每經編輯｜杜冉樂    

每經記者 杜冉樂

從增量進入存量，從開發環節進入運營環節，從單打一到跨界運作，從盲目追逐“互聯網+”到逐步認清更需要“+互聯網”，中國的房地產市場從未如此熱鬧，也從未如此復雜過。

似乎有別于白銀十年的“小時代”論調，也有地產大腕曾樂觀稱，房地產黃金十年才剛剛開始，因為這是一個房地產真正屬于服務業的“大時代”。那么，如何順應這個千載難逢的“大時代”？

9月24日下午，由《每日經濟新聞》報社于南京舉辦的第五屆中國價值地產年會暨2015年中國價值地產總評榜論壇上，新鷗鵬集團首席戰略官、董事副總裁李戰洪說，未來幾年，開發商會死很多，必須進行“三調三環”。

房企告別粗放式“短跑”

李戰洪表示，“中國的房企已告別了短跑時代，全體加入了馬拉松賽跑時代，隊員的良好狀態、可持續戰斗能力、專業技能此時尤為重要。”

與告別短跑時代相對應，房企也從“小時代”進入“大時代”，這是一個戰略時代，也是一個戰國時代，房企之間正進入新一輪大洗牌。

李戰洪總結說，“第一個是別死，這幾年房企會死得很多；第二個是怎么活；第三個是如何復活，房企將走一條苦路；第四個是細分；第五個是轉身；第六個是參賽；第七個是生態。”

談到第一個“別死”，李戰洪指出，未來幾年開發商會死很多，到2020年中國的開發商將少于3000家。而第二個“怎么活”，就是活下去的生存法則，用一個詞來說，就是先要量，就是現金流導向，高周轉、輕資產；再就是活得好，注重資產質量。

第三個“復活”，李戰洪認為開發商要走一條苦路，對于復活的選擇，過去輕易成功或取得巨大成功的經驗已成為企業未來發展的障礙，如何改變思維、主動變革、創新模式才是突破障礙的關鍵。

從現實來看，不少房企仍在加速擴張拿地，尤其是那些不差錢的上市房企巨頭。近期以來全國多個城市再現“地王”，背后的拿地者包括了華潤、中海等央企地產巨頭。

不過，房企僅有資產規模仍難以適應新的市場變化，一個典型現象就是與A股上市房企略有不同，像萬達商業、富力地產、恒大地產、花樣年控股、越秀地產等在港上市的內房股的估值被嚴重低估。

外界對此的解讀是，隨著內地人口、土地等紅利結束，樓市供求逆轉，更多的二三線城市土地及房價上漲被抑制，在內房股財務成本居高不下的情況下，港股投資人更關注凈資產收益率，而輕資產戰略恰是內房股轉型中亟待提升的核心目標。

這就是李戰洪強調的“細分”。他說，過去三合一，也就是投資、開發、運營一體化，未來要一分為三，呈現開發、投資、運營分離的現象，專業做投資商、開發商、運營商。

“房地產+”蘊藏巨量商機

面對當前樓市的新變局，房地產商如何破解轉型困局？

在李戰洪看來，開發商的具體動作主要是“三調三換”。其中，“三調”第一個任務是調整開發節奏，第二是調整開發規模，第三是調整產品結構；“三換”就是換價格，換產品，換客戶。

在此過程中，房企如何才能如虎添翼？李戰洪給出的辦法是轉身“房地產+”。

他解釋說，“我們說房地產+，過去的房企一律做規模，未來有質量的發展，或者說，有質量的理性增長變得尤為重要，未來是三分天下的格局，特別是多元化，而多元化又分兩種，業態多元化，以及產業多元化。

為什么叫房地產+？李戰洪認為，一般企業，其實只做一個市場，就是做房地產市場，發展到第二步，房企開始做資本市場，現在這個階段，在新常態下僅僅做好兩個市場還不夠，你要“+”什么，比如說新鷗鵬就加了教育市場，同時做好三個市場，覆蓋面就更大。

當前，一個典型的現實是大量房企認為“房地產+”就是多元化，盲目跟風跨界其他行業，認為這就是房企轉型。但在專注于教育地產的新鷗鵬看來，“房地產+”更需要專業基礎和沉淀。