每經編輯｜每經記者 王海慜    

每經記者 王海慜

“這是希望的春天，這是失望的冬天。”狄更斯在《雙城記》中的開篇語用來描述中國房地產市場的現狀可謂恰如其分。

與糾結于“降或不降”的住宅市場相比，商業地產由于不受調控影響，吸引了各路資本爭相進入，在2011年樓市的寒冬實現了爆發式的增長。隨著租金和銷售的走高，開發商爭相轉向商業地產這個避風港。《2011中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，中國排名前20的開發商都將進入商業地產。

然而，由于預計2012年現貨和在建供應量將大幅增長，以及產品同質化現象嚴重，部分城市商業地產面臨過剩的風險。在這個講究差別化生存的年代里，商業地產整體趨旺的市場氛圍將為那些具備先發優勢和特色主題的項目帶來更好的發展機會。

/市場情況/

住宅市場乍暖還寒 商業地產逆市走紅

經過了 “史上最嚴厲樓市調控”的2011年，今年以來，各地迎來了成交量持續數周環比上升的樓市“小陽春”。但排除春節因素的一、二月合計數據來看，由于調控未見明顯松綁，當前樓市依然是乍暖還寒。

今年1~2月，萬科A（000002，收盤價8.12元）實現銷售金額195.4億元，同比下降25.4%；保利地產（600048，收盤價10.60元）銷售金額為51.3億元，同比下滑30.7%；去年逆市大增的恒大地產前兩月銷售42.4億元，僅為去年同期的142.9億元的三分之一；表現相對較好的富力地產前兩月總銷售收入約36.28億元，與去年同期基本持平。

相比之下，商業地產的表現可謂“冬天里的一把火”。數據顯示，僅2011年前10個月，我國商業地產投資完成額就已經達到7956.55億元，超過2010年全年投資完成額。而且這種增長速度是在去年房地產普遍收縮的大環境之下完成的。

開工和銷售都勝過住宅

回顧2011年全年，無論新開工增量還是銷售增速，商業地產的表現都要好于住宅。

就開工的層面來看，2011年，房屋新開工面積19.01億平方米，增長16.2%，增速較上年回落24.4個百分點。其中，住宅新開工面積14.60億平方米，增長12.90%，增速回落了25.9個百分點；辦公樓新開工0.54億平方米，增長46.20%，增速提高17.6個百分點。

愛建證券房地產行業分析師左紅英博士向《每日經濟新聞》記者表示，目前，房地產行業基本面和政策面均未出現實質性變化。在施工增速和新開工增速的持續回落下，預計2012年上半年房地產開發投資增速仍將延續回落。

在銷售層面，商業地產也明顯跑贏住宅。2011年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，同比增長4.9%，增速比上年回落5.7個百分點。商品房銷售額59119億元，增長12.1%，增速比上年回落6.8個百分點。其中，住宅銷售額增長10.2%，辦公樓銷售額增長16.1%，商業營業用房銷售額增長23.7%。

中國商業地產聯盟近期發布的《2010~2011中國商業地產發展報告》顯示，2011年，北京、上海的商業地產銷售額都創下了2007年以來的新高。

對于樓市調控下商業地產逆市飄紅，南豐智庫分析認為有三大誘因：第一，住宅限購政策下資金的擠出效應；第二，經濟快速發展和轉型對寫字樓需求的快速增加；第三，寫字樓相對合理且穩定的租金回報率。

預計今年熱力不減

從今年開局的情況來看，住宅與商業地產冷熱分明的態勢依然明顯。據國家統計局新近披露的數據，今年1~2月份，在住宅銷售面積、銷售額出現同比兩位數下降的情況下，商業營業用房卻出現了銷售面積和銷售額的同比雙增，增幅分別為11.4%和17.2%。

需要指出的是，2012年前兩月全國實現房屋新開工面積為2億平方米，同比增長5.1%，超出市場預期。其中商業運營用房新開工增長，同比增長了32.4%。中信建投分析師蘇雪晶預計，全年商業地產的新開工增速和投資增速都將維持高位。

第一太平戴維斯3月19日發布的2012年中國房地產市場趨勢報告指出，受到住宅市場買賣雙方濃厚的觀望情緒及未來政策的不確定性影響，未來的商業地產仍將持續升溫。此前國內商業地產持續低迷，而城市化進程穩步推進，目前商業地產正逐漸步入黃金發展期。

中房信集團克而瑞公司副總裁于丹丹認為，現在的商業地產可視作2002年至2004年時期的住宅市場，未來還會有5年黃金發展期。

第一太平戴維斯中國董事長劉德揚預計，在去年核心供應區寫字樓租金上漲40%的情況下，今年仍將延續上漲態勢。

政府扮演推手

需要注意的是，與住宅市場一樣，政府在商業地產中同樣扮演著重要角色。

合肥市政府于今年2月1日宣布實施《關于促進存量商業用地升級改造提高土地利用效率的意見》、《關于盤活存量建設用地提高土地利用效率的意見》和《關于促進工業用地集約利用的意見》，引起了市場關注。

業內人士分析，在這三大土地新政中，最吸引眼球的是對于總投資在5億元以上的大型商業項目，在地價上給予5至7折優惠。此舉將極大地調動房地產開發企業對當地商業地塊的拿地熱情。

對此，多位專家表示，由于中央的房地產調控政策難以放松，今年全國土地出讓形勢難言樂觀。在樓市低迷的情況下，地方政府土地收入縮減、加快商業用地的出讓無疑成為減輕財政壓力的重要途徑。未來各地方政府可能根據市場需求和自身情況，加大對商業用地出讓的優惠和支持力度。

國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松近日也公開唱多國內商業地產。日前，他在“中國發展高層論壇”2012年會時表示，“目前我國房地產行業的多元化趨勢已經越來越明顯，商業地產的成長空間和潛力也已經顯現出來。與住宅不同，商業地產起步期比較晚，但是持續比較長。”

鏈家地產市場研究部認為，以商業地產目前的發展成熟度和需求量看，一線城市依然為主要市場。

DTZ戴德梁行今年2月發布的全球寫字樓租務開支報告指出，去年亞太區各市場每個工作間以美元計的年度租務開支平均較2010年增長3.4%，而全球的平均升幅僅為0.3%。其中北京的中央商務區，每個工作間的年度租務開支同比增長38%，成為過去一年全球租務開支升勢最快的市場。