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◎每經(jīng)記者 胡健

近期，樓市頻迎利好，市場交易也有所體現(xiàn)。

中國指數(shù)研究院11月1日發(fā)布的百城房價(jià)指數(shù)顯示，10月份，全國100個城市新建住宅平均價(jià)格為10849元/平方米，環(huán)比上漲0.30%，漲幅較上月擴(kuò)大0.02個百分點(diǎn)。這是百城住宅均價(jià)連續(xù)6個月出現(xiàn)環(huán)比上漲。

今年樓市暖冬可期，中指院常務(wù)副院長黃瑜告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，展望未來，在持續(xù)寬松的政策環(huán)境下，購房需求將繼續(xù)穩(wěn)步釋放；同時(shí)，隨著年底臨近，多數(shù)房企將采取更積極的銷售策略，整體庫存壓力將繼續(xù)緩解。

深圳房價(jià)同比漲32.66%

2015年10月，住宅價(jià)格環(huán)比2015年9月上漲的城市個數(shù)為48個，較上月減少11個。漲幅居前十位的城市包括深圳、武漢、北京等。

中原地產(chǎn)監(jiān)測的24個重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)城市的庫存面積有小幅降低，該機(jī)構(gòu)分析師張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從庫存消化周期可以看出，這些城市已經(jīng)成功壓制住了該指標(biāo)繼續(xù)增長的勢頭，部分城市的消化周期已經(jīng)小有回落。

百城房價(jià)10月住宅價(jià)格較去年同期上漲2.07%，漲幅較上月擴(kuò)大0.71個百分點(diǎn)。上漲的城市個數(shù)為33個，上漲城市個數(shù)較上月增加9個。其中，深圳上漲32.66%，仍居首位。4個一線城市中，僅廣州略降2.56%。

黃瑜說，整體來看，10月全國樓市平穩(wěn)回升，百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比繼續(xù)雙漲，且漲幅均有所擴(kuò)大。

政策方面，央行宣布自10月24日起實(shí)施“雙降”，購房成本持續(xù)降低，企業(yè)融資環(huán)境也進(jìn)一步改善。

“供應(yīng)方面，本月為‘銀十’樓市傳統(tǒng)旺季，房企推盤再度發(fā)力，重點(diǎn)城市推盤量大幅上升；成交方面，在政策刺激和房企積極銷售策略推動下，成交量保持平穩(wěn)。”黃瑜說。

不過，從“金九銀十”來看，北京等熱點(diǎn)城市表現(xiàn)低于預(yù)期。根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，10月前25天，新建商品住宅網(wǎng)簽量為6390套，環(huán)比下降9.2%。純商品住宅成交2701套，環(huán)比下降20.5%，較去年同期上漲7.9%，預(yù)計(jì)全月成交或?qū)⒃?000套左右。

但這不能準(zhǔn)確反映出樓市熱度，鏈家分析師李巧玲告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，市場下滑主要與供應(yīng)有關(guān)，原因在于房企放慢推盤節(jié)奏和前期土地供應(yīng)偏低拖累下游供應(yīng)量。

“從新入市的幾個項(xiàng)目來看，當(dāng)前市場的購房熱情依然較濃，多個項(xiàng)目在開盤當(dāng)天出現(xiàn)日光現(xiàn)象。”李巧玲認(rèn)為，雖然有前期蓄客的作用，但是也離不開當(dāng)下需求的熱情，加上近期“雙降”利好政策的出臺，銀行房貸優(yōu)惠折扣有望繼續(xù)松動，預(yù)計(jì)房價(jià)仍會小幅回暖。

全面放開二孩或提振樓市

馬上就要進(jìn)入冬季，但今年的房地產(chǎn)市場可望暖冬。

黃瑜說，隨著年底臨近，多數(shù)房企在年度銷售目標(biāo)和資金回款壓力下，將采取更積極的銷售策略，市場整體庫存壓力將繼續(xù)緩解。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：包括萬科等標(biāo)桿房企在內(nèi)的58家上市房企公布了三季報(bào)，合計(jì)58家房企總營業(yè)收入為3778.3億元，但凈利潤總共只有282.1億元，凈利潤率為7.5%。

張大偉表示，目前房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力大幅下調(diào)，預(yù)期隨著中小房企集中公布三季報(bào)，房企的凈利潤整體將在8%左右，2015年將是房企第一次出現(xiàn)行業(yè)平均利潤率低于兩位數(shù)的年份。

迫于任務(wù)與現(xiàn)金回流等壓力，市場研究人士普遍認(rèn)為，多數(shù)房企將會在四季度加速推盤，庫存較大的城市以價(jià)換量的策略或會得到更堅(jiān)定的執(zhí)行。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，至今年底，在開發(fā)商沖刺年度銷售業(yè)績指標(biāo)的影響下，今年一線城市及部分二線城市再次成為樓市“大年”。

政策端也釋放利好信號。張大偉分析說，三季度GDP增速不足7%，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速放緩且面臨轉(zhuǎn)型之際，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱作用再度被強(qiáng)化。外需低迷使得出口增長乏力，拉動經(jīng)濟(jì)的另外兩駕馬車投資和消費(fèi)將發(fā)揮更大的動力。

他說，房地產(chǎn)市場無論是對投資還是對消費(fèi)增長貢獻(xiàn)占比都不容忽視，因此住房消費(fèi)受到政策的全面鼓勵。

這集中體現(xiàn)在，信貸層面的放松，加上公積金、營業(yè)稅等實(shí)質(zhì)利好政策出臺，有利于解放購房者負(fù)擔(dān)，釋放潛在購買力，同時(shí)改善了購房者對未來樓市走向的預(yù)期。

此外，剛剛公布的五中全會公報(bào)謀劃“十三五”藍(lán)圖，雖未提及房地產(chǎn)，但全面放開二孩的政策使得樓市成為最顯性受益者。

“改善型住房項(xiàng)目迎來直接利好。”張宏偉表示，大部分人在25~30歲的時(shí)候就會面臨首次買房置業(yè)需求。從二孩政策對樓市的趨勢影響來看，對于提振樓市需求，延緩樓市增量房增速下滑會起到一定作用，對當(dāng)前樓市去庫存也有積極的意義。