由于臨近3月底，各地“國五條”實施細則或?qū)⒃诒局苣┟芗雠_，雖然為搭上政策“末班車”，各地的二手房交易依然火爆。但專家認為，地方版“國五條”出臺實施后，地產(chǎn)市場將迎來“冷靜期”，后期調(diào)控仍需不斷精細化，對不同地區(qū)及不同購房群體實施更有針對性的措施以防止誤傷。

地產(chǎn)中介忐忑中享用“最后盛宴”

28日，濟南市房地產(chǎn)交易大廳內(nèi)依然人頭攢動，到處是等待辦業(yè)務(wù)的市民。“有的前一天晚上11點多就來排隊了，到今天早上6點已經(jīng)排到300多號。”說起給房子過戶的緊張程度，一些排隊者一臉無奈。

據(jù)濟南房產(chǎn)部門數(shù)據(jù)，3月份前3周濟南二手住宅成交量達到7000多套，比平時3個月的成交量還多，創(chuàng)下了濟南二手住宅成交量的新紀(jì)錄。而中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年第12周監(jiān)測的41個城市中，有38個城市本周及月周均成交量均同比上漲。

對房地產(chǎn)中介來說，這是一場“盛宴”。濟南孚瑞房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事長高春慧說，為免交二手房交易所得20％個稅，交易雙方都在抓住“國五條”實施細則出臺前的最后機會。“有的業(yè)務(wù)員一個月的成交量能達到700多萬元，總的傭金額達到15萬元。”

面對這場“盛宴”，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司吃起來卻有些忐忑。“細則正式出臺實施后，二手房交易量肯定要下降，這是一種提前透支。”高春慧說，之后中介公司要過苦日子，甚至迎來行業(yè)洗牌。

今年“兩會”期間住建部相關(guān)負責(zé)人表示，預(yù)計3月底地方版“國五條”實施細則將出臺。25日晚，廣東省率先頒布實施細則，北京、山東等地住建部門也表示正在加緊制定出臺。業(yè)內(nèi)分析認為，地方版“國五條”或大多已準(zhǔn)備就緒，只等月底到來集中發(fā)布。

房地產(chǎn)市場“冷靜期”或?qū)⒌絹?/p>

去年下半年以來，房地產(chǎn)市場有明顯的“回暖”趨勢，特別是2月份70個大中城市的新建商品住宅價格與上月相比下降的城市只有1個，上漲的城市達到66個。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計，“國五條”細則實施后，市場將迎來一段“冷靜期”。

知名財經(jīng)評論人士葉檀(微博)認為，“國五條”推向市場后，各地二手房交易進入高峰期，這是規(guī)避稅收成本導(dǎo)致的剛性需求大爆發(fā)，也是從去年下半年開始的房價上升的延續(xù)。一旦20％的征稅真正落地，各地二手房交易將進入一段真空期。

山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認為，“國五條”細則出臺后不僅將使二手房成交量迅速下降，新房成交也會出現(xiàn)短暫的下降，原因在于前期二手房供應(yīng)量的集中增加，在一定程度上滿足了一部分購房需求，房市必然將面臨一段“冷靜期”。

面對可能到來的二手房交易低谷，房產(chǎn)中介將如何渡過？高春慧說，市場有起有落是正常的，最近的好行情也為今后渡過難關(guān)“備好了糧”。“一些賣房者為避免高額的稅費，可能會由賣轉(zhuǎn)租，租賃市場可能會因此有所增長。”李鐵崗說。

對于新建商品房來說，“國五條”細則的影響要小得多，業(yè)內(nèi)分析認為今后較高的二手房交易成本將迫使剛需購房人轉(zhuǎn)向新房市場，在上市房企年報或業(yè)績說明會上，不少企業(yè)調(diào)高了2013年業(yè)績預(yù)期。

地產(chǎn)調(diào)控宜需更加精細化

雖然各地的“國五條”實施細則呼之欲出，但從廣東的情況來看，“20％個稅政策”最后如何實施仍需細化。一些業(yè)內(nèi)人士認為，為了房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展，從“國五條”具體實施措施到房地產(chǎn)調(diào)控方向，再到企業(yè)經(jīng)營都需不斷精細化。

從長期來看，增加普通商品房供應(yīng)仍十分關(guān)鍵。中國指數(shù)研究院高級分析師許琳認為，未來10年我國人均居住水平還有明顯的上升空間，加之不斷增加的城鎮(zhèn)人口，初步測算（不考慮投資性需求），未來10年商品住房的需求量約120億平方米。

國土資源部22日的數(shù)據(jù)顯示，2013年1至2月，全國住宅用地供應(yīng)1．54萬公頃，同比增加45．1％，同比增速由負轉(zhuǎn)正。合富輝煌（中國）山東分公司市場研究總監(jiān)許傳明等業(yè)內(nèi)專家認為，去年大多房地產(chǎn)企業(yè)開始“去庫存”，今年初加大拿地力度屬正?，F(xiàn)象。房地產(chǎn)市場也需不斷增加普通商品房供應(yīng)，從根本上抑制房價。

除了增加供應(yīng)，一些業(yè)內(nèi)人士認為，我國房地產(chǎn)市場已開始出現(xiàn)分化，各地需要因地制宜的政策，“一刀切”的政策效果并不好。數(shù)據(jù)顯示，雖然大部分城市房價在上漲，但也有如鄂爾多斯、溫州等地的房價在明顯下跌。

葉檀認為，對于房地產(chǎn)泡沫較為明顯、房價上漲過快的城市，以抑制為主；對于需要大力發(fā)展的中西部中小城市，對于負債率較高的城市，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)“溫柔”些；對于某些房地產(chǎn)泡沫已被刺破、實體經(jīng)濟艱難行進的城市，已經(jīng)無需高壓政策，只能靜聽房地產(chǎn)墜底的聲音。

山東師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任程道平認為，企業(yè)經(jīng)營亦需精細化，除了住宅地產(chǎn)之外，地產(chǎn)企業(yè)可適度介入商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域，從細分市場中贏得市場。