每經編輯｜區家彥    

每經記者 區家彥

得益于債券市場不斷升溫，房地產企業掀起了前所未有的超大規模發債熱潮。

《每日經濟新聞》記者了解到，繼年中發行200億元公司債券后，恒大地產又于10月15日成功發行200億元的非公開公司債券，這創造了國內私募債最大發行規模紀錄，包括萬科、金地、泰禾、碧桂園等知名上市房企紛紛加入到發債大軍中。

多位分析師向記者表示，得益于流動性寬松以及股市暴跌后引發資金流入等因素，債券市場大熱讓房企獲得了發債融資的最佳窗口期。但公司債的過度上漲、股市見底回升以及交易所資金面的不確定性對債市造成壓力，接下來公司債有可能面臨去杠桿調整的風險。

房企瘋狂發債

恒大地產是本輪發債動作最大的龍頭房企，繼6月成功發行200億公司債后，恒大于10月15日再度成功發行200億非公開公司債券，不僅創造了國內私募債最大發行規模紀錄，并獲得4倍超額認購。

《每日經濟新聞》記者了解到，恒大本次發行的私募債券分為“3+2”年期和5年期兩種，其中175億元的“3+2”年期債券利率為7.38%。在第三年末，恒大地產有權選擇上調票面利率，同時投資者也有權回售債券。另外25億元為5年期債券，固定利率為7.88%，國泰君安、中信建投、招商證券等將擔任這次發行的主承銷商，預期將于10月19日完成。

借助債券市場大熱抓緊融資的不止是恒大，泰禾集團也在10月16日收盤后發布公告，鑒于前次非公開發行的50億元公司債券已募集完畢，擬再次非公開發行不超過60億元公司債券和公開發行不超過45億元公司債券，合計擬再募集資金105億元，用于償還金融機構借款及補充公司流動資金，以及進一步改善公司財務結構等。

根據中原地產研究部統計數據顯示，今年年內有超過60家上市房企在內地已經或計劃發行公司債，融資預期融資高達1500億元以上，而在2014年全年只有15家融資成功，金額只有235億元。

海通證券的研究報告顯示，今年初《公司債券發行與交易管理辦法》的頒布，全面推進了交易所公司債的發展進程，是新公司債發行井噴的最重要原因。新公司債規定較以往有三個方面的顯著差異：其一，發行主體擴大；其二，投資者劃分；其三，發行方式靈活，這有效解決交易所公司債發行規模偏小、流動性不足的問題。房地產商作為資金需求量最大的群體，成為交易所公司債的主要融資主體。

公司債面臨降溫風險

在海通宏觀債券首席分析師姜超看來，與以往相比，本輪公司債發行體量大、成本低，是吸引房企扎堆發債的主要原因。

據姜超統計，在今年5月底以前，地產債的發行規模多數約10億元，規模最大的09華發債也僅不足18億元。而新地產公司債的平均發行規模大幅上升至30億~40億元，如15恒大02和15恒大03的規模更是高達68億元和82億元，無形提高了新債的流動性。

本輪新發行的地產公司債融資成本出現明顯下降。恒大此前發行的5年期50億元境內債券，票面利率僅為5.38%，相對于公司在今年2月發行的10億美元5年期優先票據12%的票面利率，債務融資成本下降近55%。萬科此前發行的五年期公司債利率更低至3.5%，接近同期的國債收益率。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經濟新聞》記者表示，由于實體經濟依然低迷，央行維持流動性寬裕的意愿明顯，股市暴跌后引發資金流入債市避險，引發債市出現牛市，融資成本的下降為企業發債融資提供了窗口期。尤其是對于資金需求量大的房企而言，現在可以說是近幾年難得一遇的發債良機，用低成本的境內公司債替換早幾年發行的境外高息債，對于降低整體融資成本有積極作用。

不過，在姜超看來，由于目前公司債發行利率屢創新低，信用債絕對收益率和信用利差均已壓至歷史低位，安全邊際大大下降。機構通過將公司債抵押放大杠桿操作的做法，使得公司債過度上漲。隨著股市配資清理完成，部分股票投資價值體現，加上美國加息預期降低市場風險偏好回升，交易所資金面不確定性增加，公司債有可能面臨去杠桿的風險。

“除了流動性因素，國內評級機構的信用評級嚴謹度與國外機構相比仍有改進的空間，境內外信用評級差異大是造成房企發債成本大幅下降的主要原因”，黃立沖認為，但這也掩蓋了部分房企資產質量欠佳的事實，一旦債市出現調整，這類型公司的債券有可能會出現劇烈波動，給投資者帶來損失。