每經編輯｜每經記者 王海慜    

每經記者 王海慜

回顧2011年，盡管以“新國八條”為代表的房地產調控讓不少房企面臨銷售和資金的雙重壓力，不過所謂強者恒強，繼萬科A（000002，收盤價8.35元）公布一份“2011年實現凈利潤96.25億元，同比增長32.2%”的靚麗年報后，作為A股傳統房企四巨頭之一的招商地產（000024，收盤價20.00元）今日公布2011年年報，當期公司實現營業總收入151.11億元，同比增長9.64%；歸屬于上市公司股東的凈利潤25.91億元，同比增長28.85%；基本每股收益1.51元。并擬以公司年末總股本為基數，每10股派2元現金。

2011年末存貨值達514億

隨著樓市這輪空前嚴厲的持續調控，一貫經營優良的大型房企自身也面臨高庫存、高負債等的狀況。年報顯示，招商地產2011年末存貨值達到514.4億元，同比增長33%，創歷史新高。

公司短期借款和一年內到期非流動負債都有大幅同比增長。據披露，短期借款28.73億元，同比增長145%，一年內到期的非流動負債36.08億元，同比增長94%。不過相比高達144.84億元的貨幣資金，公司的短期債務尚無明顯償付壓力。

截至去年三季度，公司資產負債率達到66.9%。“這是公司歷史上首次超過65%的水平。”此前招商地產董秘劉寧曾表示。而年報顯示，2011年末公司資產負債率又進一步提升至69.53%，同比增加4.88個百分點，再創歷史新高。

盡管如此，公司擴張的步伐并沒有絲毫放緩的跡象。目前，公司總項目資源建筑面積保持在1000萬平方米以上，已進入的城市增加至18個，主要位于環渤海地區、長三角地區、珠三角地區、成渝漢地區以及廈漳地區，區域分布更為廣泛。

同時，報告期內，公司在佛山、武漢、鎮江、上海、青島等地新獲項目用地9幅，擴充土地資源285萬平米，其中權益面積231萬平米，較2010年的176.74萬平米有較大幅度增長。

與之相應的是，公司投資活動現金凈流出額的激增，從2010年的8001萬元，變更至今年的-1.68億元，增長率為-310%。其中，公司取得子公司及其他營業單位支付的現金凈額達1.56億元，遠高于2010年的1530.69萬元。“雖然絕對值較小，這在一定程度上反映出公司對外投資力度的加大。”愛建證券分析左紅英博士向《每日經濟新聞》記者表示。

預收賬款有待轉為營收

值得注意的是，截至2011年年末，招商地產的預收賬款從2010年年末的112.69億元，增長至2011年年末的168.82億元，一年間增加了56.13億元。

“待到項目工程竣工并交付業主使用，預收賬款即可轉為營業收入。而去年全年招商地產的營業收入為151.11億元，由此可見，公司2012年的業績已經鎖定。”左紅英博士告訴《每日經濟新聞》記者。

如果把預收賬款從553.9億元的總負債中剔除，招商地產實際負債率只有48.3%，不到50%的警戒線。

盡管年報披露的數據可圈可點，但展望今年的行業趨勢，招商地產仍然用“嚴峻”一詞形容，“在房價總體趨落的前提下，隨著合理的剛性購房需求逐漸回歸，未來有望實現交易量的溫和回升。但是，由于過往兩年商品房開工量大，2012年下半年市場供應或將攀上新高點，商品住宅庫存積壓、供大于求的風險仍然很大。”

去年年底，招商地產董秘劉寧曾在某券商年會上表示，“2012年，公司要不擇手段把銷售做活，想盡辦法抓銷售將是明年公司的重中之重。”

而公司在年報提出的以 “保銷售”“提周轉”“保融資”為核心的2012攻略也印證了劉寧的上述說法。“保銷售是2012年工作的重中之重。公司上下將一切以銷售為中心，并營造全員營銷意識。”年報指出。

2012年，恰逢公司實際控制人招商局創立140周年。公司制定的2012年經營計劃為“銷售面積124萬平米，銷售金額超210億元”。相較2011年銷售面積120萬平米，銷售金額200億元的經營計劃有小幅增長。而與2011年公司210億實際的銷售金額，120萬平米的實際銷售面積相比則基本持平。