤，熱銷的新盤均價則多低于20000元/平方米，其他項目部分并未如期開盤，或標價過高惜售，這也促進了12月二手房價格的上漲。

        就在二手房市場出現量價齊升的局面之時，來自北京中原的統計顯示，目前剛性需求占比明顯下調，而投資及改善占比繼續上漲。目前全款購房者占比接近七成。“一線城市12月住宅總成交量已呈現全面回暖的態勢，深圳回

        升幅度最大，環比上漲72%。”在張大

        偉看來，明年調控的壓力將會更大。



如需轉載請與《每日經濟新聞》報社聯系。未經《每日經濟新聞》報社授權，嚴禁轉載或鏡像，違者必究。

聯系電話：021-60900099轉688

每經訂報電話

北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-83520159    成都：028-86516389    028-86740011    無錫：15152247316