每經編輯｜唐小小    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-circle）

很多人以為買一線城市的核心物業一定會保值、增值。但看完下面這個故事，你估計會崩潰。

北京銀泰中心，位于CBD核心區域、長安街的中軸線，多么高大上，但買這里的人就一定賺翻？

本著不迷信的態度，邦爺對銀泰中心柏悅居進行了投資收益測算。柏悅居位于銀泰中心中央主樓7-33層，面積段133平方米至240平方米不等，戶型多樣，是項目的主要銷售物業。

首先，邦爺確定了項目收益評判的三大標準（如有不足，歡迎邦地產粉絲們拍磚、指正）。

1、是否跑贏了整體市場環境；2、是否跑贏了區域住房均價；3、房源的自身漲幅和租金收益；

圖表：北京房價、銀泰中心所在區域房價、項目房價

數據來源：房天下；制圖：邦地產

跑輸北京

從圖可見，最近5年，北京二手房均價由26829元/平方米漲至49827元/平方米，漲幅為85.72%。

但銀泰中心柏悅居，2012年6月的均價為70441元/平方米，5年后（2016年6月）的房價仍未能突破7字頭，停留在77200元/平方米，漲幅9.60%。

跑輸國貿商圈

房天下數據顯示，過去的5年，銀泰中心所在的國貿商圈，二手房房價上漲42.43%，銀泰中心的柏悅居上漲幅度則在9.60%。

賺不回利息

買房能得到的收益，無非是房價的升值部分和房屋的租金，如果租金收益和房價的升值都抵不上貸款的利率，這樣的投資算是虧的吧。

柏悅居的租金如何呢？

來自北京鏈家網的信息顯示，銀泰中心的柏悅居項目一套售價為1900萬的商務型公寓，每年的租金為45000元，租金收益率約為2.84%。

再來另外一個高端點的案例，北京鏈家網的數據顯示，銀泰中心一套售價6596萬元的高層公寓，住宅的租金為11.5萬元，換算成租金收益率為年化2.09%。

||房源信息來自北京鏈家

有人說，如果房東不在乎租金呢？

房天下的數據顯示，柏悅居最近五年的房價漲幅為，0.44%，3.44%，3.17%，2.26%，2.71%。

如果租金收益率為2.84%，最近五年，柏悅居的收益則為，3.28%，6.28%，6.01%，5.1%，5.55%。

而三年以上房貸基準利率4.75%，商住用房貸款利率為基準的1.1倍即5.225%。所以，最近2-5年，房主的收益恐怕連貸款利率都抵不上。

好吧，又有人說，如果房東不在乎升值和收益呢？那請問你買來干嘛？？？好吧，你是土豪你任性~~

銀泰中心是個案么?

“柏悅居房價漲幅落后于北京整體水平和國貿商圈房價，主要還是因為產品本身的問題。比如東西南北的朝向都有，130平還僅僅是一房，在這樣的房價背景下，柏悅居的性價比顯然不高。”這是一位業內人士的評價。

房天下控股副總裁司智則站在市場角度指出，雖然北京房價整體較高，很難再現暴漲和普漲現象，CBD的住宅和商住價格也會產生分流。但是戶型較好、配套齊全、物業管理好的房子，無論住宅還是商住漲幅將會更快；相反可能滯漲。

不過在其看來，CBD等傳統商務區的房價仍然值得看好。因為CBD區域的大企業和人才會越來越集中，比如現在規劃中的北京第一高樓中國尊就是中信的總部，還有清華、正大、蘋果、三星、陽光保險、民生銀行、泰康、國壽等等大企業總部都落定在CBD區域，CBD區域房價必然呈現逐步上漲的態勢。

所以銀泰中心柏悅居這個地段的產品出現這樣的投資收益率，在邦爺看來還是算個案一例。

 

＊文中觀點為作者評論，和邦地產立場無涉。