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每經(jīng)記者 王杰

三四線城市的天量庫存，讓投資者們望而卻步。一二線城市的高企房價，讓購房者們望房興嘆。

面對高昂的房價，擁堵的交通，再加上限購政策的無購房資格，三重壓力下的剛需人群不得不將眼光投向環(huán)一線城市經(jīng)濟圈。在這樣的背景下，一線城市周邊衛(wèi)星城成為置業(yè)新寵。

衛(wèi)星城作為一個概念，是在1915年由美國學者泰勒首先提出，即所謂的逆城市化、郊區(qū)城市化，其特點是建筑密度低，環(huán)境質(zhì)量高。

1.7億人口遷移后的影響

近日，萬科董事會主席王石表示，未來10年，中國預(yù)計將新增1.7億城鎮(zhèn)人口，但容納城市新移民的主要地點，可能不再是特大型城市，而是位于發(fā)達城市帶范圍內(nèi)的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。

人口遷徙帶來了城市的變化。在“農(nóng)二代”流向那些衛(wèi)星城之時，他們原來所在的老家中小城市將面臨何種狀況？

國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學術(shù)委員會秘書長馮奎在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，中國的城鎮(zhèn)化沒有完成。盡管現(xiàn)在速度放緩，但整個速度還比較快。這種情況下，中國不像歐美，大體上城鎮(zhèn)體系比較均衡了，比較穩(wěn)定了。比較明顯的是中小城市、小城鎮(zhèn)處于劇烈的變動中。

馮奎表示，高度分化是中小城市的一個客觀現(xiàn)象。第五次和第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2000-2010年，全國50萬人口以上的小城市的人口增長速度最快，達到52.7%，超過所有大城市和中等城市的增長速度。一些原先的鎮(zhèn)，現(xiàn)在擁有數(shù)十萬的人口。例如長安鎮(zhèn)、虎門鎮(zhèn)的鎮(zhèn)區(qū)人口都超過60萬。但也要看到，中西部有不少中小城市與小城鎮(zhèn)，舉步維艱。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，“農(nóng)二代”其實在流向大城市的過程當中，沒有足夠的資本在這些一二線城市落戶，如果都市圈建設(shè)能夠加快并帶來更多的工作機會，這些“農(nóng)二代”有可能流向都市圈的衛(wèi)星城。

歐陽捷認為，這些“農(nóng)二代”原本老家就在農(nóng)村，對于老家的中小城市并不會產(chǎn)生人口流出的壓力，也不對已有的產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)造成過大的沖擊。但是，他們的流出使得中小城市的城鎮(zhèn)化發(fā)展受到嚴重影響，必然導(dǎo)致中小城市房地產(chǎn)萎縮，甚至隨著常住人口面積型改善和質(zhì)量型改善的逐步完成，買房的人會局限在當?shù)鼗橐鋈丝诘男略鲎》浚績r難以出現(xiàn)獨立的上漲行情。

機會城市在哪？

在城鎮(zhèn)化過程中，隨著1.7億人的流入和流出，哪些城市會迅速崛起，哪些城市又將走向衰落？

在歐陽捷看來，越是大都市圈中間的小城鎮(zhèn)，越是有機會迅速崛起。比如上海都市圈的昆山、太倉、海門、南通、嘉興、嘉善等地都會有很大的機會，特別是高速公路鐵路軌交形成的1小時生活工作圈范圍內(nèi)的中小城鎮(zhèn)。“二級都市圈武漢都市圈、成渝都市圈的中小城鎮(zhèn)會成為第二波有機會的崛起者。無法納入都市圈的中小城鎮(zhèn)未來將越發(fā)式微，失去一輪發(fā)展的機會。”

馮奎表示，一些發(fā)展較快的中小城市、小城鎮(zhèn)的特征，是這些地方有獨特的定位，例如可以稱他們?yōu)榻煌屑~型、旅游帶動型、商貿(mào)物流型、制造基地型、邊境要塞型城市等等。也可能是幾種類型的復(fù)合區(qū)域。從空間上看，城市群周邊的中小城市與小城鎮(zhèn)，機會更多。

關(guān)于這些地方的特點，馮奎說，從發(fā)展軸來觀察，這些中小城市與小城鎮(zhèn)的共性是：開放。善于在變動的、開放的經(jīng)濟體系中獲得資源，轉(zhuǎn)型發(fā)展，能夠與時俱進。這其中，許多交通樞紐型中小城市，善于以交通為聯(lián)結(jié)，集聚各方資源，開放搞活，變大變強。中外都有這類這種所謂的TOD（transport-oriental-development）引導(dǎo)型的中小城市。在日本等一些國家，依托高鐵等站建立起來站點城市（station city），很有生命力。另一類是沒有交通基礎(chǔ)，有些城市也可以發(fā)展。義烏是個典型，原先交通十分不發(fā)達，但逐步發(fā)展成為全球小商品中心。

房企將如何布局

對于一些日漸衰落的城市，未來何去何從？

歐陽捷認為，城鎮(zhèn)化的路在農(nóng)民腳下。城鎮(zhèn)化必須遵循人口流動的基本規(guī)律，世界上人口流向都是大城市，這是因為大城市有更多的工作機會和職業(yè)成長機會。人口流出城市未來可以變成農(nóng)產(chǎn)品深加工城市、手工藝品和手工業(yè)制造城市、風景和文化旅游城市、宜居城市。

馮奎表示，一些中小城市與小城鎮(zhèn)出現(xiàn)衰敗，這在大國經(jīng)濟體中比較普遍。美國、歐洲有一些中小城市出現(xiàn)破產(chǎn)現(xiàn)象，表現(xiàn)為稅收與其他收入滿足不了基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)需求，人口銳減、產(chǎn)業(yè)凋敝、后繼乏力。中國的財政、行政體制與美、歐不同，中小城市不可能破產(chǎn)，但也能夠衰敗。從形態(tài)上講，中小城市應(yīng)緊湊發(fā)展而不是鋪攤子；從建設(shè)管理上講，是積極動員社會資本而不是僅靠財政與土地出讓收入；從戰(zhàn)略定位上，應(yīng)差異化競爭，而不是泛泛發(fā)展各類“中心”，貪多求全。因此，發(fā)展農(nóng)莊經(jīng)濟、發(fā)展文化旅游、搞特色基地等等，都是可行的，但都不能簡單復(fù)制。

那么在1.7億人遷徙的大背景下，房企又該如何布局呢？

馮奎認為，是城市發(fā)展引導(dǎo)房企布局，而不是房企的布局決定城市動向。改革開放前三十年，住房總體短缺，加上進城人口凡城必進，因此哪里有房子，哪里就能發(fā)展起城市。但現(xiàn)在房子過剩，城市之間正在進行結(jié)構(gòu)與體系的調(diào)整，即城市的“洗牌”。因此要理解城市發(fā)展的多重因素。首先把握住城市發(fā)展的一般性規(guī)律，才能去談如何引領(lǐng)城市走向。守正方可出奇。

歐陽捷則認為，權(quán)威人士說了：房子是給人住的。房地產(chǎn)就要圍繞人的流向進行城市布局，在都市圈里的核心城市以及中小城鎮(zhèn)進行布局。“房企戰(zhàn)略布局不宜貪多貪大，要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有側(cè)重地進駐一二級都市圈，在都市圈里的中小城鎮(zhèn)要圍繞快速路網(wǎng)的建設(shè)來提前布局，因為快速路網(wǎng)沿線就是人口的居留地，人多的地方就需要住房和商業(yè)，項目土地儲備不宜過大，以免積壓資金，同時也規(guī)避長周期的市場波動風險。”

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，房企要思考的是，一線城市的城市更新、存量土地利用；二三線城市要研究產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移帶來的商機。