每經編輯｜嚴躍進    

◎嚴躍進

房地產市場降溫加大了各個城市的壓力，增加了市場運行風險，這成為各地方政府救市的出發點和基本邏輯。不過相比而言，一線城市似乎很“淡定”。

一線城市樓市也并非一路高歌，今年上半年樓市各個指標也在不斷惡化，體現在成交量、成交均價以及庫存走勢等方面。今年前7個月成交面積不僅低于2012~2013年的同期水平，同時也比市場較冷的2011年更糟糕。從成交均價看，環比值已經出現下滑，同比值也在收窄，下跌幅度甚至趕超二、三線城市。從庫存走勢看，庫存去化周期超過16個月，這樣一個水平確實不可思議。

但一線城市何以有勇氣按兵不動，在救市方面幾乎沒有動作？一線城市其實并不愚蠢。“淡定”的背后，卻有著對市場降溫和風險的獨特理解，同時也有對沖市場風險的獨特策略。

救市自然是要緩解市場風險。那么，何為市場風險？對于二、三線城市來說，成交量和成交均價雙雙下滑，就足以讓地方政府不安。為什么？原因是此類城市的樓市支柱作用一直在體現。當這樣一個支柱難以支撐城市經濟時，地方政府自然要干預，否則城市運行將受阻。

一線城市的房地產是否是支柱產業？答案是肯定的。近期有媒體對上半年房地產投資占固定資產投資的比重進行了統計，發現上海和北京的占比都超過了50%，遠遠超過了其他省（區、市）。毋庸置疑，一線城市樓市低迷，也會給這些城市的地方政府較大壓力。但是，必須注意到，如果把房地產投資占GDP比重進行計算，就會發現這些城市已經不在此類排行榜的前列。原因很簡單，一線城市的現代服務業高度發達，足以成為城市經濟發展的穩定器。換而言之，一線城市背后有多元化的產業作支撐，城市運行機制很穩健，對于一線樓市降溫的擔憂就會顯得杞人憂天。

這樣一個產業結構，也能夠解釋為什么一線城市房價居高不下，但依然很多人希望擠入。如果按照“房價收入比等于房屋總價與居民家庭年收入的比值”的公式，可以看出，一線城市房價收入比在35個大中城市排行中屬于最高水平。從具體數據看，2013年分別是：深圳17.2、北京14.5、上海12.1、廣州10.9。對于一戶三口之家而言，需要奮斗10年以上，且不吃不喝，才能夠買得起90平方米的房子。問題是，為什么負擔如此重，還是很多人買得起房子？一個重要原因是，一線城市基于第三產業的兼職機會多，購房者有更多機會“賺外快”。此類房價收入比只統計了賬面上的，而沒有把隱性的收入給統計進去。所以，一線城市房價飆升的背后，相應的風險卻沒有預期的大。

無論漲還是跌，都沒有理由夸大一線城市的風險。所以當市場波動時，各類關于救市的版本就無法站穩腳跟。一線城市在市場降溫后依然有較高的抗壓性，真正的原因是，此類城市背后有獨特的城市資源稟賦、城市運營模式和城市風險管理思路。

從資源稟賦看，一線城市不缺市場需求，這是支撐樓市高速成長的最重要原因。從戶籍制度依然收緊的側面，就能論證這一點。人口紅利在釋放，所以救市自然不在地方政策考慮的范圍內。在這樣一種資源稟賦和資源利用條件下，一線城市很少出現一次性賣地、一次性賣樓等簡單的財政補給做法。原因是其可以依賴有限資源做乘法，而非加法，即能夠做出高附加值。

從城市運營模式看，城市也如同房地產市場，有“輕資產”和“重資產”的概念。這可以理解為地方的土地財政色彩是否過重。相關統計數據表明，目前在土地財政方面，一線城市有40%的收入是靠土地出讓的，而二、三線城市則要超過50%的水平。一線城市自然更有底氣，不會簡單地靠賣地、賣房的方式來驅動經濟發展。

從城市風險管理角度看，政策的成熟性是一線城市能夠對沖樓市風險的重要因素。一線城市的特殊地位決定其政策制定和執行都需要穩定，在政策的推進和取消方面需要深思熟慮。盲目救市，豈不會打擊國內和國際市場對一線城市的信心？

此時或有質疑，一線城市一點市場風險都沒有嗎？客觀地說，也是有的，但絕對不是簡單的市場降溫所帶來的風險，而是投資投機需求未來或抬頭的風險。

即使在目前市場降溫下，一線城市投資投機需求也沒有消失。包括機構和個人都希望打政策擦邊球，進而突破限購限貸政策的框架，最后進行炒房等活動。這樣一來，整個房價將會面臨新的反彈，這違背當初限購限貸政策出臺的初衷。

在限購限貸政策實施的這幾年中，一線城市房價確實出現了環比下跌，主要集中在2011年11月至2012年5月。但隨后房價繼續反彈，甚至在2013年3月“國五條”出臺時飆升至2.8%的環比增幅水平。很顯然，樓市背后驅動房價上升的投機型動力依然強勁，所以對于樓市調控依然不能掉以輕心。

自今年5月份開始，一線城市房價環比漲幅開始由正轉負。但是，并沒有理由認為目前已經把此類投資投機需求的水分給擰干了，更沒有理由認為現在是救市的好時機。對于一線城市地方政府來說，恰需要在這樣一個時間點發揮政府管理的智慧，進而對沖樓市風險。

既然目前一線城市的周邊都放開了限購政策，那么在一線城市繼續收緊政策的前提下，部分投資投機客便會轉變購房區域，而投入到樓市放松的各個城市和區域中。當廣州和深圳依然收緊政策，一些高庫存的城市比如佛山就會因政策放松而顯得更有魅力，進而促使購房者積極進入，這利好當地庫存的去化。反過來看，這也會疏導部分在一線城市的投資投機需求，進而利好一線樓市需求結構的改善。

（作者為上海易居房地產研究院研究員）