每經編輯｜每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

根據中原地產市場研究部統計，截至2014年5月25日，北京期房住宅庫存40771套，現房住宅庫存34296套，合計達到了75067套。這一庫存量也是繼去年1月份以來，再次攀至高點。

一邊是不斷攀升的供應量，一邊是難以驅散的觀望氣息，膠著的市場氛圍，考驗著房企“攻城略地”的能力。

為加快消化庫存，房企在促銷手段上各出奇招，繼價格明降、暗降之后，上周“零首付”、“一成首付”等分期首付再現京城。

《每日經濟新聞》記者獲悉，甚至有項目選擇在凌晨開盤，以期實現差異化競爭，搶奪購房者。

北京剛需項目搶在零點開盤/

5月25日零點，北京市海淀區文津國際酒店內人聲鼎沸，北京一剛需項目將開盤搖號的地點選在這里。在持續了近三個小時的現場搖號后，該項目一期入市的400多套房源去化近七成左右。

也是在同一天，距離該項目不到五公里的首開國風美唐也選擇開盤入市，這兩項目所面向的客戶群體可以說完全重疊，都是主打剛需產品，競爭激烈程度可想而知。

選擇在零點開盤，在業內人士看來無疑是為了爭奪更多的有效客源，開發商“落袋為安”的訴求不言而喻。

“其實我們也是希望早準備，畢竟同一天還有這個項目 （首開國風美唐），但對購房者來說也多了充足的時間來選擇，這邊不合適還可以再看看另一個項目。如果都是早上8點開盤，大家還得糾結到底去哪邊。”京投銀泰·公園悅府項目的相關負責人對《每日經濟新聞》記者如是說。

在定價方面，新入市樓盤顯示了足夠的 “理性”。“對于市場的判斷，我們希望盡快落袋為安，所以在項目的定價上不是太高。”該人士表示該項目獲批的預售價格在29800元/平方米左右，實際成交價格在29400元/平方米左右，與周邊的二手房價格幾乎持平。

雖然零點開盤的策略并非罕見，在樓市火熱之時，常會看見購房者半夜排隊搶房的景象，但在不斷降溫的大趨勢下，則成為開發商打時間差的營銷手段。不單如此，開發商雖然并不愿直言“降價”，但各種促銷優惠已經進入了實質性階段。

“現房零首付”噱頭重出江湖/

不單如此，《每日經濟新聞》記者在走訪中發現，更是有項目打出了“現房零首付”的宣傳語。“無論是采用與前期房源推出的產品不同、裝修方式不同的暗降還是直接降價，都是為了提高項目的性價比從而促進成交。”亞豪機構副總經理高珊對《每日經濟新聞》記者表示，預計未來3～6個月內，房企為了提振銷量還會采取多種手段拉升銷量、回籠資金，隨著自住型商品房逐步進入簽約期，為房企帶來大量現金流后，類似促銷手段才將有所減少。

“面對高企的庫存壓力，開發商當前基本力求采取快速周轉的銷售策略，‘以價換量’的現象開始出現，”鏈家地產市場研究部張旭說道，這表明了當前開發商為贏取客戶已經開始變相“降價”，當前的市場格局已經發生變化，客戶的主導地位將逐漸顯現。

在《每日經濟新聞》記者的采訪中，一些項目的銷售人員直言，調整價格是為了盡快去化以回籠資金，“從上市公司中期業績考慮，公司也希望將尾盤跑量銷售，在6月底前實現回款。”

對于房企來說，今年的日子的確并不好過。中原地產市場研究部統計數據顯示：截至5月中旬，20大標桿房企年內合計銷售18.8萬套，銷售額為2414億元，僅完成了2013年全年銷售額8515億元的28.3％。

“銷售前列的標桿房企都已經放緩，小企業難度將更大，預計6月份選擇價格調整的可能性越來越大。”在中原地產首席分析師張大偉看來，今年房企銷售業績難以樂觀。

業績下滑壓力促使房企開始加速“搶收”。從5月份來看，入市的項目就達到19期，合計供應住宅套數為7980套。統計數據顯示，今年以來北京入市項目已經達到了90個，入市房源合計高達28544套，相比2013年同期的52個合計15140套，增加近90％。

這一波的供應熱潮還在持續，中原地產研究部統計數據顯示，預期在6月上市的項目達到35個，依然維持高位。

高珊表示，房企面臨業績和資金的雙重壓力，只得祭出差異化牌，轉而推出目前需求相對穩定的中高端項目來彌補銷售業績、回籠資金。“預計未來一段時間，單價在3萬元～5萬元的改善型產品將成為供應主力，同時房企為了保持一定的銷售速度，在價格上也將做出一定讓步，更多改善盤將會‘平價上市’。”