每經編輯｜每經記者 胡群 發自北京    

每經記者 胡群 發自北京

時至九月，房地產信托發行似有重新火熱態勢。多家信托公司都加大項目推廣力度，預期收益率也較前期出現顯著回升。此前，在房地產宏觀調控政策及利率下行等因素影響下，房地產信托自去年年底以來，收益率一路下行。

目前，房地產調控仍未松動，房地產企業現金流將持續緊張狀態，在無法獲得大量信貸支持的情況下，信托資金是重要的輸血管道之一。

下半年至今共發行69款信托

今年年初，多家機構發布研究報告，指出房地產信托兌付高峰將在今年七八月及明年上半年。中金公司曾發布研報稱，今年預計到期房地產信托規模2234億元，總還款額約為2500億元，還款主要集中在三季度，月均還款將達到360億元。

“金九銀十或成泡影，銀行不愿再為房地產開發企業提供貸款，信托成為開發商融資的重要模式之一。”普益財富分析師范杰對《每日經濟新聞》記者表示。

目前，北京等一線城市的房市銷售回暖，與之對應的卻是銀行仍對房地產開發企業緊閉大門。

北京中原地產市場研究部總監張大偉告訴記者，“現在是整體信貸微松，成交復蘇。一旦信貸松動，獲利最大的當然是房地產。現在經濟環境相對較差，房地產肯定會用來拉動經濟，不過信貸沒有全面放寬的跡象，這為信托公司提供了良機。”

據普益財富的統計數據顯示，今年下半年至今共發行69款房地產信托，其中37款已公布籌資金額，共計156.75億，32款尚未公布金額。

8月底，某信托公司信托經理在一次房地產會議中提到，去年有信托公司的房地產信托業務被叫停，今年銀監會監管動態調整，但房地產信托產品未叫停，總體傾向于保護存量，控制增量。目前房地產信托雖不是主營業務，但不排除過幾個月會松動。

一位中融信托的內部人士向記者透露，房地產信托隨市場而動，雖然整體仍只有三成左右，但很多信托公司都在加大發行力度。

中國人民大學信托與基金研究所執行所長邢成認為，正是由于銀行控制開發貸，信托公司才能爭取到一些原先不可能爭取到的優質項目。現在信托公司積極創新，項目已涉及經適房、商業地產、拆遷安置房等新領域。

對于房地產信托的創新，注冊風險管理師（FRM）劉駿則更擔憂其風險的集中性。“在商業地產中地域的集中、地產類型的集中，使得房地產信托的風險更具集中性。現在很多信托公司都在搶項目，如果有些信托公司采取較松的風控措施，可能為日后兌付埋下隱患。”

專家：不會導致系統性風險

而房地產的區域性風險已顯端倪。據不完全統計，共有9家信托公司在鄂爾多斯等內蒙古城市發行信托產品。其中，房地產信托總規模超過25億元，位居各類信托首位。

“即使有數家信托公司折戟于鄂爾多斯，但對行業整體影響不應被夸大。”邢成指出，信托行業不會導致系統性風險。房地產信托項目設計之初即包含較為完善的保障措施，債權類抵押率通常在50%以下，股權類通過結構化分層設計，劣后資金占比30％～50%。且監管部門、信托公司已提前預測到即將到來的風險，預防措施較為充分。在房地產企業大量出現兌付困難的極端假設下，各類保障措施基本可承受房價、地價30％～50%的跌幅，保證信托資產安全。

但邢成也指出，可能會有一些陷在房地產信托方面的信托公司倒下的個案。“個別項目、個別注冊資本較少、風格偏激進的信托公司遭遇流動性風險的可能也不可排除。且受《信托公司凈資本管理辦法》結算期將至的影響，很多信托公司將有意地減少房地產信托產品的發行，并且對于融資方的選擇將更加謹慎。”