房地產調控效果不斷累積，國內樓市房價溫和下跌的趨勢已日益明朗；部分開發商在選擇適度降價之后開始打起了“保值牌”。通過引入名校和三甲醫院、完善區域商業配套、優化社區園林等方式，不少新開的樓盤被賦予了可觀的保值功能。

　　與此同時，商業地產的營銷也開始金融化，通過售后資產的打理和“精裝修”，商業地產領域出現了類似“第三方理財”的營銷模式，開發商銷售商用物業后，委托專業機構進行統一規劃和招商，部分物業甚至是帶租約銷售；由此，物業購買方可獲得穩定的回報，物業資產的保值作用也顯著增強。

　　提高地產附加值

　　今年以來，一二線城市房價下跌預期增強，樓市成交持續低迷，開發商對旗下樓盤的運作也日益精細化。位于北京大興區西紅門的“鴻坤·理想城”項目近期有新盤推出，銷售均價從先前預期的21500元/平方米下調至19000元/平方米，并通過引入北京實驗二小主打教育地產的招牌。

　　無獨有偶，和記黃埔地產在天津和平區開發的綜合體項目“世紀都會”也通過教育地產來吸引眼球。和記黃埔地產北京及天津公司副總經理陳淑霞介紹，世紀都會項目位于天津市核心區，商業中心、市政府、CBD和不少旅游名勝都是在兩公里以內；項目包含一棟260米高的地標式建筑作為寫字樓、三棟住宅以及6萬多平方米的商場。據了解，世紀都會所在的區域內聚集了天津耀華中學和實驗小學等一批重點學校，該項目還通過提升配套物業的品質來提高地產的附加值。陳淑霞還表示，“世紀都會”還將為物業的購買者提供租賃、抵押以及轉售等方面的中介服務。

　　“目前市場壓力確實比較大，多數項目都給出很大的優惠和折扣，均價都調低了，開發商在項目品質的打造方面也比以前更加用心了。”北京一樓盤的銷售人員表示。

　　據某網統計，上周，該網探訪的70個京城在售樓盤特惠總額達到4900萬元，大多數項目為購房者提供各種特殊優惠，其中包括子女入學、業主就醫等社會福利方面的內容。

　　引入資產管理模式

　　與以往單純的房產銷售不同，近期在商業地產領域內興起了一種類似“第三方理財”的營銷模式。有著10余年樓盤實操經驗的北京譽翔安房地產咨詢有限公司合伙人王珂對中國證券報記者表示，隨著房地產市場的轉型，商用物業的價值日益金融化。“客戶掏幾個億、甚至十幾個億購買商業地產，既看重物業的保值功能，又看重資產的現實回報。因此，對售后資產進行打理的需求也日益增加。”

　　王珂的團隊近期正在嘗試結合資產打理的銷售模式。據悉，譽翔安承接的位于北京東三環的“高和萃”項目便將以此模式銷售。王珂介紹，地產基金高和投資在收購博瑞大廈底商后，將對其進行整體改造，并統一規劃和招租，包裝為“高和萃”，在運營一段時間后，委托譽翔安進行銷售。“高和萃”項目內的商鋪將分為大小不等的10個資產包，每個資產包均是帶租約的物業。客戶購買后便可享受現成的回報，而后續的資產管理和運營也將由專業機構負責。

　　高和投資董事長蘇鑫將這種“第三方理財”的模式比喻為“資產精裝修”。此前，高和投資對中莎廣場、金澳國際等運作也采取類似模式，但不同之處在于：中莎和金澳的招商處于銷售之后。銷售完成后高和投資再負責項目整體出租，并許諾一定的租金水平。

　　王珂指出，大部分客戶認可這種附加的資產管理服務，因為客戶投資寫字樓的目的既為出租，更為長期穩定的高租金回報。這種模式可以不斷豐富和改良資產管理服務，滿足投資型客戶的需要。