又是一年“金九銀十”。房地產(chǎn)市場經(jīng)過上半年的普遍低迷之后，開發(fā)商似乎迎來翻身的機(jī)會。不過，在限購、限貸、限價(jià)以及房產(chǎn)稅等被稱為“史上最嚴(yán)調(diào)控”下，許多業(yè)內(nèi)人士和購房者疑惑，今年“金九銀十”是依舊火爆還是變成“鐵九銅十”?

　　“旺季”前的低迷

　　進(jìn)入9月，各地樓市依舊不溫不火，并沒見“火爆”前的熱潮。

　　中國 指數(shù)研究院1日發(fā)布最新報(bào)告指出，上海、深圳等十大城市8月住宅平均價(jià)格為15773元/平方米，與7月相比略有下降，降幅為0.41%，為去年9月以來首次下降。

　　具體來看，十大城市中，重慶、天津、深圳、成都、杭州、南京、上海等7個城市住宅價(jià)格環(huán)比下降，城市數(shù)比上月增加3個。而廣州、武漢、北京等3個城市價(jià)格環(huán)比上漲，漲幅皆在0.6%以內(nèi)。

　　而8月同期全國100個城市住宅均價(jià)為8880元/平方米，與7月平均價(jià)格8874元/平方米基本持平。其中，56個城市價(jià)格環(huán)比上漲，44個城市環(huán)比下跌。與7月相比，價(jià)格環(huán)比下跌的城市增加11個。

　　房價(jià)下跌的城市在不斷增加。與此同時，許多城市銷量也不樂觀，庫存房數(shù)量直線上升。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月前四周，北京現(xiàn)房共成交619套，日均成交僅約22套，較7月日均成交42套大跌約47%。庫存容量已攀升至37656套，接近歷史最高位。截至8月31日，上海新房庫存面積依舊高達(dá)880萬平方米。同樣的情形在廣州、重慶、武漢等一線城市以及太原、長沙、南寧等二、三線城市大量存在，這些現(xiàn)房將都堆到“金九銀十”去銷售。

　　另外，開發(fā)商上半年拿地成本也同比下降。中國 指數(shù)研究院研究顯示，1至6月，全國130個城市土地成交溢價(jià)率僅為17%，較去年同期減少14個百分點(diǎn)，其中住宅類用地溢價(jià)率為19%，較去年同期減少18個百分點(diǎn)。其中，上海今年前8個月土地出讓金743.1億元，僅為去年全年的48.4%。北京前8個月土地出讓金671.95億元，為去年全年的40.9%。

　　嚴(yán)厲的調(diào)控和旺盛的剛需

　　往年的“金九銀十”，不僅是銷售的黃金季節(jié)，也是漲價(jià)的黃金季節(jié)。伴隨房子的熱銷，房價(jià)也直線上升。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2010年9月份全國各類房屋價(jià)格均呈現(xiàn)出不同幅度的上漲，高檔住宅更是瘋狂上漲15.2%，這種漲勢延續(xù)到了今年上半年。

　　那么，今年的“金九銀十”又面臨著怎樣的市場環(huán)境呢?

　　首先，去年四季度以來，央行多次提高存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率。近日還下發(fā)通知，計(jì)劃將商業(yè)銀行的保證金存款納入存款準(zhǔn)備金的繳存范圍。這意味著銀行資金進(jìn)一步吃緊，繼而影響到房貸。武漢許多銀行的首套房貸利率也上浮了10%至20%。無論是從調(diào)控政策力度還是銀行自身信貸規(guī)模來看，今年下半年個人房貸業(yè)務(wù)都沒有松動的跡象。這將對購房需求起到直接的抑制作用。NextPage

　　而政策的從緊又對市場預(yù)期產(chǎn)生較大影響。對購房者來說，觀望氛圍日益濃厚。據(jù)某房產(chǎn)網(wǎng)調(diào)查，58.82%的網(wǎng)友表示對“金九銀十”是否買房舉棋不定，要視房價(jià)、優(yōu)惠折扣等情況再決定。對開發(fā)商來說，資金壓力將進(jìn)一步加大，銷售將受到影響。資金鏈緊張的開發(fā)商會選擇降價(jià)或打折拋盤回籠資金，而資金相對寬裕的開發(fā)商則會繼續(xù)觀望，甚至借機(jī)捂盤。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，對樓市影響最大的莫過于限購和限貸。雖然目前投資性需求已大大減少。但是，剛性需求尤其是城市建設(shè)及城鎮(zhèn)化過程中所產(chǎn)生的需求并未受多大影響。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來說，影響樓市波動的最關(guān)鍵因素——供需關(guān)系仍未根本改變。所以，無論是量還是價(jià)的方面，商品房銷售短期還不會出現(xiàn)大的震蕩。

　　如此看來，今年的“金九銀十”是否會出現(xiàn)仍然是個未知數(shù)。

　　“金九銀十”還是“銅九鐵十”?

　　在這樣的市場背景下，越來越多的市場人士和購房者認(rèn)為，開發(fā)商唯有通過實(shí)實(shí)在在的價(jià)格松動，才能撬動銷售，否則“金九銀十”難以出現(xiàn)。某房產(chǎn)網(wǎng)在全國46個城市的調(diào)查顯示，41.8%的網(wǎng)友認(rèn)為“金九銀十”會“量價(jià)齊跌”，23.5%的網(wǎng)友認(rèn)為“房價(jià)會有所下跌，而銷量則上漲”，還有5.8%的網(wǎng)友表示“房價(jià)上漲，銷量下滑”。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究部主任張大偉認(rèn)為，今年上半年房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績都不樂觀，大多是靠二、三線城市在支撐銷量。現(xiàn)在二、三線城市開始限購，表明了中央控制房地產(chǎn)市場的決心，將直接影響消費(fèi)者心理，導(dǎo)致“金九銀十”的銷量下滑。

　　華中科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授汪小勤表示，隨著樓市調(diào)控的深入，開發(fā)貸款、購房貸款均收緊，整個樓市資金鏈呈現(xiàn)緊張趨勢。同時，“限購令”也使得不少改善需求被限制，加上現(xiàn)房樓市庫存量正在加大。因此，開發(fā)商會迫于壓力，采取促銷手段，加速推盤，以價(jià)換量，成交量相對七八月份會有所增長，但不會出現(xiàn)傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”。

　　而湖北長江建筑集團(tuán)總經(jīng)理舒先德認(rèn)為，“金九銀十”期間，許多城市房價(jià)將會有一個上漲的趨勢。他說，受通貨膨脹等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)上半年土地成本、財(cái)務(wù)成本都有所上升，肯定會趁這個銷售旺季彌補(bǔ)回來。同時，他對調(diào)控政策也比較樂觀。“全球經(jīng)濟(jì)狀況將制約政府對房地產(chǎn)的調(diào)控。全球經(jīng)濟(jì)放緩將對出口和經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生不利影響，這或?qū)⑵仁拐坏貌环潘煞康禺a(chǎn)市場的緊縮政策，以刺激投資和就業(yè)。”

　　與舒先德一樣，中國 房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)副總經(jīng)理姚銳認(rèn)為，下半年中國房地產(chǎn)市場再出臺更嚴(yán)厲調(diào)控政策的可能性不大。姚銳表示，開發(fā)商在九十月份的推盤節(jié)奏會加快，成交量環(huán)比也會增加，但不會好于去年同期。對于即將出臺限購的二、三線城市，政策前期會出現(xiàn)短期的集中推盤、集中成交，一旦二、三線城市限購政策出臺，會對開發(fā)商和購房者造成較大影響，“金九銀十”難現(xiàn)。