“根據自由貿易實驗區工作總體安排，商務部分別和四個省市會同相關部門制定了新設三個自由貿易園區總體方案和深化中國(上海)自由貿易實驗區深化改革方案，并已經報送國務院，”3+1“方案待履行完批準程序后，商務部和四個省市將會同有關部門、有關單位抓緊實施。”3月17日，商務部新聞發言人沈丹陽表示。 在中國首個自由貿易試驗區正式在上海掛牌近一年半后，粵閩津三個新設自貿園區正式掛牌日漸臨近。有分析指出，這對中國主動對接國際新規則，提高開放型經濟水平，促進貿易便利化，以開放促改革，具有重要意義和深遠影響。 民生證券研究院宏觀研究員朱振鑫在接受《證券日報》記者采訪時指出，目前中國經濟增量不足，需要從制度層面盤活存量，建設自貿區就是盤活存量，一方面進一步降低貿易壁壘，有利于提振出口；另一方面在自貿區通過探索負面清單等模式，將其打造成改革試驗田，先行先試，激發經濟活力。 即將正式掛牌的三大自貿園區均有著明確的定位和特色：天津定位離岸金融和融資租賃，輻射京津冀，對接中韓自貿協定；福建主要突出對臺優勢、東盟貿易，以及和“海上絲綢之路”核心區的結合；廣東以制度創新為核心，以深化粵港澳合作為重點，對接港澳服務業。 今年政府工作報告提出，積極推動上海、廣東、天津、福建自貿試驗區建設，在全國推廣成熟經驗，形成各具特色的改革開放高地。 中國經濟發展步入新常態，低成本比較優勢發生轉化，但出口競爭優勢仍存，高水平引進來、大規模走出去正在同步發生，必須要優化經濟發展空間格局，構建開放型經濟新體制。 有分析指出，自貿區承擔了制度創新與試驗的使命，通過加強知識產權保護、新投資貿易規則制訂、國際規則適應等，起到園區內試驗、全國復制推廣之效，驅動全國經濟新增長。 天健集團:公司有望成為深圳國資上市地產整合平臺 研究機構：海通證券分析師：涂力磊,謝鹽撰寫日期：2015-01-27 投資建議:公司是深圳國資委控股下的,主營建筑施工、房地產開發和商業運營一體化的城市綜合運營商。其中建筑施工業務擁有總承包特級資質;房地產業務集中在深圳、長沙、南寧、廣州等地。近期,公司收購粵通公司延伸市政產業鏈,借助達實智能提升智慧城市建設能力,定增引入多家創投企業,實現管理層持股。目前,深圳國資委實際控制公司36.35%,公司有望成為深圳國資委旗下的主要地產上市整合平臺。我們預計公司2014、2015年EPS分別是0.76和0.91元,對應RNAV是19.19元。截至1月26日,公司收盤于16.98元,對應動態市盈率分別為22.34倍和18.66倍。考慮到公司有望受益于深圳國資改革,我們以RNAV,即給予19.19元/股作為目標價,首次給予“增持”評級。 主要分析: 公司基本情況:深圳市天健(集團)股份有限公司系深圳市國資委控股企業。1999年,公司在深交所上市,主營業務為建筑施工、房地產開發和商業運營。其中負責建筑施工業務的深圳市市政工程總公司成立于1983年,涉及市政、公路、房建、機電安裝、軌道交通、水利水電等領域,擁有市政公用工程施工總承包特級、公路工程施工總承包壹級和房屋建筑工程施工總承包壹級資質,曾獲得國家建筑工程最高獎“魯班獎”和中國市政工程最高獎“金杯獎”;負責房地產開發業務的深圳市天健房地產開發實業有限公司成立于1988年,已開發項目總建面200多萬平,集中在深圳、長沙、南寧、廣州等地;負責商業運營業務的深圳市天健商業物業運營有限公司涵蓋商業中心、酒店、寫字樓及工業園區等商業物業的策劃和運營。 多年來,公司業務保持了良性快速增長。2013年,公司實現營業收入45.14億元,同比增長46.53%。截至2014年上半年,公司三項業務(市政業務、開發業務、商業租賃)收入占比分別為79.51%、16.57%和3.92%。 公司原名深圳市天健實業股份有限公司(創立時原名深圳市天健股份有限公司)其前身最早為1963年組建的空軍工程兵第5團,1976年公司整編為基建工程兵302團,1983年9月公司集體轉業改編為深圳市市政工程公司。1993年9月公司企業改制,組建定向募集股份有限公司。1997年4月公司規范為募集方式設立的股份有限公司,并更名為深圳市天健(集團)股份有限公司。1999年7月21日公司在深交所上市(證券簡稱:深天健;證券代碼:000090)。 2014年11月,公司擬以7.49元/股向包括遠致投資、天健如意、硅谷天堂、高新投、達實投資、紅土創新基金、國信弘盛、凱富基金、創東方和架橋投資10名特定對象發行股票不超過2.94億股,募集資金總額不超過22億元。本次發行實施后,公司總股本將增至8.46億股。其中,深圳市國資委持股2.01億股,持股比例約23.73%;同時深圳市國資委持有遠致投資100%股權,因此,深圳市國資委實際控制公司的股權為39.51%(不考慮遠致投資還通過參股17.76%的高新投間接參股上市公司3.16%的股份)。 根據《天健集團2011-2015年發展戰略規劃》,公司確立了以高端管理、高新技術、高資本投入為特色的工程建筑業、以差異化為特色的房地產開發業及以創新型服務為特色的商業運營為主業的戰略,力爭建設、開發與經營并舉,科技和文化助推,成為三大產業橫向協同,縱向一體化,均衡發展的城市綜合運營商。 公司各業務發展情況分析. 2.1公司市政業務向環保等高端領域升級,收購粵通公司延伸市政產業鏈. 公司主要負責市政業務的子公司-深圳市市政工程總公司成立于1983年,年平均施工產值25~31億元,以市政工程、公路工程、建筑工程施工及項目代建為主導產業,業務遍及全國。主要施工資質有:市政公用工程施工總承包特級、公路工程施工總承包一級、房屋建筑工程施工總承包一級等十幾項。該公司資信等級經中國人民銀行指定的金融資信評級機構評定為最高等級-AAA,先后被評為“中國建筑施工企業綜合實力百強第一名”、“中國500家最佳經濟效益建筑企業一級第一名”、“深圳市50家綜合實力最強建筑施工企業第一名”等。設有博士后科研工作站、科研所、試驗室等技術研發機構。該公司將從單一的施工承包向基礎設施投資、代建管理及工程總承包一體化的綜合型經營模式轉變,成為專業化、高端化、管理型的城市建設總承包公司。 總體上,公司近年來的市政業務收入穩健增長,毛利率呈上升趨勢。2014年上半年,公司繼續深耕深圳本地建筑市場,同時積極培育外埠市場,報告期內累積中標金額24.63億元。同期,公司建筑施工業務實現營業收入14.74億元,同比下降3.36%。報告期內公司市政毛利7915萬元,毛利率5.37%。截止報告期末,在建工程64項,合同金額93.96億元。 2014年12月24日,公司公告稱,公司與萬喜集團(VINCIGROUP)旗下全資機構VCGP(VINCICONStrUCTIONGRANDSPROJETS)簽署《合作意向書》。VCGP為全球領先的建筑服務商--萬喜集團旗下的全資機構。萬喜集團為巴黎CAC40指數成份股,業務涵蓋土木、建筑、基建、特許經營、能源、環保等領域,項目遍布全球100多個國家和地區。雙方就城市再生資源綜合開發利用、新能源、環保、特許運營、高端建筑工程管理等領域進行戰略合作。雙方擬以共同投資設立合營公司或簽訂項目合作協議或其他合法可行的方式進行合作,共同開拓中國大陸內地本土市場及海外市場(但不包括香港特別行政區、澳門特別行政區和臺灣地區的市場)。我們認為,公司通過與VCGP合作,將提升其技術、裝備和管理水平,促進產業的升級和轉型。 2014年9月30日,公司公告稱,公司擬收購深圳市投資控股有限公司持有的深圳市粵通建設工程有限公司100%股權,交易價格將以評估結果為參考依據。粵通公司是深圳市最早的路橋專業施工及養護單位之一,該公司在公路、橋梁及隧道養護業務方面市場份額位居深圳前列。通過本次整合,公司將進一步延伸產業鏈,拓展道路、橋梁和隧道養護業務新領域,提高市場份額。同時,粵通公司所擁有的物業和土地資源將增加公司在深圳本地的資源儲備。 2.2公司房地產業務借助外力提升智慧城市建設能力. 公司主要負責房地產開發業務的子公司-深圳市天健房地產開發實業有限公司成立于1988年6月,是深圳特區工業區開發的先驅和開拓者。30多年來,公司在深圳市的開發總建筑面積達300多萬平。該公司逐步形成以深圳為核心,輻射內地的產業布局,項目分布在深圳、長沙、南寧、廣州、上海、惠州等城市。該公司開發的天健·芙蓉盛世(長沙)和天健·現代城(深圳)分獲聯合國人居環境論壇社區獎和特別獎。該公司在深圳市2010年房地產企業年度排名列第5位。近年來,公司以住宅開發為主,產品線趨向多元化,已進入城市綜合體、綜合商業、酒店地產、現代工業園區等開發領域,向著成為城市綜合運營商邁進。 截至2014年上半年,公司儲備和待售住宅項目合計權益建面196.79萬平,其中未結算權益建面合計169.76萬平。其中,公司開發項目在長沙、南寧、惠州、廣州、深圳和上海的未結算權益建面分別為51.9%、41.9%、32.2%、18.9%、18.1%和6.8%。進入2014年,公司面臨較大的環境壓力,2014年上半年,公司實現房地產業務開發收入3.07億元,同比降低36.58%。同期,公司通過公開競拍新增南寧兩幅土地儲備,同時繼續加大力度推進天健工業區項目的規劃審批工作。報告期內,公司在售樓盤8個,在建項目5個,項目開發建設進展順利。 2014年11月28日,公司公告稱,公司與深圳達實智能股份有限公司簽署《智慧城市及綠色建筑項目戰略合作框架協議書》。達實智能(證券代碼:002421)主營業務為智慧城市頂層規劃及總體解決方案、建筑智能化及節能全生命周期服務,是國內智能化及節能領域的領先企業。雙方擬共同打造綠色、智慧的高品質城市綜合運營體系和智慧社區體系。雙方將在技術合作、市場合作兩個層面加大對智慧城市的投資、建設和運營,產生協同效應,相互兼容促進。 2.3公司商業運營業務增長較快. 公司主要負責商業運營業務的子公司-深圳市天健商業物業運營有限公司經營范圍為從事高端商業地產的經營、管理和服務業務,包括為酒店、商城、寫字樓、公寓等高端物業提供專業化全程服務和運營管理。威斯特精品酒店隸屬于深圳天健商業運營管理有限公司。威斯特精品酒店全力打造“威斯特”新銳酒店品牌,旗下擁有海南威斯特精品酒店、深圳龍崗威斯特精品酒店幾大主題精品酒店,并通過升級、改造、并購等多渠道方式將“威斯特”發展成國內酒店旗艦新銳品牌。 投資性物業方面,公司可出租面積達到27.41萬平。商業租賃業務收入增速較快,且毛利率較高。2014年上半年,公司實現租賃營業收入7268萬元,同比增長51%;實現毛利潤4458萬元,毛利率達到61.3%。 同時,公司加大對商用物業的資源整合和升級改造,進一步提升物業價值;對外提供酒店運營管理、商業運營顧問等服務,實施管理輸出模式。物業管理服務方面,公司物業管理面積達416萬平。 公司有望成為深圳國資委旗下的主要地產上市整合平臺. 深圳國資委旗下的房地產開發企業共計10家,其中旗下的房地產上市平臺有8家,這里面有6家在A股上市,2家在香港上市。在國資改革背景下,我們判斷未來深圳國資委有望整合旗下上市地產平臺。目前A股上市地產平臺中,深圳國資委對沙河股份、深振業和中洲控股的控股比例低于天健集團,而控股比例高于天健集團的深深房和深物業屬于間接控股,且兩者的業績要稍遜于天健集團,所以我們判斷,未來直接控股比例達到36.35%的天健集團有較大可能性成為深圳國資委旗下的地產整合上市平臺。此外,天健集團的業務多元化,目前規模較小,未來有利于公司的產業轉型升級。 公司定增“三位一體”:推動國企改革,引入創投企業,配套融資22億元和高管持股. 2014年11月5日,公司公告稱,公司第七屆董事會第二十一次會議審議通過了《深圳市天健(集團)股份有限公司2014年非公開發行股票預案》。公司擬采取非公開發行的方式向包括公司為遠致投資、天健如意、硅谷天堂、高新投、達實投資、紅土創新基金、國信弘盛、凱富基金、創東方和架橋投資10名特定對象發行股票(其中天健如意參與認購本次非公開發行股票,構成關聯交易)。本次非公開發行股票的定價基準日為公司第七屆董事會第二十一次會議決議公告日(2014年11月7日)。本次發行股票價格為7.49元/股。本次擬發行股票數量不超過2.94億股,募集資金總額不超過22億元。其中,遠致投資認購13351萬股,天健如意認購4005萬股,硅谷天堂認購2670萬股,高新投認購2670萬股,達實投資認購1335萬股,紅土創新基金認購1335萬股,國信弘盛認購1335萬股,凱富基金認購1335萬股,創東方認購668萬股,架橋投資認購668萬股。本次非公開發行股票的募集資金總額不超過22億元(含此數),扣除發行費用后的募集資金凈額用于投資天健科技大廈項目和補充流動資金。 其中,國泰君安君享天健如意集合資產管理計劃(籌)由上海國泰君安證券資產管理有限公司設立和管理,用于投資天健集團的本次非公開發行的股票,由天健集團及其控股子公司的部分董事、監事、高級管理人員及骨干員工等人員(不少于2人且不得超過200名)以自籌資金認購,存續期限為自集合資產管理合同生效之日起7年。天健如意向天健集團及其控股子公司的部分董事、監事、高級管理人員及骨干員工等人員進行募集。若參與人最終未按承諾足額認購,剩余份額可約定在其他全體參與人中分配,或指定特定參與人認購。我們認為,該資產管理計劃針對公司和子公司的董監高和骨干員工,且持股比例較高,存續期長,因此激勵將直接到位,有助于公司業績進一步提升。 此次定增引入多家重要創投企業做為公司戰略股東。其中,嘉興硅谷天堂恒智投資合伙企業(有限合伙)經營范圍是實業投資、投資管理,它的控股股東是中國領先的從事股權投資的硅谷天堂資產管理集團股份有限公司。2013年底,硅谷天堂旗下基金達80余支,管理規模超過100億元人民幣,成功投資了100余家優秀企業,其中上市企業50余家。 深圳市高新投集團有限公司核心業務為保證擔保、融資擔保、創業投資。高新投已成為全國最大的工程保證擔保機構,成功開創了投保聯動支持小微科技企業發展的服務模式,打造了從“企業初創期到IPO”完整的融資服務鏈條,支持了華為、比亞迪、大族激光等一批高科技企業;扶持的99家境內外上市企業被媒體稱作資本市場的“高新投系”。 紅土創新基金管理有限公司的100%控股股東-深圳市創新投資集團有限公司是大型創業投資企業集團,該集團以創業投資業務為支柱,以創業投資增值服務為延伸,走基金與基金管理之路。公司是國內資本規模最大、投資能力最強、最具競爭力的內資創業投資公司,目前正努力成為具有國際競爭力的創業投資集團。公司多年來平均年投資回報率(IRR)為36%。 本次發行前,公司控股股東-深圳市國資委直接持有公司36.35%股權,本次發行實施后,公司總股本將增至8.46億股。其中,深圳市國資委持股2.01億股,持股比例約23.73%,仍為公司第一大股東;遠致投資認購1.34億股,持股比例為15.78%;同時深圳市國資委持有遠致投資100%股權,因此,深圳市國資委實際控制公司的股權為39.51%(不考慮遠致投資還通過參股17.76%的高新投間接參股上市公司3.16%的股份)。 本次定向增發融資22億元中的12億元投入天健科技大廈項目。本次定向增發融資中的12億元投入天健科技大廈項目,建設周期為4年,預計投入使用時間為2018年至2044年,項目運營期間,預計項目年平均收入3.94億元,預計年平均稅后利潤總額2.32億元,財務內部收益率(稅后)為12.79%,靜態回收期為11.73年。 2014年12月9日,為補充營運資金,公司于2014年12月8日在二級市場減持全資子公司深圳市市政工程總公司持有的500萬股萊寶高科(證券代碼:002106)股份,成交均價14.23元/股,占萊寶高科總股本的0.71%,取得轉讓所得7117.38萬元,預計貢獻凈利潤約5221.19萬元。 公司業績預測,首次給予“增持”評級。 根據公司項目進度,我們預計2014年公司將有陽光.天健城、天健.時尚空間等項目陸續進入結算,即合計結算面積約5.66萬平,合計結算收入12.81億元;2015年,我們預計將有更多項目進入結算,合計結算面積7.43萬平,合計結算收入16.28億元。同時,假設每年租金水平上升5%,則由此可知,2014-2015年公司租賃收入分別為1.87億元和1.98億元。 由此預測,2014-2015年公司將分別實現凈利潤4.18億元和5.05億元。考慮到目前定增尚未完成,按照發行前的總股本計算,則公司2014-2015年EPS分別為0.76元和0.91元。 公司是深圳國資委控股下的,主營建筑施工、房地產開發和商業運營一體化的城市綜合運營商。其中建筑施工業務擁有總承包特級資質;房地產業務集中在深圳、長沙、南寧、廣州等地。近期,公司收購粵通公司延伸市政產業鏈,借助達實智能提升智慧城市建設能力,定增引入多家創投企業,實現管理層持股。目前,深圳國資委實際控制公司36.35%,公司有望成為深圳國資委旗下的主要地產上市整合平臺。我們預計公司2014、2015年EPS分別是0.76和0.91元,對應RNAV是19.19元。截至1月26日,公司收盤于16.98元,對應動態市盈率分別為22.34倍和18.66倍。考慮到公司有望受益于深圳國資改革,我們以RNAV,即給予19.19元/股作為目標價,首次給予“增持”評級。 風險提示:行業面臨加息和政策調控兩大風險。 中糧地產 在中糧集團入主公司之后，公司簡稱由“深寶恒A”變更為“中糧地產”，中糧集團是中國500強企業之一。公司的主業側重于住宅地產開發、工業地產開發。依托中糧集團的強力支持，公司將大力整合中糧集團、香港鵬利國際及上市公司的廣泛資源，建立中糧集團地產業務開發的平臺，充分發揮優勢，使公司成為具有品牌優勢的專業房地產開發公司。同時，公司將秉承“建造優雅品味空間，享受舒適完美生活”的企業理念，致力于為客戶提供品質優良的產品，細致入微的服務，希望藉此更好地履行企業公民責任，推動社會和諧發展。 泰禾集團:主業強勁大金融開花高增長有望持續 研究機構：國信證券分析師：區瑞明,朱宏磊撰寫日期：2015-02-27 主業強勁 泰禾集團是我們2014年重點推薦的股票之一,推薦的邏輯很簡單——?在行業下行階段,高杠桿是風險、增加土儲是包袱;但政策托舉之下,行業預期改善,高杠桿有望因為融資寬松及銷售改善而降下來,在行業下行階段增加的土儲在上行階段反而會轉化成資源,并實現‘彎道超車’!?,2014年屢創佳績的泰禾給出了最好的佐證:高品質、差異化的產品定位使得泰禾品牌深入人心,旗下多個項目斬獲當地市場銷售冠軍,銷售業績實現跨越式增長,2014年入圍全國房企銷售排名30強。 2015年我們繼續看好,認為泰禾在品牌、布局、產品、運營等方面逐步形成的競爭力已使其擁有持續高增長的潛質,未來有望不斷實現跨越式發展。 大金融開花 2月26日東興證券上市首日秒封漲停板(首日漲幅44%),目前股價仍嚴重低估,持續上漲可期,作為第二股東的泰禾(共持有9900萬股)有望獲得超預期的投資回報,這將利于泰禾優化其資金結構,進一步夯實地產主業。 在2010年借殼ST三農上市時,泰禾已初步形成?一體四翼?多元化發展格局,尤其在金融板塊,參股東興證券、福建海峽銀行、福建農商銀行,戰略性布局?大金融?。 2015年彈性最大的地產股,維持最高評級——買入! 基于對地產市場整體溫和改善、公司業績維持高增長的判斷,加上京津冀、福建自貿區等概念升溫等多重利好,我們認為泰禾集團將成為2015年彈性最大的地產股,預計14-16年的EPS為1.21/1.91/2.43元,對應的PE為19.0/12.0/9.4X,預計2015年房地產銷售額有望突破300億元(大幅增長30%),維持最高評級——買入 天保基建 公司是目前天津保稅區區屬唯一一家國有上市公司，主營業務為房地產開發和基礎設施建設。隨著開發項目的建成和運營，公司規模和影響力不斷擴大，所開發的住宅、公寓、寫字樓等多個項目受到社會各界好評，獲得眾多榮譽。其中，天保金海岸項目獲得“最具潛力經典大盤獎”、“投資潛力樓盤獎”、天津市“結構海河杯”、天津市“市級文明工地”“市級觀摩工地”等獎項；天津國際貿易與航運服務區海景大廈項目獲天津市建設工程質量最高獎項“金獎海河杯”；空港青年公寓項目獲天津市“結構海河杯”和市級文明工地稱號；呼和浩特市北垣吧街項目獲中國人居環境發展建設“呼和浩特市十佳商業樓盤”等獎項。 津濱發展 公司是天津濱海新區首家以募集方式創立的股份公司，2001年通過ISO9001：2000質量管理體系認證。公司確立了以工業房地產為基礎、以商業和民用房地產為重點、積極培育后備主導產業的戰略發展方向，鍛造了素質高、專業強、年輕化的管理團隊，“津濱品牌”已經為越來越多的公眾所熟知，美譽度越來越高。經過十多年的發展，津濱發展已從一個跨行業、跨所有制、主業分散的公司，發展成為一個盈利穩定、發展迅速的大型上市公司，實現了集團化經營管理格局，具備了持續、穩定的擴張和發展能力。 平潭發展 公司經營領域涉及種苗培育、造林營林、林產品加工與銷售、園林景觀、典當與小額貸款、基礎建設等多個行業。公司以森林資源培育和開發作為公司發展的核心，已基本形成從種苗培育、林木種植、林產品加工到園林景觀設計與施工的一體化“大林業”格局。此外，公司立足海西，發揮區位資源優勢，積極尋找新的發展領域。2011年3月，國務院正式批準了《海峽西岸經濟區發展規劃》，標志著海西建設從區域戰略上升為國家戰略，為地處海西“橋頭堡”的平潭加快發展提供了前所未有的戰略機遇。為搶抓平潭開發的歷史機遇，實現戰略轉型，公司領導層果斷決策，將參與平潭開發作為公司新的戰略著眼點，并得到平潭綜合實驗區管委會的大力支持。同年9月，平潭管委會與公司正式簽署了《合作框架協議》，對公司在實驗區內進行的園林綠化、基礎建設等項目提供各項支持和服務，并給予公司政策范圍內最優惠的政策支持和稅收待遇。2011年12月15日，發改委正式發布《平潭綜合實驗區總體發展規劃》，同意平潭實施全島放開，在通關模式、財稅支持、投資準入、金融保險、對臺合作、土地配套等方面賦予平潭綜合實驗區更加優惠的政策。