每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 馮彪    

◎每經(jīng)記者 馮彪

繼今年3月，“建立購租并舉的住房制度”首次進(jìn)入李克強(qiáng)總理的《政府工作報(bào)告》后，5月4日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出包括鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房、推行統(tǒng)一的租房合同示范文本等促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的措施。

中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)柴強(qiáng)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說：“目前房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)的意愿不足，對(duì)居民個(gè)人來說，仍然愿意買房，租房只是作為暫時(shí)過渡。發(fā)展租賃市場(chǎng)，需要政府一定的引導(dǎo)。”

鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房

在5月6日的新聞發(fā)布會(huì)上，住建部副部長(zhǎng)陸克華介紹，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議已原則通過鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展的六項(xiàng)措施，即培育市場(chǎng)供應(yīng)主體、鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設(shè)、稅收優(yōu)惠和鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大支持，以及加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管。

在陸克華看來，發(fā)展租賃跟階段性去庫存有關(guān)系，但并不主要是出于去庫存的目的，例如北京和上海并不存在去庫存的問題，可是特別需要發(fā)展租賃市場(chǎng)。

柴強(qiáng)對(duì)記者說：“房地產(chǎn)行業(yè)一般會(huì)經(jīng)歷三個(gè)階段，一是以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)為主，二是以存量房投資和交易為主，三是房地產(chǎn)證券化。發(fā)展租賃市場(chǎng)也意味著我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)拐點(diǎn)。”

實(shí)際上，早在2003年出臺(tái)的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》就提出住房租賃。但與發(fā)達(dá)國家租房占比達(dá)到40%到60%相比，我國仍以自有住房為主，自有率達(dá)到80%到90%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者說：“此次高層提出的措施擊中了租賃市場(chǎng)裹足不前的痛點(diǎn)，其核心就是增加租賃房源、規(guī)范市場(chǎng)管理、保障交易各方的權(quán)益，從供給側(cè)方向出發(fā)進(jìn)行改革，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。”

具體來看，在增加房源方面，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)，并且還鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房，以及允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

據(jù)陸克華介紹，對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)，包括個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策的支持，相關(guān)文件很快會(huì)出來。

據(jù)柴強(qiáng)介紹，目前住房租賃企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)大概在17%左右，成本高導(dǎo)致企業(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)的動(dòng)力不足，國務(wù)院的優(yōu)惠政策推出后，行業(yè)有望迎來發(fā)展的春天。

推進(jìn)房產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，目前一線城市租房需求都很旺盛，如果盤活各種類型的存量房，能夠增加供給，解決現(xiàn)在租房難的問題，特別是鼓勵(lì)個(gè)人出租自住房，實(shí)際上是鼓勵(lì)住房投資行為，這對(duì)于后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資行為也有引導(dǎo)作用。

實(shí)際上，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不單純是房屋的修建和交易，還涉及到所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款等內(nèi)容。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉稱，發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重高達(dá)12%，中國目前還只有6%，因此中國的房地產(chǎn)業(yè)還有很大發(fā)展空間。在一級(jí)土地市場(chǎng)、二級(jí)增量房市場(chǎng)、三級(jí)存量房市場(chǎng)已具有一定規(guī)模的情況下，四級(jí)市場(chǎng)將成為中國房地產(chǎn)業(yè)的又一個(gè)突破點(diǎn)。

陸克華也稱，我國專門從事住房租賃的企業(yè)還不多。“企業(yè)普遍反映算不過賬。住房租賃資金收益率較低，資金回籠時(shí)間長(zhǎng)，但是房地產(chǎn)貸款期限一般只有三五年，企業(yè)沒法做租賃經(jīng)營。”

記者注意到，目前租賃行業(yè)2% ~3%的租金收益率與房屋直接出售相比的確沒有收益上的優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)高舉債的開發(fā)模式也不利于企業(yè)從事租賃經(jīng)營。

在柴強(qiáng)看來，在同一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，租金和售價(jià)比較，出租沒有優(yōu)勢(shì)，但是如果錯(cuò)開時(shí)間來看，租金回報(bào)還是不低的。因?yàn)樽饨鹕蠞q，五年前購買的住房，現(xiàn)在用來出租，收益率就會(huì)高一些。當(dāng)然，這就需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期的金融支持和融資計(jì)劃。

在5月6日的新聞發(fā)布會(huì)上，陸克華再次提及，為租賃企業(yè)提供金融方面的支持。例如，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，拓展直接融資的渠道。

“推進(jìn)REITs試點(diǎn)，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資資金，符合租賃市場(chǎng)的經(jīng)營特點(diǎn)，能為企業(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)創(chuàng)造條件。而且我認(rèn)為，以房屋租金為基礎(chǔ)的REITs也能豐富投資渠道。”柴強(qiáng)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。