每經(jīng)評論員 葉檀

7天時間，上海收緊房地產(chǎn)限購政策的一道閘門。

我們歡迎上海回到正途，雖然改變悄無聲息，雖然上海有關(guān)方面堅持不承認(rèn)政策發(fā)生了變化，但事實(shí)不容抹殺。上海市人民政府辦公廳2月28日發(fā)文重新對上海戶籍家庭定義，強(qiáng)調(diào)“本市戶籍居民家庭是指具有本市常住戶口的居民家庭，以及有本市單位職工集體戶口的居民”，這不僅讓上海減少了近百萬的房地產(chǎn)二套房潛在客戶，還讓證券市場的房地產(chǎn)板塊泄了氣。如無改變，何必強(qiáng)調(diào)？有關(guān)部門何必此地?zé)o銀三百兩？

上海市住房保障和房屋管理局網(wǎng)站貼出一篇題為 《上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生重申上海執(zhí)行住房限售政策沒有變化》的文章，重申“將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國家和本市房地產(chǎn)市場調(diào)控的各項(xiàng)政策措施，嚴(yán)格執(zhí)行住房限售政策，政策不改變，力度不放松，抑制投資投機(jī)性購房，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果”。希望這不僅僅是出于與中央調(diào)控政策保持一致的官僚式意愿，更是基于對中國改革目標(biāo)的清晰認(rèn)識。

改革者應(yīng)對中國城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)的剛性需求抱持充分的信心，否則將難以擺脫以房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)甚至成為發(fā)行基礎(chǔ)貨幣抵押品的現(xiàn)狀，最終也不可能走向經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整之路。

中國未來的內(nèi)需市場前景廣闊。從去年以來，房地產(chǎn)剛性需求購買量已經(jīng)超過投資性需求，這是個值得欣喜的變化。目前雖然市場庫存量上升，明確的預(yù)期將讓剛性需求購房者解除疑慮堅定入市，庫存量下降穩(wěn)定市場，南京等地已出現(xiàn)類似跡象。

2月份，房地產(chǎn)成交量開始上升，據(jù)北上廣深四地的地方住建部門網(wǎng)站房屋網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，從2月20日開始的第三周，北京住宅網(wǎng)簽成交量為4417套，其中新建住宅簽約2737套，上漲了219.4%；上海樓市同期成交量環(huán)比上漲70.5%；廣州上漲13.11%；深圳上漲35%。另據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年2月前26天上海新建商品住宅成交30.8萬㎡，較1月份同期回升53.2%；2月第三周成交1282套、14.1萬㎡，環(huán)比分別提升70.5%、68.3%；成交面積占整個2月前26天總量的45.7%，成交均價1.95萬元/㎡，環(huán)比回落5.48%。購房者大多具備購房資格，市場逐漸由剛性需求者主導(dǎo)。

只要政策明確支持剛性需求，明確房地產(chǎn)政策保持平穩(wěn)不可能大起大落，從信貸、稅收等方面給予首次置業(yè)或者改善型需求者以優(yōu)惠，持幣觀望者將走出希望房價大跌50%的不切實(shí)際的愿望，打破成交量徘徊不前的僵局。

未來中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程還將加速，剛性需求將繼續(xù)增加。

2011年，中國城鎮(zhèn)化率超過50%，有史以來第一次城市人口超過鄉(xiāng)村人口，與取消農(nóng)業(yè)稅一起，成為中國正在擺脫數(shù)千年農(nóng)業(yè)社會的兩大重大象征：中國財政收入不再依靠農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，中國的市民人數(shù)超過了農(nóng)民。不僅如此，目前農(nóng)民工總量達(dá)2.4億人，其中外出農(nóng)民工約1.5億人，當(dāng)這些農(nóng)民工朋友成為市民，只要擁有謀生技能以及從土地得來的第一桶金，他們將順利融入城市，而不再是徘徊于城市邊緣的身無分文的無效消費(fèi)群體。

未來政策圍繞城鎮(zhèn)化與內(nèi)需而行，禁止剝奪農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)收益，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)鼓勵剛性需求，是中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中培養(yǎng)有效消費(fèi)群體、建立住房尊嚴(yán)的相輔相成的兩個方面。

有人擔(dān)心，離開房地產(chǎn)市場的快錢是否會制造其他的資產(chǎn)品價格泡沫，這是天大的誤解。首先，沉淀于房地產(chǎn)市場的資金難以在高位套現(xiàn)；其次，政府用債券等市場，為房地產(chǎn)市場之外的資金開辟了新投資戰(zhàn)場。證監(jiān)會有關(guān)人士正在大力推薦藍(lán)籌股，中國的債券市場需要天量資金。2月28日有報道稱，上海證券交易所大幅調(diào)低了對公司債發(fā)行人的凈資產(chǎn)要求，將“發(fā)行人最近一期末的凈資產(chǎn)不低于15億元人民幣”，修改為“債券上市前，發(fā)行人最近一期末的凈資產(chǎn)不低于5億元人民幣，或最近一期末的資產(chǎn)負(fù)債率不高于75%”。而證監(jiān)會已經(jīng)草擬有關(guān)高收益?zhèn)陌l(fā)行、交易、托管、清算等方面內(nèi)容的規(guī)定，目前處于研究和論證階段。未來中型企業(yè)債券，以及高收益的垃圾債將成為重要投資品種。

房地產(chǎn)改革命系一線，不僅要與希望房價大跌50%的激進(jìn)派博弈，還要與希望地價繼續(xù)支撐當(dāng)?shù)刎斦牡胤秸┺模诟母镪P(guān)鍵期的危險時刻，就如蟬蛻過程，任何過于極端或者激進(jìn)的做法，都將毀滅房地產(chǎn)軟著陸的一線生機(jī)。此時，鼓勵剛性需求、保持成交量、保持價格在可控的范圍內(nèi)相對穩(wěn)定具有重要意義。

改弦更張吧，中國的投資市場風(fēng)向已經(jīng)轉(zhuǎn)變。再過數(shù)年，我們會發(fā)現(xiàn)，原來重要的投資品，在不知不覺間，淡出了視野。