每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

誰也沒有想到，年初遭到資本市場拋棄的地產(chǎn)股，如今成為投資者眼中的“香餑餑”。

繼生命人壽與安邦保險連續(xù)大手筆增持金地集團（600383，SH）后，4月27日，“安邦系”旗下的和諧健康保險股份有限公司也宣布對金融街（000402，SZ）舉牌。

國泰君安房地產(chǎn)分析師侯麗科告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，保險資金頻頻舉牌地產(chǎn)公司，彰顯其對低估值、高盈利的地產(chǎn)板塊的看好，預計險資后續(xù)仍有動作，股權(quán)分散、資質(zhì)好和被低估的地產(chǎn)藍籌將成為他們的“狩獵”目標。

險資增持地產(chǎn)股

4月27日晚上，金融街發(fā)布公告，公司于2014年4月25日晚收到“安邦系”旗下的和諧健康險通知，其通過二級市場交易累計持有公司股票已達1.51億股，占公司股權(quán)比例超過5%。受險資“舉牌”消息的刺激，金融街股價于昨日（4月28日）以漲停收盤。

自去年以來，被生命人壽與安邦保險輪番增持的金地集團更成為資本市場的焦點。公司最新發(fā)布的公告顯示，截至4月25日，生命人壽持有金地集團總股本達24.81%，安邦保險也持有15%，兩大險資合共持有39.81%的股權(quán)，成為金地集團前兩大股東。截至昨日，金地集團股價收報于10.22元/股，年內(nèi)漲幅高達55%。

國泰君安發(fā)布的研究報告認為，險資之所以大舉增持地產(chǎn)股，一方面是由于從今年5月1日起，新的《保險資金運用管理暫行辦法》開始實施，理論上險資投資股票和股票基金比例可升至30%，而截至2月末，該項投資金額比例僅為10.63%，資產(chǎn)質(zhì)量好、估值低的地產(chǎn)藍籌自然獲得保險資金的青睞。另一方面，很多保險公司開始涉水養(yǎng)老地產(chǎn)，如果能控制地產(chǎn)公司有望實現(xiàn)更好的業(yè)務協(xié)同。

格雷投資研究總監(jiān)兼副總經(jīng)理馮立輝表示，雖然房地產(chǎn)行業(yè)頂峰期或?qū)⒔Y(jié)束，行業(yè)前景遭看淡，但行業(yè)集中度仍在不斷提高，這意味著市場份額正在向大型房企轉(zhuǎn)移，目前地產(chǎn)藍籌股估值很低，因此買入地產(chǎn)藍籌獲取長期穩(wěn)定收益是保險資金大舉建倉地產(chǎn)股的重要原因。

“除此之外，近年來越來越多保險機構(gòu)通過投資商業(yè)地產(chǎn)以求獲得穩(wěn)定的租金收益，但與直接收購商業(yè)物業(yè)相比，通過二級市場收購股權(quán)顯然更便宜。”馮立輝告訴記者，以金融街為例，公司目前持有68.2萬平方米的自持物業(yè)，其中約45萬平方米位于北京核心區(qū)域，單價至少為5萬元/平方米，物業(yè)市值在200億元以上。相比之下，通過買入現(xiàn)時公司市值尚不足200億元的金融街股權(quán)，“曲線”獲取這些物業(yè)的投資收益顯然是更佳的選擇。

股權(quán)分散公司或成“獵物”

目前地產(chǎn)股估值已降至歷史最低水平，但房地產(chǎn)價格依然高企，這為險資提供了極好的介入機會。

以萬科為例，公司去年銷售額達到1709億元，拿地金額超過939億元，截至去年末萬科持有的貨幣資金高達443.6億元，但以昨日的收盤價計算，萬科的總市值僅為878億元。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱直言，按照郁亮的算法，300億元就能成為萬科的第一大股東，如果這樣就能把全球第一大的房企控制下來，不失為一單非常劃算的投資。

侯麗科表示，在接連“舉牌”金地集團與金融街后，預計險資接下來仍有“動作”，其中，對于部分股權(quán)分散且資質(zhì)較好的地產(chǎn)公司而言，由于險資可以更容易獲得其實際控制權(quán)，并進行相應改組，從而獲得更好的業(yè)務協(xié)同，因此這類公司最有可能獲得險資的關(guān)注。

國泰君安的研究報告顯示，A股第一大股東持股比例在30%以下的地產(chǎn)股共有20家，包括萬科、金地集團、華發(fā)股份、陽光城、蘇寧環(huán)球、珠江實業(yè)等知名房企，這其中共有16家地產(chǎn)股2014年預期市盈率低于10倍，這批公司有望成為險資的新“獵物”。此外，華夏幸福、首開股份、華業(yè)地產(chǎn)目前險資持有比例已達5%及以上，預計未來繼續(xù)加倉可能性較大。

但值得注意的是，險資的 “舉牌”并不意味著上市房企現(xiàn)有管理層的控制權(quán)會輕易旁落。馮立輝告訴記者，即便是對上述股權(quán)分散型的上市房企，要取得絕對話語權(quán)并非易事，以萬科為例，公司管理層向來以強勢著稱，大股東華潤集團財力雄厚且與現(xiàn)任高管團隊關(guān)系密切，像華發(fā)股份、珠江實業(yè)等房企背后均擁有國資背景，要從其手上獲取掌控權(quán)相當困難。

“實際上，相對于保險公司5.5%的投資收益假設(shè)，投資地產(chǎn)股有望獲得遠高于此的收益率，因此我相信大多數(shù)保險公司最終目的在于獲取長期投資收益。”馮立輝認為，部分險資也會嘗試通過在董事會獲取一定的話語權(quán)后，施壓要求管理層加大現(xiàn)金分紅，但取代現(xiàn)任管理層的可能性并不高。