每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

“我當(dāng)時(shí)跟老孫說(shuō)，這塊地樓面價(jià)2.2萬(wàn)元/㎡都不一定拿得到，最后實(shí)際用了2萬(wàn)元/㎡，也是出乎意料。”在最近的一次采訪中，上海融創(chuàng)綠城投資控股有限公司 （以下簡(jiǎn)稱融綠）董事長(zhǎng)王虹斌告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他們?cè)陬櫞遒?gòu)買(mǎi)的土地實(shí)際成交價(jià)要比預(yù)期的便宜。

3月20日，當(dāng)融綠以總價(jià)24億元，樓板價(jià)20150元/㎡奪得上海寶山顧村鎮(zhèn)N12-1101單元05-01住宅地塊時(shí)，幾乎所有人認(rèn)定，這又是一筆“面粉”比“面包”還貴的買(mǎi)賣(mài)。

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，2013年至2014年2月，顧村板塊成交新房440套、7.2萬(wàn)㎡，成交均價(jià)為2.3萬(wàn)元/㎡。從單價(jià)來(lái)看，同期顧村超過(guò)4萬(wàn)元/㎡的新房成交紀(jì)錄，3萬(wàn)元/㎡以上新房的成交占比也不足板塊整體新房的兩成，僅為17.1%。而德佑地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)域客戶普遍能承受的單價(jià)目前不過(guò)2萬(wàn)元/㎡，總價(jià)只有250萬(wàn)元。

很顯然，憑借顧村現(xiàn)有的購(gòu)買(mǎi)力，上述融綠所拍地塊的樓板價(jià)已接近其所能承受的房?jī)r(jià)。而要想盈利，融綠還需大幅提高售價(jià)。對(duì)于一直強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)的房企來(lái)說(shuō)，無(wú)疑將是很大的壓力。那么，融綠將靠什么來(lái)改變顧村地區(qū)的購(gòu)買(mǎi)力現(xiàn)實(shí)呢？

融綠的想法：把周邊需求搬到顧村/

“北面有楊行，東面是楊浦，西邊是普陀，南面是閘北，四面都會(huì)成為我們這個(gè)項(xiàng)目改善型需求的客戶來(lái)源。”這是王虹斌的想法。

他認(rèn)為，周邊的城市配套相對(duì)成熟，而一橋之隔的張廟房?jī)r(jià)已經(jīng)是3.5萬(wàn)元/㎡左右。所以，這塊地樓板價(jià)還是低于他的心理預(yù)期。

事實(shí)上，融綠愿意高價(jià)拿地，也與市場(chǎng)氛圍有關(guān)。去年下半年樓盤(pán)的去化很好，上海市的存量只有6萬(wàn)套左右，能夠推出的樓盤(pán)非常少。而融綠在今年3月開(kāi)的兩個(gè)樓盤(pán)基本是當(dāng)天售罄，反映出市場(chǎng)需求很大。

對(duì)融綠來(lái)說(shuō)，敢在顧村高價(jià)拿地的另一原因，還因其另一優(yōu)勢(shì)——其普陀項(xiàng)目香溢花城積累了大量的客戶資源，從去年9月接手，到今年一季度，融綠通過(guò)該項(xiàng)目獲取了20億元的銷(xiāo)售額，其中不少是大戶型產(chǎn)品，這為顧村的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)積累了必要的資源。

雖然香溢花城距離顧村有12公里，但整個(gè)上海北面目前留存的未開(kāi)發(fā)土地和過(guò)往兩年的平均需求存在一定缺口，使得很多購(gòu)房者不得不向更遠(yuǎn)的區(qū)域轉(zhuǎn)移。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，以香溢花城所在的普陀區(qū)為例，去年和前年的年住宅成交面積都達(dá)到四五十萬(wàn)㎡，但是自2009年以來(lái)的住宅類用地（包括商住綜合用地）的總量只有不到160萬(wàn)㎡。去年的新增供應(yīng)是45.9萬(wàn)㎡，成交是55.8萬(wàn)㎡，今年一季度新增供應(yīng)3.4萬(wàn)㎡，但成交6.8萬(wàn)㎡。不只普陀，閘北以及顧村所在的寶山地區(qū)，也存在供需缺口。

根據(jù)克而瑞提供的已出讓地塊統(tǒng)計(jì)，今年寶山地區(qū)預(yù)計(jì)新增供應(yīng)的住宅項(xiàng)目（包括商業(yè)和住宅綜合用地）總建筑面積80萬(wàn)㎡，但過(guò)去四年，寶山年成交住宅面積都在120萬(wàn)㎡上下。

這也許是融綠敢于在顧村，以接近當(dāng)?shù)匦路康钠骄山粌r(jià)買(mǎi)地的一個(gè)原因。此前，由克而瑞組織的一個(gè)研討會(huì)上，部分閩商房企的投資總監(jiān)就透露，現(xiàn)在上海拿地，早就不敢以當(dāng)下房地產(chǎn)價(jià)格行情，判斷土地的利潤(rùn)空間。必須要往后看三年，才能在激烈競(jìng)爭(zhēng)中，拿到一塊看中的地塊。

中介的數(shù)據(jù)：顧村其實(shí)不缺錢(qián)/

如果僅僅依靠供需缺口，融綠高價(jià)拿地依然會(huì)有不小的風(fēng)險(xiǎn)。融創(chuàng)內(nèi)部的一位人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，融綠所獲取的顧村地塊，并不會(huì)只鎖定上海收入最高的人群，而是面向上海市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力最強(qiáng)的前30%購(gòu)房者。

事實(shí)上，根據(jù)搜房網(wǎng)以及克而瑞等機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，過(guò)去一年，這30%客戶群能承受的購(gòu)房總價(jià)最低門(mén)檻為300萬(wàn)元，即使購(gòu)買(mǎi)能力有所增強(qiáng)，也只能提高到400萬(wàn)元。

按此計(jì)算，即使融綠以3萬(wàn)元/㎡銷(xiāo)售，依然會(huì)有不小壓力。更何況按照綠城普遍的建筑開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，3萬(wàn)元/㎡幾乎注定虧錢(qián)，因而融創(chuàng)并未對(duì)項(xiàng)目收益抱有很高預(yù)期。上述融創(chuàng)內(nèi)部人士稱，公司之后的平均毛利水平應(yīng)該和現(xiàn)在差不多。據(jù)融創(chuàng)此前透露，一般項(xiàng)目預(yù)期的平均毛利水平應(yīng)該在30%左右。

這意味著顧村項(xiàng)目至少要賣(mài)到4萬(wàn)元/㎡以上，才能實(shí)現(xiàn)融綠的預(yù)期項(xiàng)目利潤(rùn)。但以顧村現(xiàn)有的購(gòu)買(mǎi)力，能不能接受如此高的房?jī)r(jià)上調(diào)幅度？

中介的數(shù)據(jù)，也許能為之提供更多支持。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，顧村地區(qū)的房屋成交單價(jià)雖然不高，卻是上海一個(gè)住宅消費(fèi)能力很強(qiáng)的區(qū)域。2013年至今年2月，顧村板塊新房市場(chǎng)成交別墅205套，占板塊整體新房成交量的46.6%。同期板塊內(nèi)總價(jià)500萬(wàn)元以上的改善房源成交168套，占板塊新房整體成交量的近四成。

目前該地塊周?chē)袆e墅區(qū)，品質(zhì)房源較高，單價(jià)在2.6萬(wàn)元/㎡，與周邊普通房源的成交單價(jià)相比，貴3000~5000元。

綜合德佑地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等提供的資料，融綠在上述地區(qū)更大的難題，在于如何和當(dāng)?shù)匾呀ǔ傻亩址坷_(kāi)品質(zhì)差距。據(jù)了解，當(dāng)?shù)馗咂焚|(zhì)的二手樓盤(pán)大多數(shù)是精裝房，而且車(chē)位比一般達(dá)到1比1，在面積附送方面，這些樓盤(pán)通常至少有8~10㎡的面積附送。

房企的投資：需更多大數(shù)據(jù)調(diào)研/

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐顧村電臺(tái)路分行經(jīng)理鄭飛霞介紹，顧村板塊教學(xué)資源一般，沒(méi)有特別名校。若未來(lái)融綠引入相當(dāng)?shù)慕虒W(xué)資源，周邊房屋劃為學(xué)區(qū)房，價(jià)格勢(shì)必會(huì)較大幅度上漲。在其他生活配套方面，盡管有卜蜂蓮花、世紀(jì)聯(lián)華這樣的大型超市，但整體配套略顯不足。德佑地產(chǎn)、中原地產(chǎn)等房屋中介的研究機(jī)構(gòu)也持相似看法，認(rèn)為教育資源會(huì)影響到當(dāng)?shù)氐姆课葙?gòu)買(mǎi)需求和價(jià)格走向。

事實(shí)上，引入教育資源，恰恰是融綠目前最強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。后者在唐鎮(zhèn)以及香溢花城等項(xiàng)目中都引入了名校，吸引了很多外區(qū)域的購(gòu)房者。而綠城包括有機(jī)食品供應(yīng)、醫(yī)療體檢在內(nèi)的園區(qū)服務(wù)，在業(yè)界素來(lái)有不錯(cuò)的口碑。

但以這樣的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能不能改變高端客戶別墅置業(yè)的傾向，愿意花更高單價(jià)購(gòu)買(mǎi)融綠的高層公寓，這依然無(wú)法確定。

融綠的經(jīng)歷，反映出房地產(chǎn)行業(yè)目前建立大數(shù)據(jù)收集和管理的迫切性。此前，包括世茂在內(nèi)的發(fā)展商都提出，能否借助互聯(lián)網(wǎng)，在拿地之前就對(duì)消費(fèi)者的需求有足夠的了解，進(jìn)而幫助企業(yè)作好投資拿地的決策和判斷。但對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，目前互聯(lián)網(wǎng)和各個(gè)機(jī)構(gòu)提供的單項(xiàng)信息依然十分有限，尚不足以幫助開(kāi)發(fā)商有效地全面估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)和收益。

克而瑞信息集團(tuán)副總裁于丹丹此前透露，房地產(chǎn)行業(yè)最大的難點(diǎn)，是無(wú)法了解到潛在供應(yīng)的具體上市時(shí)點(diǎn)和供應(yīng)量，進(jìn)而作出有針對(duì)性的定價(jià)和銷(xiāo)售策略，這給開(kāi)發(fā)商的投資決策帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

在中房信舉辦的一季度地產(chǎn)金融會(huì)議上，銀河證券首席房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙強(qiáng)也曾介紹說(shuō)，即使是那些地產(chǎn)龍頭企業(yè)也曾因?yàn)闆](méi)有做好大數(shù)據(jù)調(diào)研，而在供應(yīng)龐大的三四線城市買(mǎi)了地，卻不得不虧本撤出。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，建立一個(gè)大范圍的，能尋找到更多數(shù)據(jù)的地產(chǎn)大數(shù)據(jù)平臺(tái)，將是未來(lái)確保公司持續(xù)盈利和降低投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。