◎蘇培科 （對外經濟貿易大學公共政策研究所首席研究員）

國內房地產調控政策的基調雖然沒有放松，但開發商境外融資的躁動和“地王”的頻現，已經說明開發商不把調控政策放在眼里了，這讓房地產調控者頗為尷尬。

據統計，截至1月30日內地房企境外融資額已逾400億元，內地房企境外融資已經達到了前所未有的高潮。這些融資的大部分都用于買地和囤地，進一步推高土地市場的成交溢價率。房價和地價上漲的預期也進一步強化，地方政府和開發商獲益，而這會讓中國經濟和樓市調控陷入窘境。如果中國的房地產調控政策再次陷入“空調”，房價進一步飆升，泡沫一旦破滅，外資抽離，后果將不堪設想。

房企大量境外融資會給中國帶來新的金融風險。從央行公布的融資數據來看，2012年銀行信貸增加8.2萬億元，社會融資總額達15.7萬億，銀行貸款占社會融資總額的比重已經到達52%，較前些年90%的比例下降了不少，理論上是好事，融資結構多元化和融資結構優化有利于分散銀行金融機構的風險，但是“影子銀行”的比例在不斷提升，還有信托、私募、高利貸和境外融資等融資方式獲得的資金又過于集中在房地產領域，這會加劇中國的金融風險。

從國內企業的貸款和融資結構來看，大都以短期融資為主，大家對未來的中國實體經濟并不樂觀，加上總需求不足和產能過剩導致資金供給遠大于需求，于是各種渠道融來的資金大都流進了地方融資平臺、房地產領域和投資產品領域，目的是為了賺取快錢，但同時又在醞釀風險。中指院對工、農、中、建、交這五大行的統計顯示房地產業的貸款比例在下降。這似乎可以表明銀行等金融機構正在防范房地產領域貸款的風險，但實際并非如此，銀行在房地產領域的參與度依然很高，2012年的比例下降與監管層的調控和信貸額度緊張有關，并非主動收縮。而且很多房地產企業和“兩高一限”的企業大都采取信托、私募和境外融資，變相繞開了調控者的視野，這不但會影響和對沖宏觀調控政策的效果，還會加大金融風險的體外循環。關鍵是這些融資大都建立在房價和地價上漲的預期之上，一旦中國的房地產出現周期性調整，則表外融資的風險將會一一暴露，將會對整個社會信用體系造成重擊。

在目前全球量化寬松的大背景下，房企境外融資會吸引來大量外幣進入，增加外匯占款和國內基礎貨幣的乘數型投放，變成輸入型通脹的壓力，因此不應該鼓勵房地產企業大量境外融資，反而應該引起重視。

當務之急，應該全面普查國內的不動產數量，采取必要的稅收調控手段，增加多套房擁有者的持有成本，用稅收杠桿迫使持有多套房的人釋放存量房和空置房，減少房子的空置和浪費，抑制房子的投資和投機需求。同時，中央政府應該加大保障房的供給，讓所有以房地產為主業的央企和愿意參建保障房的民企一起來承建保障房，來確保保障房的進度和質量，以改變房價上漲的預期，只有這樣房價才會回歸到合理水平。況且保障房的開發建設與 “穩增長”并不矛盾，只要確保保障房的進度和數量照樣可以拉動房地產相關產業，對經濟的貢獻也不會大幅縮減，只是地方政府的賣地收入和開發商的利潤會減少，但換來的卻是中國房地產的理性回歸。

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