每經編輯｜吳若凡    

（本文原載于“邦地產”微信公眾號real-estate-circle）

近期，中央多部門聯合發布《關于調整房地產市場外資準入和管理有關政策的通知》，明確有資格境外機構和個人可在國內購房。

這意味著，國內執行了近十年的“限外令”正式取消，境外人士可以在中國境內購買商品房，購房套數的限制按所在城市政策執行。

“限外令取消，很多人覺得對國人影響或不大，但有人卻可以靠它避稅！”

當邦爺聽到朋友的這一說法時，相當驚奇。那么到底如何避稅呢？

避稅新招

據了解，目前境內普通市民轉讓商品住宅，需滿足“自用滿2年以上，且是唯一住房”的條件，否則需要繳納稅5.5%的營業稅。此外，還要繳納個人所得稅、土地增值稅、印花稅等。

很多時候，這部分稅費會轉嫁到買家身上，而買家自己原本就要支付印花稅之類的稅費，所以買房成本會被越推越高，一次二手房交易的手續辦完，買家要付出的稅費，就可能高達房屋總價的10%左右。

取消“限外令”的政策公布后，人們可以選擇用“境外公司”名義購房，再以股權轉讓的方式，將房產轉讓給買家。

這與國內企業通過股權轉讓實現轉售房產避稅的原理相同，但根據國稅發[2006]187號等文件的規定，國內企業通過股轉轉讓，實現房地產項目轉讓，雖然不征收營業稅，但發生所有權轉移時應視同銷售房地產，故還是需要繳納土地增值稅，因此節稅效果受影響。

但以境外企業的名義，在轉讓股權和資產時，雖然理論上，中國政府會收取所得稅，但在實際操作中，由于海外公司的股東多為不記名，稅務部門征管比較難，通常是由個人自行申報，所以相對而言，這一途徑轉讓房屋的稅費要比直接買賣過戶和境內企業轉讓，稅收支出少很多。

其實，從中國石化、中國聯通、中海油這類國企，到新浪、網易、百度、碧桂園、巨人集團這類民營企業，以及鼎暉、聯想投資等風險投資和私募基金，很多國內知名企業都注冊了離岸公司，就是為了享受境外企業在上市、資本、稅收等各方面的優惠，還有信息的高度保密性，較少的外匯管制等等。

例如，在百慕達、開曼群島、英屬維京群島等地注冊的離岸公司，很多公司就能享有免稅和低稅的優惠。所以很多從事控股、金融、保險及海外基金的公司，都會選擇將公司注冊于這類稅務天堂，便于企業進行更靈活的財務調度。

通過特定的信托安排，信托公司則可以提供避繳遺產稅的服務。這更是讓國內大批富豪趨之若鶩，紛紛通過在境外注冊神秘的離岸公司，轉移大量財富。

不過，天下沒有免費的午餐。通過轉讓境外公司股權避稅的同時，如果想保證交易安全，買家需要尋找有國際法背景的專業律師團隊去海外做資產盡職調查，這筆費用可不低。

除了避稅，還能對沖匯率

相比以“境內公司”名義購房，“境外公司”在取得美元、歐元、日元等外匯貸款方面更具優勢。而且，“境外公司”以中國境內房子為抵押，向銀行借取貸款，然后投資海外物業，通過這個方式還可以進行“匯率對沖”，以避免美元或人民幣資產單邊升值帶來的風險。

目前這種方式越來越常見。相應的體現則是我國海外貸款流入量的增加。

根據外匯管理局數據，將各年國際收支平衡表的數據累加，1982-2014年，我國累計借入海外貸款本金3098億美元，略小于外管局數字。2005-2014年我國累計流入海外貸款達到2704億美元，占海外貸款總額的87.3%（注：2005年正值“7·21匯改”，海外貸款流入現高潮）。截至2014年末，按照當年央行美元對人民幣中間價折算的價值，我國海外貸款余額20749億元人民幣，等值3391億美元。

但是要注意，這種海外貸款的投機性較強，受匯率波動影響也很大。

世界外匯市場以美元做計算單位。美元的升跌影響所有外幣的升跌。美元強，即外幣弱；外幣強，則美元弱。

而現在人民幣貶值，以美元為單位的海外資產就會升值。如果人民幣持續貶值，海外貸款就可能加速外逃。

因為在境內投資產品收益率不理想的背景下，企業和個人會更愿意將目光投向國外的美元資產，并且為了方便，他們也會更愿意在境外注冊公司。

另外，通過境外企業轉讓股權投資房產，不僅能避掉一些稅，對沖匯率，相較個人購房而言，還有不限購的優勢。

不過邦爺提醒，海外房屋買賣并非完全沒有稅費擔憂！

據邦爺了解，中國目前已經開始對開曼群島和英屬維爾京群島等“避稅天堂”地區的注冊公司，在審查等方面更加嚴謹，除留意股東身份之外，還會向銀行查詢公司開戶時的戶口人資料，以便追討其應繳的利得稅。

甚至對銀行及信息保密系統嚴密的新加坡等司法管轄區的注冊公司，我國有變得更加嚴謹，對在司法管轄范圍內不能完全公布其財產所得的人，我國將會采取嚴厲的懲戒措施。