每經編輯｜每經記者 葉書利 發自北京    

每經記者 葉書利 發自北京

和記黃埔旗下的北京樓盤御翠尚府涉嫌違規事件仍在發酵。繼被曝出收取每筆10萬元誠意金后，近日有業內人士稱，該樓盤開發商和記黃埔地產 （北京朝陽）有限公司（以下簡稱和記黃埔）存在變相囤地和打“限墅令”擦邊球的嫌疑。

該業內人士表示，和記黃埔在開發姚家園地塊時，通過慢開發，曲線囤地近6年。期間，土地升值已超5.6倍。而在最新一期的產品開發上，其中的別墅產品還存在打“限墅令”擦邊球的嫌疑。

《每日經濟新聞》記者就此事聯系和記黃埔相關人員，但截至記者發稿時，尚未收到對方的回應。

拿地已十余年

《每日經濟新聞》記者實地調查后發現，正在銷售中的御翠尚府，樓盤所在地塊名叫姚家園地塊，早在2001年時和記黃埔便以約7億元拿下。

2010年國土部出爐的1457宗閑置土地“黑名單”顯示，和記黃埔搶在2004年“831土地大限”的最后一天，即2004年8月31日，與北京市相關部門就姚家園地塊簽訂了合同，并約定該地塊的開工時間為2005年2月27日，約定竣工時間為2006年10月31日。該項目正在銷售中的二期，推廣名為御翠尚府，宣傳頁面上的入住時間為2013年4月。記者在施工現場采訪時，御翠尚府還未完工。據御翠尚府工作人員介紹，預計封頂時間在今年盛夏或下半年。

如果以合同約定的竣工時間（2006年10月31日）為基準，即使御翠尚府在今年夏天或下半年能封頂，由此計算和記黃埔也囤地近6年。

北京工商局的工商資料顯示，2001年拿下姚家園地塊后，和記黃埔專門成立了運作平臺來運作此地塊，這一運作平臺就是成立于2002年11月15日的和記黃埔地產 （北京朝陽）有限公司。該公司的工商資料顯示，其經營范圍明確為“建設、出租、出售及經營管理朝陽區平房鄉姚家園新村規劃確定的用地范圍內的房屋。”

據業內人士介紹，2003年姚家園地塊曾兩度傳出動工的消息，但后來皆不了了之，直到2005年6月才動工，并于當年11月開盤銷售。

對此，一位業內人士分析說，2005年入市的安排，是和記黃埔的一種戰略布局。首先，2005年7月北京市國土資源局、北京市發改委聯合頒布的《北京市2005年度土地供應計劃安排評價標準(試行)》規定：“中央商務區新增的酒店、高檔公寓、高檔寫字樓、商業設施、物流中心項目用地”將被限制供應。而處于北京泛CBD區域的姚家園地塊，高端住宅的定位，使其稀缺性價值進一步體現，這在2005年之前是不存在的；其次，2005年伴隨和記黃埔姚家園地塊周邊的華紡易城、國美第一城、星河灣等樓盤的相繼上市，催熱了姚家園地塊所在的朝青板塊樓市，姚家園地塊的動工及上市，算是正逢其時。

在《每日經濟新聞》記者的采訪中，不少業內人士指出，2001年和記黃埔拿下姚家園地塊的費用為約7億元，地塊總建筑面積約40萬平方米。以此計算，姚家園地塊樓面價約1750元/平方米。而公開資料顯示，于2005年開盤銷售的姚家園地塊一期項目，推廣名為逸翠園，合計共760套商品房入市，最終的成交均價為9230元/平方米。這表明，姚家園地塊一期的成交均價為樓面價的近5.27倍，利潤相當可觀。

姚家園地塊二期即御翠尚府仍然采取慢開發的方式，竣工時間一再延后。記者注意到，在2005年姚家園地塊一期動工前后，時任和記黃埔地產北京分公司副總經理宋揚公開向媒體透露，整個項目規劃分為二至三期發展，計劃在2007年全面完工。然而目前該項目二期仍未完工封頂。

采用分期緩慢開發模式

一位不愿意具名的業內人士向《每日經濟新聞》記者介紹說，目前業內存在四個公認的囤地標準：一、最典型的就是囤而不建，致使地塊光著屁股曬太陽；二、僅拿出地塊中的一小部分土地進行開發，抄熱項目，放緩銷售節奏，致使大部分土地仍處于閑置狀態，從而坐地生財；三、拿地后，通過時間跨度較大的分期開發模式，變相囤地；四、預售證發放后，捂盤不賣，類似囤房實質與囤地無異。綜合來看，姚家園地塊的開發，就采取了第三種分期緩慢開發模式，以達到變相囤地的目的。

通過分期開發，和記黃埔的利潤成倍增長。北京住建委官網網簽系統上的數據顯示，截至2月27日，目前在售的二期御翠尚府，已成交的269套房源成交均價為28358元/平方米，為一期760套商品房最終成交均價9230元/平方米的約3倍，而地塊的樓面價仍為近1750元/平方米，因此成交均價與樓面價的倍數，上升至目前的約16.2倍。

囤地帶來的溢價，同樣可以從地塊的升值上得到體現。《每日經濟新聞》記者調查發現，北京政府官網首都之窗上，一份名為《北京市國土資源局朝陽分局關于和記黃埔地產（北京朝陽）有限公司有償國有土地使用權抵押設定登記》的抵押資料顯示，2010年初，姚家園地塊的項目公司和記黃埔地產（北京朝陽）有限公司將姚家園地塊中的姚家園東里4號院、5號院，合計土地抵押面積為57152平方米，抵押給建行北京鼎昆支行，抵押期限為2010年1月15日至2013年1月14日。當時這批抵押地塊的市場評估價值為56156.9萬元，而2010年初，被抵押地塊的市場評估值已沖高至約9826元/平方米，為2001年和記黃埔拿地時的樓面價約1750元/平方米的近5.6倍。

涉嫌打“限墅令”擦邊球

在開發中，御翠尚府開發商和記黃埔除有囤地嫌疑外，還涉嫌在產品開發中打限墅令擦邊球。

目前搜房網逸翠園別墅宣傳頁面顯示，姚家園地塊二期御翠尚府僅推出8套330平方米獨棟別墅，價格為1800萬~2000萬元/套。

《每日經濟新聞》記者注意到，和記黃埔拿下姚家園地塊的時間為2001年，但與北京市相關部門簽訂土地出讓合同時間為2004年8月31日。

2003年2月，國土部發布的《關于清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》（即“45號文”），首次明確提出 “停止別墅類用地的土地供應”，限墅令正式面世。

記者在與一位內行人士溝通時，對方表示，雖然和記黃埔的實際拿地時間為2001年，但合同簽訂時間為2004年8月31日，因此姚家園地塊同樣屬于2003年限墅令的限制范圍。

或許正是懾于“限墅令”，御翠尚府的一位男性工作人員向記者解釋說，雖然宣傳上的用語為“獨棟別墅”，但實際上并不完全是獨棟別墅概念。而是一個板樓、聯排別墅與疊拼別墅混合的產品組合形態。

上述內行人士認為，這是在打“限墅令”的擦邊球，主要利用“限墅令”對別墅定義的模糊性，將別墅整合進高端住宅形態內，以避開“限墅令”約束。

隨后，《每日經濟新聞》記者就相關問題與御翠尚府開發商和記黃埔地產（北京朝陽）有限公司相關人士進行溝通，但截至發稿時，記者尚未收到對方的回應。