每經編輯｜王杰    

房企資金壓力高于往年

中原地產市場研究部提供給邦地產的統計顯示，目前公布了2014年銷售業績的企業一共37家，合計銷售業績為16625億，相比2013年的14193億，上漲幅度為17%。

雖然銷售總業績上漲近兩成，這些企業完成年度任務情況卻非常差。37家企業中，僅15家企業達標，其他22家可能都過不好這個年。

張大偉認為，市場分化嚴重，整體降溫明顯，目前已經公布銷售業績的企業均為上市房企，完成情況算好的，那些還沒公布的，業績會更差。所以，除了部分規模房企外，市場很難再有過去的高增長了。

在融資方面，房企之間更是拉開了差距。

2015年龍頭房企獲得大筆融資后，資金壓力獲得緩解，債務分布更為均勻，企業資金結構健康；中小房企受制于規模，獲得融資的難度依然較大，未來發展將進一步受限。

張大偉說，按往年傳統，房企都會選擇在1月份海外大規模融資，這樣可以增加一年的資金寬裕程度，有利企業的資金安全，但在2015年房企受佳兆業事件，還有人民幣貶值影響，融資困難，融資成本也明顯上漲。

截至日前，宣布1月份在海外資本市場有融資的僅7家，融資總計158億元人民幣，相比2014年1月的21家企業、600億額度的海外融資，大幅銳減73%。

一家上市房企的副總裁告訴邦地產君，在目前的融資環境下，“快速搶跑”仍是房企的主要銷售策略。

城市分化拉開距離

數據顯示，2014年12月份，一二三線35個城市的新建商品住宅存銷比，分別為12.6、13.7和21.2個月。相比11月份14.6、15.0和23.1個月的數值，三類城市的庫存去化速度都在加快。一線快于二線，二線則快于三線。

開發商也在爭相回歸一線城市。

中原地產的數據顯示，2014年全年，20大房企在一線城市拿地金額占比38.9%，遠超2013年的30.8%，創造了歷史最高紀錄。同時，2015年1月截至25日，20大房企在一線城市拿地金額占比約60%。

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴邦地產君，當前城鎮化已經明顯放緩，正如新華網文章所言：房地產市場需求不足的“真兇”是城鎮化增速放緩，常住人口凈增長逐年下降，新開工面積與竣工面積剪刀差還在擴大，施工面積仍然居高不下且還在增加，整體上供求關系已經逆轉。一線城市、省會城市人口還有增長，也就有需求，但許多三四線常住人口增長接近了自然增長率，就意味著新增住房不是靠城鎮化的增量人口來消化，而是靠存量人口中的結婚離婚剛需和改善性需求來支撐。

歐陽捷認為，各個城市里，老城區往往沒有新房供應，導致供不應求；新城區則是連片開發，產業和人口又導入緩慢，配套不足，出現明顯的供大于求。杭州的蕭山區、無錫的太湖新區等幾乎所有的城市新城區都存在類似情況。

于是有人問：眼下百城房價止跌，還能買房嗎？

邦地產建議：如果你想在小城市買房，還可以再等等；如果想在北上廣深等一線城市置業，如果購房資格和資金不受卡的話，大約可以考慮出手啦！

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