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每經記者 王杰

當熱門土地放入市場，就猶如向即將燒開的油鍋里倒進一盆水，瞬間炸開了鍋。

10月20日下午，經過104輪激烈競拍，葛洲壩以49.5億元的高價、配建41000㎡公租房的代價拿下北京豐臺樊家村危房地塊，溢價率高達50%，除此之外，葛洲壩還要再建6.18萬㎡的“回遷房”。

樓面價高達7.5萬元

據了解，該地塊33億元起價，總建筑面積為203821平方米，但需要配套建設回購價為8000元/平方米的公租房及回購價格為3800元/平方米的農民回購房。地塊包含大量的配套設施，其中含托幼、中學、醫療、機構養老等設施用地。要求全部為非盈利性質，建成后無償移交豐臺區相關部門使用管理。地塊需要同步實施S1道路用地，規模為27663平方米。

中原地產首席分析師張大偉算了一筆賬，他說，該地塊商品房住宅部分，樓面價高達7.5萬元，從樓面價計算看，甚至超過了農展館，可以說是北京住宅類的樓面價歷史最高。

亞豪機構副總經理任啟鑫認為，該宗地塊的絕佳地理位置也是引發爭奪的重要原因。該地塊臨近西南三環，北鄰龍湖西宸原著、西鄰釣云臺、東臨夏家胡同以及華潤亞林西“地王”項目、南鄰中海九號公館，新興豪宅區的雛形已現。從各項配套來看，地塊周邊有多座大型購物商城凱德大峽谷MALL、永旺夢樂城，以及正在建設中的豐臺萬達廣場、龍湖商業項目等，商業配套完善。

這僅僅是京城集中推地的開始。從2015年10月20日，至2015年11月23日，一個月左右時間內，北京將出讓29宗經營性土地。

一位要求匿名的開發商人士告訴《每日經濟新聞》記者，對于未來集中推出的土地，會有選擇性的拍得，不會去爭搶高價地王。

上述開發商人士表示，京城的客戶群體分為剛需、首改、再改、頂豪四類群體。而市場需求量最大的當屬首改、再改人群，換句話說，500萬元到600萬元的房屋最受市場青睞。

10萬+項目明年將近50個

根據亞豪機構統計數據顯示，2015年前三季度，北京五環以內僅成交商品住宅（不含保障房與自住房）4923套，占全部成交的比重不足十分之一，而大量成交均在五環以外，尤其是五六環之間成交占比高達57%。任啟鑫認為，自去年以來放松調整政策的傾斜，使得剛需及改善型需求大量釋放，而五六環之間也正是這部分客群所對應的主力置業區。

上述開發商人士表示，由于地價的高企，更多項目入市只能被高端化，而對于首改、再改人群來說，更多去瞄準了二手房市場，但二手房市場的商品也有限，并不容易淘到合適的房屋。換句話說，購房人群也是被高端。

中原地產統計數據顯示，2015年截至日前，北京成交的頂豪數量已經達到了182套，這一成交量超過了歷史總和。

同時，北京商品房住宅進入頂豪化，預計未來售價預期在10萬元/平方米的項目在2016年將接近50個，目前已經入市的項目接近25個，這些項目疊加2014年以來的多宗地王土地，整體入市的頂豪套數有望達到3000套以上。

“有價值1000萬元住房的客戶，基本上很少去換成2000萬元的房子。并且1000萬元的房子并不容易出手。”上述開發商人士表示，豪宅越來越多，但是有能力購買豪宅的客戶提前被市場消化了不少，也就是剩下的豪宅會越來越難賣。即便是在一線城市，地王項目仍然存在風險。