每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

◎每經記者 區家彥 發自廣州

4月21日上午10時，廣東自貿區在廣州南沙正式揭牌。自2012年10月晉級國家級新區之后，南沙再度迎來重磅級政策大禮包。

近幾年來，南沙的樓市發展與國家政策緊密相關。去年年中自貿區暫停申報的消息傳出，南沙樓市一度“烏云密布”，不少樓盤降價求生。但隨著去年12月自貿區獲批落實后，區域樓市幾乎實現V形反轉，樓盤漲價動作頻頻。

不過業內人士向《每日經濟新聞》記者表示，目前區域內的漲價更多只是去年調整以來的超跌反彈，大多數樓盤的售價甚至沒有回到2014年初的水平，最大的隱憂在于目前區域的絕對庫存量依然高企，趁機出貨是優先要考慮的。

一季度成交猛增117%

作為方興地產廣州公司的項目策劃經理，陳偉（化名）最近一年的心情緊隨著南沙樓市的變化跌宕起伏。位于廣州市南沙區鳳凰大道和蕉西路交會處的方興·南沙金茂灣，是方興地產進軍廣州市場的首個項目，按照方興地產的設想，公司將斥資100億元把其打造成大型濱海城市綜合體。

但計劃趕不上變化，當方興籌劃開盤之時，去年6月突然傳出自貿區申報暫停的消息，讓沸騰的南沙樓市頓時降溫，區域部分樓盤更率先降價出貨。克而瑞的統計數據顯示，去年3月南沙區成交均價高達11985元/平方米，但到了7月份，成交均價已經下跌至9925元/平方米，跌幅達17%。部分樓盤如時代南灣，售價從去年上半年的16000元/平方米直降至最低12000元/平方米，降幅超過20%。

突如其來的市場變化讓方興地產與陳偉都承受了巨大的壓力，盡管他們去年11月以11000元/平方米的低價開盤試探市場，推出的100余套公寓售罄，但后續銷售壓力依然艱巨。克而瑞的統計數據顯示，南沙區住宅去化周期從去年5月份起一直維持在20個月以上，即便到了去年11月份，去化周期依然高達25個月，要在天量供應中殺出重圍，競爭的殘酷程度可想而知。

廣東自貿區獲批的消息在去年12月終于落實，南沙樓市終于迎來轉機。就在當月，南沙住宅成交量達到1062套，創出年內新高。今年一季度區域住宅成交2557套，與去年同期相比大增117%，銷售均價也從去年10月的低點9331元/平方米回升至今年3月份的10375元/平方米，帶動南沙的庫存去化周期大幅回落至16個月。

部分項目價格上調10%

自貿區利好落地，對南沙樓市的刺激作用毋庸置疑，部分區域樓盤重拾漲價大旗。《每日經濟新聞》記者注意到，方興·南沙金茂灣新一期的售價已經漲至12304元/平方米，像南沙濱海花園、中惠璧瓏灣、南沙萬達廣場等項目今年以來售價漲幅更在10%以上。從一些跡象來看，這個云集了萬科、保利、富力等60多家全國大型開發商的新晉自貿區，新一波漲價潮似乎正在醞釀中。

但在南沙代理了多個樓盤的中原地產項目部總經理黃韜卻沒有那么樂觀，他告訴記者，盡管南沙樓市已經出現觸底回升的跡象，但目前的漲價更多只是去年調整以來的超跌反彈，大多數樓盤的售價甚至沒有回到2014年初的水平，最大的隱憂在于目前區域的絕對庫存量依然高企，考慮到今年南沙的新增供應量預計將達到1萬套，盲目的漲價有可能會導致開發商錯失出貨良機。

“南沙擁有航運、制造業的優勢，而且可依托廣州廣交會等商貿優勢，但自貿區商務氛圍的成熟需要一個過程，即便是上海自貿區的規劃，也是經過了兩至三年才完成改革試驗。”戴德梁行策略發展顧問部聯席主管及董事邵豐也認為，目前南沙區商務氛圍較弱，基礎設施還處于建設完善階段，自貿區商務集聚需1~2年緩沖期，商貿服務成熟更需3~5年時間。如果后續缺乏實質上的利好持續推動，無法吸引自住型買家進入，如何消化巨大的庫存將是難題。

陳偉與他的同事正忙著5月初的新一輪推貨計劃，他告訴記者，目前公司并不考慮漲價，速戰速決、趕快出貨才是目前最重要的任務。