每經編輯｜黃博文    

每經記者 黃博文

每經編輯 王婷婷

中國人口的老齡化，正在催生一個“朝陽產業”——養老產業。中國社科院預測，到2030年，中國養老產業市場可達13萬億元。面臨轉型困惑的中國房地產企業從中嗅到商機，以萬科為代表的一眾房企殺入其中。

12月28日，深圳首家公辦養老機構PPP試點項目出爐，萬科拿下該項目。當天下午，深圳市福田區民政局與浙江萬科隨園嘉樹老年公寓管理有限公司舉行了“福田區福利中心PPP試點項目協議簽署儀式”，將引入萬科公司優質的養老運營資源，推動區福利中心社會化運營。

萬科董事局主席王石在簽約儀式上表示，萬科目前已經在杭州、廣州、北京、上海、青島、成都、濟南、合肥等10個城市布局了近130個養老項目，其中開業運營了超過70個養老項目。此次和福田區一起合作，將這些年積累的養老服務經驗落地到深圳，帶動行業發展，未來一起提升福田和深圳的養老服務水平。

萬科中標福田養老PPP項目

據了解，福田區為了進一步提升養老服務水準，改善養老服務供給結構，彌補養老床位緊缺短板，推進公辦養老機構改革，于今年推出區福利中心PPP試點項目招投標，公開引入社會優質的養老運營資源。

《萬科周刊》的信息顯示，今年11月，萬科在競爭激烈的招投標中勝出，成為深圳首家公辦養老機構PPP試點項目的運營合作方。

2017年1月1日，萬科將正式接管福利中心，接收原有運營服務團隊，負責現有老人的日常照護服務。同時，萬科將啟動對福利中心的適老化改造和醫養設施設備的全面更新，改造后床位數將達到420張。

改造后的新福利中心將打造集托養、日間照料、居家養老、醫養結合“四位一體”的“沒有圍墻的養老院”，通過實踐摸索出一套行之有效的政企合作養老模式，使福利中心成為深圳乃至全國公辦民營養老改革試點的范本。

出席簽約儀式的福田區區委副書記、區長高圣元表示，幾年前在參觀杭州隨園嘉樹項目時深受啟發，這次福田區通過PPP模式，將養老服務交由專業化、社會化機構運營，引入萬科的優質養老運營資源，推動區福利中心社會化運營，推動養老項目與社會資本對接，提升養老服務品質，打造都市社區養老服務的標桿，意義重大。

萬科董事會主席王石在簽約儀式上介紹，萬科目前已經在杭州、廣州、北京、上海、青島、成都、濟南、合肥等10個城市布局了近130個養老項目，其中開業運營了超過70個養老項目，養老產品類型覆蓋了城市護理中心、城市全托中心、社區嵌入中心、CCRC持續照料社區四種模式。

王石表示，整個中國養老問題很突出，深圳是一座移民城市，相對國內其它大城市年輕一些，但是老齡人口增速快，接下來也會面臨老齡化問題。福田區老齡人口相對較多，養老事業走在前頭，這次養老機構PPP試點項目，引入社會專業力量，是很有遠見的舉措。

此次與福田民政局簽約的浙江萬科隨園嘉樹，是萬科體系內首個養老公寓項目。早在2009年，從良渚隨園嘉樹養老項目起步，杭州公司已有7年的探索。在重資產的持有運營之外，杭州萬科同樣以輕資產的方式在各地設立養老服務公司。

兼顧公益與商業的挑戰

根據中國社會科學院指導發布的《中國養老產業發展白皮書》中提到的數據，2015年末，我國60周歲及以上老人有2.22億，占到總人口的16.1%，而到21世紀50年代，我國老年人數量將超過4億人，平均每3個人中就有1個老年人。

據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場帶來了約4萬億元人民幣的商機，到2030年可能增至13萬億元。與此同時，從“十三五”規劃中提出要“建立以居家為基礎、社區為依托、機構為補充的多層次養老服務體系”，養老與房地產的結合政策利好不斷。

因此養老產業已然成了近兩年來房地產企業熱衷的轉型方向。據中國指數研究院統計，截至去年年底，全國已經有超過80家房企進入養老地產領域，養老地產項目超過百個。包括萬科、綠城、保利地產、遠洋地產等龍頭房企已將養老產業寫入年報發展計劃，其操盤者也在不同場合闡述其養老產業藍圖。

然而除去服務難題外，如何構建可持續發展的盈利模式，也是房企向養老產業轉型的一大“心病”。記者梳理發現，傳統的養老項目，盈利來源通常為“房租或床位費+護理費+餐飲等其他費用”。相比與此前賣房的巨大利潤，養老領域并非能從現金流上賺錢的行業。

涉足養老行業較早的萬科旗下的項目大多數并不賺錢。萬科集團養老事業合伙人王永飚曾經透露，位于上海萬科城市花園的“智匯坊”與杭州萬科的隨園嘉樹兩個養老項目實現現金流回正，算是打破了行業盈利難的“魔咒”。

但現金流回正并不包括物業本身的投入。王永飚表示，土地及建造成本比較高，這也是萬科對養老地產持保留態度的核心原因，養老首先需要輕資產的服務。

明源地產研究院副院長劉策向記者表示，房企發力養老產業在于“放長錢釣大魚”，當下實現盈利模式是無解的。一些養老物業走的還是住宅銷售的老路，只有賣掉才能回籠現金，不過這與養老產業改善服務長期持有的宗旨并不相符。

“養老地產未來可以借鑒商業地產的做法，將物業升值及現金收入資產證券化，從資本市場尋求現金回報解決長期投入的難題應該未來的方向。”劉策表示。

萬科高級副總裁譚華杰曾經透露，過去十幾年，幾乎所有企業進入房地產開發行業都是賺錢的，但新業務不是這樣，對于分公司來說，基于自身的資金和利潤分配，要在傳統業務和新業務之間做出平衡是很難的，但是不用著急，這個事情值得去做，萬科就會積極探索。

針對此次福田區民政局與萬科的合作，中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁這是方向，在未來的運作過程中首先保證公益的性質不能改變，入住的老人享受到好的服務，其次在這個大框架下允許進入的社會資金做商業模式探索，建立一套長效機制，做到公益與商業的平衡。