每經(jīng)記者  徐學(xué)成  發(fā)自廣州

    被稱為“年內(nèi)最大規(guī)?！钡囊粓?chǎng)土地拍賣會(huì)昨日（9月1日）在廣州舉行，涉及9幅地塊，總占地面積近20萬平方米，最終8幅地塊均以底價(jià)成交。

    這是廣州明確實(shí)行“勾地制”后第一次大規(guī)模出讓土地，盡管  “勾地”可避免流拍，卻無法提振日益低迷的土地市場(chǎng)。

8塊地以底價(jià)成交

    從拍賣會(huì)開始到最后一塊地成交，全程用時(shí)不過20分鐘，現(xiàn)場(chǎng)有人感嘆“賣豬肉也沒這么快的”。

    截至拍賣開始前，僅有4家房企提出了意向，記者在現(xiàn)場(chǎng)獲取的最終結(jié)果是，廣東邦華拿下了其中的兩地塊，另外兩家分得花都區(qū)的1幅地塊和番禺區(qū)的6幅地塊，還有1家空手而歸。其中8幅地塊以底價(jià)成交，只有1幅地塊的成交價(jià)比底價(jià)高出了100萬元。并未拿到心儀地塊的一家開發(fā)商向記者表示，雖然此前一直看好其中的某地塊，但無法接受報(bào)價(jià)，最終只能拱手讓人。

    雖然9幅地塊順利出讓，但其成交價(jià)僅比底價(jià)高出100萬元，且現(xiàn)場(chǎng)竟然無人競(jìng)價(jià)，這種局面其實(shí)也折射出了目前廣州土地市場(chǎng)的低迷。

    根據(jù)廣州市國土房管局此前掛出的出讓公告，這9幅地塊分別位于廣州市荔灣區(qū)、花都區(qū)、白云區(qū)和番禺區(qū)，總占地面積為199481平方米，建筑面積總計(jì)484676平方米。從土地用途來看，純居住用地所占的比例很小，僅位于白云區(qū)和番禺區(qū)的兩幅地塊可以作為住宅用地。

    值得注意的是，位于白云區(qū)的鵝掌坦地塊成交樓面價(jià)僅為2432元/平方米，與周邊樓價(jià)相比，具備可觀的利潤空間，不過該地塊需配建公租房，其中中小套型（90平方米以下）比例不低于60%（含配建公共租賃房），須配建公共租賃住房的比例為40%，配建套數(shù)不少于250套；此外，位于番禺區(qū)的6幅地塊大部分只能作為科研設(shè)計(jì)用地，而這幾幅地塊占地面積均在20000平方米以上。

    亞太城市發(fā)展研究會(huì)政策研究中心主任謝逸楓表示，一方面開發(fā)商面臨高負(fù)債和高庫存及高融資成本等貨幣政策收緊的困境，尤其是銷售成交和公司利潤的下降，影響到開發(fā)商拿地的資金。另一方面，出讓的地塊缺乏足夠的吸引力，地塊的限制性條件過多和區(qū)域位置不好導(dǎo)致地塊品質(zhì)不是很高，自然不能受到開發(fā)商熱捧。

    搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，截至上半年，廣州成交的13宗商業(yè)用地和8宗住宅用地幾乎都以底價(jià)拍賣結(jié)束，而據(jù)廣州市財(cái)政局此前透露的信息，今年上半年，廣州市國有土地使用權(quán)出讓收入僅為163億元人民幣，同比減少33.75億元，下降17.14%，這與全年預(yù)計(jì)收入646.5億元的目標(biāo)存在較大差距。

    其他城市的情況也不容樂觀，中國指數(shù)研究院此前發(fā)布的報(bào)告顯示，在其監(jiān)測(cè)的130個(gè)城市當(dāng)中，上半年土地供應(yīng)計(jì)劃的完成率僅在25%左右，此外，上半年成交均價(jià)也同比下降13%。

土地出讓或“以價(jià)換量”

    8月底，《廣州市國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓預(yù)申請(qǐng)暫行辦法》出臺(tái)，廣州正式實(shí)施“勾地制”。

    “勾地制”源于香港，香港的“勾地制度”始自亞洲金融危機(jī)之后。

    所謂“勾地制”，按廣州市的解釋是“境內(nèi)外的法人、自然人或其他組織對(duì)年度公開出讓計(jì)劃或宗地公開出讓預(yù)公告中公布的地塊提出用地意向，并承諾愿意支付的土地價(jià)格，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方（以下簡(jiǎn)稱出讓人）接受承諾并適時(shí)組織實(shí)施預(yù)申請(qǐng)地塊公開出讓活動(dòng)的行為”。其中最“狠”的條款當(dāng)屬設(shè)立“黑名單”——如果開發(fā)商已簽訂預(yù)申請(qǐng)確認(rèn)書但最終不履行承諾，將被禁入土地市場(chǎng)。在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，此舉正是為了防止土地流拍，并借此提振低迷的土地市場(chǎng)。

    但“落花有意，流水無情”，雖然在拍賣之前，“年內(nèi)最大”“9連拍”等字眼充斥，但土地市場(chǎng)依舊難以逃脫被“冷落”的現(xiàn)實(shí)，“勾地制”可防流拍，但無論是對(duì)開發(fā)商的拿地?zé)崆椋€是對(duì)土地的出讓價(jià)格，其產(chǎn)生的影響都十分有限。

    地產(chǎn)專家韓世同表示，市場(chǎng)形勢(shì)不好的情況下，土地出讓最容易出現(xiàn)底價(jià)成交，未來不排除靠調(diào)整地價(jià)來換取土地出讓規(guī)模的可能。

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