回首2014年,受制于年初的停貸風波、調(diào)控政策及經(jīng)濟不景氣等影響,樓市持續(xù)低迷,同時也傳導到了前端的土地市場。據(jù)某研究院最新數(shù)據(jù)顯示,2014年全國300城市土地出讓金總額為2.34萬億元,同比下降27%。國內(nèi)40大城市合計土地出讓金1.62萬億元,同比減少23.4%;20大標桿房企合計拿地僅3044億元,同比下滑45.4%。

聯(lián)合創(chuàng)投董事長徐志強分析,由于經(jīng)濟環(huán)境和政策環(huán)境較差,2014年土地市場有所降溫是正常的,但上半年的低迷并未持續(xù)太久,去年下半年土地市場升溫明顯,特別是一線城市的地塊,不論大房企還是中小房企,拿地積極性非常高。相比之下,二三線城市的土地和樓市估值存在泡沫預期,拿地相對謹慎。

土地出讓金降兩成

中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2014年40大一二線城市,合計土地出讓金為1.62萬億,同比下降23.4%。其中只有7個城市土地出讓金出現(xiàn)了上漲。北京市土地出讓金1916億元,相比2013年的歷史紀錄1821億元再次上漲5.2%;廣州土地出讓金838.8億元,同比上漲20.9%。不難看出,雖然土地出讓金有所減少,但土地成交價格分化,一線城市明顯上漲。事實上,北京、上海、廣州、深圳四城市的住宅土地成交全面創(chuàng)造歷史紀錄,2014年合計達3435億元。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)同時顯示,20大標桿房企整體在2014年拿地明顯減少。拿地最多的幾家房企中,中海購地花費401億元,保利購地花費328億元,萬科購地花費318億元,相比2013年均有非常明顯減少,僅遠洋等個別企業(yè)逆市拿地。拿地減少最多的企業(yè)主要有萬科、富力、雅居樂等,均大幅度收縮了2014年拿地規(guī)模。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱,去年二三季度是市場最冷清的階段,從9月開始,企業(yè)拿地逐漸回升。從拿地節(jié)奏可以看出企業(yè)對市場的判斷,從9月單月開始,部分企業(yè)已經(jīng)再次出現(xiàn)在土地市場,但對后市依然非常謹慎,目前看還是一個“掙扎”的時間點。

今年拿地分化加劇

對于2015年土地市場的走勢,張大偉認為,從目前市場趨勢看,土地市場依然將低位運行,但抄底的企業(yè)將有所增加。2015年將延續(xù)拿地分化的趨勢,一線城市土地市場將維持高熱度,相比三四線城市看得見的風險,房企會更加扎堆一線城市。

整體市場看,信貸政策的松綁使得一線樓市已經(jīng)出現(xiàn)了企穩(wěn)的跡象,這種情況下,房企再次開始進入土地市場。隨著各類救市政策的出現(xiàn),部分企業(yè)可能進入土地市場期待抄底。部分熱點地塊競爭力度明顯有所增加。預計在2015年,土地市場的分化將持續(xù),一二線熱點城市的土地競爭將比2014年有所增加。

聯(lián)合創(chuàng)投董事長徐志強認為,行業(yè)分化將加劇。行業(yè)分化一方面是市場的分化,不同區(qū)域,不同城市,甚至同一個城市,都會因為區(qū)域的屬性定位和價值以及本身的供求情況而出現(xiàn)不一樣的市場行情;另一方面是開發(fā)商的分化,強者恒強,弱者將逐步淘汰。相比較一二線也出現(xiàn)的市場調(diào)整跡象,目前三四線整體趨勢已經(jīng)明確,預計后市一二線城市拿地競爭將更加劇烈。

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