12月8日，保利地產公布了一份漂亮的成績單。報告顯示：今年11月，公司實現簽約面積75.04萬平方米，同比增長3.07%；實現簽約金額103.68億元，同比增長19.14%。截至今年前11月，公司實現簽約面積960.32萬平方米，同比增長17.79%；實現簽約金額1110.97億元，同比增長20.72%，距離1200億元的全年銷售目標僅一步之遙。

從2007年的170億元，到2013年即將達到1200億元的銷售規模，保利地產銷售金額在六年的時間內增長了7倍，這一速度不僅遠高于同行，同時也讓保利地產成功躋身上市房企第一梯隊的前列位置。

但對于這家流淌著央企血液的龍頭房地產企業而言，在為股東創造回報的同時，更不忘踐行企業社會責任。12月24日，在北京召開的“2014首屆中國國際老齡產業博覽會啟動暨保利養老戰略發布會”上，保利地產在各界精英人士和全國主流媒體面前正式發布其養老地產戰略。

在保利地產董事長宋廣菊看來,隨著中國城鎮化進程加快，將支撐房地產行業未來15年的快速增長。探索養老地產的發展，一方面是企業履行社會責任,另一方面是為企業日后向多元化發展尋找新的利潤增長點。保利地產一貫以住宅為主，商業地產、養老地產、旅游地產、文化地產和產業地產相關多元化的戰略規劃具有前瞻性和現實性。

銀發經濟催生養老地產的春天/

隨著中國邁入老齡化社會，由此催生出的是蓬勃的市場需求，龐大的“銀發市場”醞釀著巨大的商機。

數據顯示，截至目前，我國60歲以上的老年人口已經突破2億人，人口老齡化是當前和未來一個時期我國經濟社會發展面臨的基本國情之一。預計2050年，我國養老市場的需求有望突破17萬億，龐大的老年人口以及巨大服務需求都昭示著老齡產業進入重要歷史機遇期。

國金證券的一份研究報告認為，中國到了必須重視養老問題的時刻：一方面，人口拐點即將來臨，在維持現有生育政策的前提下，預計中國勞動年齡人口增速將在2014年達到峰值，總撫養比將從2014年之后開始趨勢性上升。2012年底我國60周歲以上老年人口已達1.94億，2020年將達到2.43億，2025年將突破3億。另一方面，養老金賬戶嚴重收不抵支，《中國養老金發展報告2012》顯示，2011年城鎮職工養老金收不抵支省份達14個，收支缺口達767億元，2011年底養老金個人賬戶空賬額達2.2萬億，繼2007年突破萬億大關后，又快速突破2萬億大關。

中國人口老齡化的日益嚴重，使得強化養老型社區的基礎建設、完善社區養老服務成為構建社會化養老體系的重要環節。隨著《十八屆三中全會關于若干改革問題的決定》發布“積極應對人口老齡化，加快建立社會養老服務體系和發展老年服務產業”的政策利好，9月，國務院印發 《關于加快發展養老服務業的若干意見》，都表明老齡產業作為新興朝陽產業，將逐漸成為 “調結構、惠民生、促升級”的重要力量。

國金證券認為，提高養老設施供給，核心是發展養老地產。國內近幾年養老地產發展本身已經很快，保險、地產、其他民營企業都意識到了老齡化的大潮，在加速進入這個市場。若《意見》中關于土地、稅收、審批的相關措施落實到位，必將更快促進養老地產的發展。

保利地產副總經理胡在新表示，國際機構研究發現，當一個國家老齡化率超7%且人均GDP超5000美元時，養老產業將迎來快速發展。截至2011年，我國老齡化超9%，人均GDP超5000美元，這也意味著中國養老產業快速發展的條件已經具備。

保利地產勇當養老產業領航者/

作為國內領先的房地產龍頭企業，保利地產敏銳地洞察到這一社會發展趨勢與時代背景，深切關注長者的情感與生活需求。

從2010年涉足養老產業起，保利地產便認為養老產業既要根據老人的需求和特點設計居住環境并建設住宅，又要運營和管理養老設施，直接為老年居民服務，至少不僅涉及地產更牽涉更加專業的介護服務，經過潛心研究、試點探索，保利地產重新定義了養老產業在集團發展中的戰略地位，在養老觀念、養老功能、養老形式、養老區位方面找到自己的定位：打破社會上養老社區郊區化的誤區，確定了便捷、安全、健康的城市養老目標，構建居家、社區、機構一體化養老服務網絡，實現老人、子女和機構三者的互助式服務，同時關注中國式“孝道”，在兒女盡孝與社會養老間找到平衡。為此，保利在大量研究中國老年人養老需求和特點的基礎上，結合國內外先進養老模式，總結出了一套“中國式養老”理想模式。

保利地產對老齡化的關注不單單體現在產品與服務上，他們更將養老產業置于企業戰略轉型、提供未來新利潤增長點的重要環節，作為企業創新升級的重要領域進行培育。保利地產一貫以住宅為主，商業地產、養老地產、旅游地產、文化地產和產業地產相關多元化的戰略規劃具有前瞻性和現實性：充分發揮養老產業特別是專業養老機構的協同效應，提升其它產品價值是保利地產的又一創新。保利地產將旅游地產和商業酒店資源用于養老，實現“以一地入會多地養老”，讓老年人參與到保利的各種地產項目體驗中；以專業的養老機構和養老服務人才輻射城市項目，為住宅產品賦予新的價值，這種用養老打通旅游、商業、住宅等其他形態的地產產品完成了各種人群的覆蓋，為老年人創造了體驗保利產品的一切便利。

目前，保利地產已在5個城市有6個在建試點項目。未來，保利地產還將以展覽為平臺，項目為帶動，打造橫向和縱向的全產業鏈模式，構筑更加完善的養老生態系統。

全鏈條介入 搭建全景式產業發展平臺/

有業內人士曾經表示，現階段中國的養老地產，接近95%地產商都是打著養老的噱頭在拿地賣地產，賣概念大于實際服務。但作為養老地產的領航者，保利地產對養老產業并非只是地產產品設計和服務的嘗試，而是通過產業鏈的全面介入，展示了保利地產對該領域的雄心。

作為中國會展產業的領軍企業，保利地產發現會展行業產業關聯度高、輻射帶動能力強，在提速信息傳播、科技創新、貿易流通、優化資源配置和文化交流合作等領域作用日益明顯。而中國老齡產業經營鏈條分散，服務與產品種類單一，與發達國家相比，供給量遠低于市場需求。因此順應市場需求，打造能夠全面服務于中國養老市場、布局全球的一體化全景式的老齡產業鏈條商貿平臺就顯得分外迫切。

保利地產敏銳地捕捉到這一進入養老產業的契機，聯合全國老齡辦共同舉辦 “中國國際老齡產業博覽會”，匯聚國內外最具影響力的機構與企業，并同期舉辦“2013國際老齡產業發展高峰論壇”。預計展會規模將達到22600平方米，參展企業350家，觀眾數量超過2萬人次。

借助國際展覽平臺，保利地產充分運用市場機制，積極發揮市場力量，通過展示老齡產業最新發展成果，吸納國外先進的設備設施，反哺適老產品設計和適老服務標準，最大程度上促進養老服務的社會化、市場化和產業化，從而實現對養老產業全鏈條的整合。同時，平臺還為保利地產建立 “中國養老適老產業聯盟”奠定基礎，與多家產業鏈上龍頭企業合資組建專業公司，解決資金和適老產品、服務資源供給問題，保利地產成功將會展商貿用作了進入養老產業的敲門磚。不僅如此，早在2011年8月，保利地產與北京安平投資有限公司共同出資成立北京保利安平養老投資管理有限公司。2013年1月，位于北京西山林語的“保利和熹會老齡公寓”開始運營，12月保利地產正式注資全國老齡辦主管、中國老齡產業協會主辦、面向全國公開發行國家級大型刊物《環球老齡》。短短三年間，保利地產已然介入養老產業投資、運營、建設實踐，從平臺搭建到適老服務、適老產品的集成采購，從尖端產品展示到媒體滲透，全面參與養老產業鏈，整合資源。

“三位一體”養老模式 覆蓋中國式養老需求/

隨著家庭結構日趨小型化，獨生子女家庭負擔日益加重，現實中數量有限的養老院很難滿足日益龐大的老年人群體，依托社區建立的養老服務體系，就顯得尤其必要。

在發布會上，保利地產對外發布了“以居家為基礎，統一服務標準，以社區為依托，統一配套標準，以機構為支撐，統一專業標準，關注傳統文化、心理、生理需求”的“三位一體”養老模式，滿足老年人的全方位需求。

居家養老，統一服務標準，健康再出發

依托物業公司，建立服務標準，是居家養老的核心。2010年，保利地產在社區發起“善居養老”計劃，依托物業服務中的增值服務內容，提供“助餐、助浴、助潔、助急、助醫”的“五助”定制服務，摸索建立了一整套居家養老服務內容、服務標準、服務價格和服務流程。在未來3~5年的時間內，對原有社區進行適老化改造，新建社區統一適老化設施標準，向所有保利社區提供居家養老服務。

據保利地產相關人士介紹，服務內容主要包括生活照料，即飲食起居、打掃衛生、代為購物；健康照料，即治病陪護、術后及疾病護理、養身健康咨詢、老年大學網絡課堂等；管理照料，即物業免費為獨居老人提供的修理家居設備、家用電器等物業管理上的照顧。由物業公司牽頭同當地星級家政服務公司、醫療護理服務機構合作，提供不同檔次的居家生活和健康照料，除物業提供的免費服務外，所有服務內容均按服務次數、人工收費明碼標價，讓老年人在自己家里就能得到優質服務。

隨著信息化的發展，保利地產擬推出居家網絡信息服務，建立“老年智能化服務平臺”，提供緊急呼叫、家政預約、健康咨詢、物品代購、繳費代辦等適合老年人的服務項目。

社區養老，統一配套標準，無憂享生活

將適老產品植入成熟的城市住區，從規劃、開發、運營、服務整個環節，提供適合老年人的產品和生活配套，滿足老年人與子女相對獨立，又共同居住需求，建立互助互愛、和諧共生的養老方式是保利地產社區養老的目標。

社區養老主要在社區規劃建設適老住宅和老齡公寓；以社區硬件配套為平臺，結合會所和社區配套，增設“老人大學、活動中心、康體中心、日間照料中心”四大基礎配套，打通社區與街道衛生、醫療、文體設施等的功能銜接，發揮綜合效益；在所有社區成立互助養老志愿團隊，屆時，養老志愿者將達到1萬人規模，弘揚中華民族敬老、養老、助老的優良傳統。

適老產品是社區養老的基礎，大到項目規劃分區，小到室內適老設備設施配套都需要建立標準。保利地產要求養老設施同步規劃、建設、驗收、交付使用，居民入住已能享用養老配套服務。為此，2012年，保利地產在集團技術研發中心成立“適老產品設計小組”，研究社區內適老商業、老年大學、社區公園、戶外健身等設施配備標準，并針對不同社區體量進行適老型產品研發。十三五期間，保利地產將完成所有已建社區的適老配套改造，在新建社區全面推行適老建設標準。

機構養老，統一專業標準，介護醫養關懷

保利地產認為，沒有專業的護理服務是沒辦法談養老。

保利成立了保利安平專業介護養老公司，以“醫養結合”為服務特色，提供專業介護養老，打造“和熹會”專業養老機構；保利地產還將在全國各省會城市建立專業養老連鎖機構，輻射保利業主；該機構引入當地三甲醫院優質資源，組建全科室私診團隊，建立“生活照料、醫療護理、精神慰藉、緊急救援”四大專業標準，提供老年生活照顧、金融、旅游等一系列定制服務。

據介紹，目前已運營的北京保利西山林語和熹會老齡公寓，建面約2.2萬㎡，共200多套，配備綜合門診、24小時999急救中心、多條轉診綠色通道保障、康復健體中心等，以及專業的健康狀況評估、全方位健康檔案服務?，F時已有114位老人入住，現有專業護理人員70%為護士，一支專業化、年輕化的照護團隊、個性化、人性化照護流程及標準、規范化、整體化照護服務模式讓老人受到家人般的貼心照顧。公司試圖通過該養老產品的運營，培育專業護理隊伍，摸索建立一套國際化的標準的護理管理流程。

公司還規劃在條件成熟的時候建成 “保利養老專業護理學院”，培育專業介護人才，建立護理流程和操作標準，推動國家養老介護專業資格認證。

微利盈利模型 住宅銷售反哺社會責任/

在構建養老模式的過程中，保利地產發現，養老產業不僅在項目開發階段面臨著大量的基礎設施建設，還必須進行項目運營后相關服務產品的后續投入。這種長期投入、持有運營型的地產模式，與以往房地產開發企業的短期盈利生存模式天然不符，任何一點前期的預估不足，都可能造成投資風險。

國泰君安的研究報告發現，美國和英國做的比較好的開發商（DelWebb、McCarthy&Stone）都是以出售為主，從而保證現金流。美國所有者和管理者分離，所以仍有專業管理者為項目提供后續的持續服務，從而保證了項目品質，REITS（房地產信托基金）的發展也為養老地產提供更多的退出機制。

胡在新表示,目前，我國養老產業尚處于起步探索階段，行業整體盈利能力較弱。公司在養老產業戰略規劃之下，努力尋找適合中國國情，符合行業現狀的盈利模式。通過不同產品的實驗，積淀經驗，建立了自己的微利盈利模型：居家養老收取一定的服務費用補貼成本，社區養老采取使用權限租賃費和四大社區配套服務收費，機構養老以專業介護服務費平衡運營成本。

“短期，投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老產品研發建設以及適老配套改造；中期，用3~5年的時間進入穩健運營階段，實現營虧平衡；從長期來看，用8~10年的時間達到發達國家的盈利水平，打通金融通道、實現REITs上市?！焙谛卤硎?。

此外，為了讓更多家庭受惠，讓社會各界更加關注老年人的健康生活，保利地產還構建了“一地入會，多地養老”的異地候鳥式分時度假養老模式，整合系統內旅游度假資源，建立會員制度統一經營，實現品牌連鎖，在旅游目的地項目中建設有專業護理機構的養老度假公寓，提供專業養老、醫療服務。

憑藉旗下豐富的酒店資源和社區互助養老志愿團隊，保利地產還創建了一套 “互助式養老會員積分系統”。未來，保利地產將通過老齡會籍管理，讓全國各地的老人到三亞等旅游地、健康休閑地度假；同時，吸納、甄選社會上有愛心的養老志愿者進入社區和機構進行義工服務，將義工時間累計積分，積分可兌換酒店入住時間或直系親屬在老年公寓的體驗時間。

實際上，養老產業看上去很美，但通往美麗前景的道路并不順暢。巨大的投入和緩慢的收益，使得養老產業發展必須依靠國家配套政策的大力支持。在國外，政府會在稅收、土地取得、貸款等方面對養老地產進行一定的優惠，而我國目前無論是市場環境還是政策標準的配套都難以支撐養老產業的全面發展。

宋廣菊表示,盡管養老地產的開發與持有對企業發展是一項挑戰,但隨著中國老年人消費能力的增強,在可見的未來養老產業還是存在微利的可能。保利地產堅定看好包括養老地產在內的養老產業藍海，將不斷培養人才、積累經驗，推動產業政策，做中國式養老引領者。在這條路上，保利地產任重而道遠,也希望國家能為養老產業提供更多在土地以及稅收方面的優惠。