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每經(jīng)記者 王杰

本文原載于微信公眾號(hào)邦地產(chǎn)

近日，北京市委副書(shū)記、代市長(zhǎng)蔡奇在市住建委主持召開(kāi)座談會(huì)，聽(tīng)取房地產(chǎn)調(diào)控和住房保障工作匯報(bào)。

“他強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，以建立購(gòu)租并舉住房制度為主要方向，深化房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，抓緊研究建立長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要精準(zhǔn)發(fā)力，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)行為，加大普通商品住房供給力度，確保明年房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)。要合理增加住宅用地供應(yīng)，從源頭穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。要培育和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，把“租房住”作為實(shí)現(xiàn)住有所居的重要手段。”

如果稍加分析足以發(fā)現(xiàn)，和歷年來(lái)的調(diào)控不同，這一次的樓市調(diào)控格外強(qiáng)調(diào)租賃，無(wú)論是北京，還是其他城市的地方政府都強(qiáng)調(diào)發(fā)展租賃市場(chǎng)。

11月份，北京市首批“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”試點(diǎn)地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。按照規(guī)則，最終投報(bào)自持商品住房面積比例達(dá)到100%，有三塊地轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。而在上海，從今年4月開(kāi)始，每一幅出讓的土地，都要求一定比例的自持租賃面積。

這些做法都表明，房地產(chǎn)的調(diào)控，正在從新房、二手房，轉(zhuǎn)入到租賃市場(chǎng)。

高房?jī)r(jià)帶給所有人的生活壓力

健康規(guī)范的住宅租賃市場(chǎng)，可以對(duì)房?jī)r(jià)起到減壓效果，有利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。據(jù)了解，歐美等國(guó)家近六成的人是租賃房屋生活。但在國(guó)人的傳統(tǒng)觀念中，有房才有家，國(guó)人更注重房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬。

2016年5月初，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，明確提出要“大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”。

5月6日，住建部副部長(zhǎng)陸克華給出了更為明確的發(fā)展思路，包括發(fā)展住房租賃企業(yè)、推進(jìn)公租房貨幣化、加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管等政策舉措。

大力發(fā)展住房租賃的背后，是熱門(mén)城市房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截止3月13日，北京商品房住宅五環(huán)內(nèi)簽約為703套，簽約均價(jià)達(dá)到了62464元每平米，從最近9年的五環(huán)內(nèi)商品房均價(jià)可以看到，整體市場(chǎng)一路走高，從2008年的1.6萬(wàn)每平米，上漲到目前的6萬(wàn)+元每平米，未來(lái)北京五環(huán)內(nèi)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入高端化。這也是五環(huán)內(nèi)單套物業(yè)平均首次突破1000萬(wàn)。

根據(jù)安居客《2016國(guó)民安居報(bào)告》中的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京、上海超過(guò)500萬(wàn)元以上的房源已達(dá)4成，廈門(mén)超過(guò)300萬(wàn)的房源已經(jīng)超過(guò)6成。

根據(jù)二手房?jī)r(jià)與月收入比計(jì)算，想要買(mǎi)一平米的房子，在北京需要7.3個(gè)月，上海需要6.9個(gè)月，廈門(mén)需要6.6個(gè)月，深圳則是6.4個(gè)月。也就是說(shuō)如果想要在北京購(gòu)買(mǎi)60平米的小戶型，不吃不喝也需要36年。

值得注意的是，根據(jù)安居客房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，2015年12月北京二手房均價(jià)為37261元/平方米，房?jī)r(jià)與工資比為5.3個(gè)月。購(gòu)買(mǎi)60平方米的小戶型，需要26年。也就是說(shuō)，今年過(guò)后，想在北京一套60平的房子，需要多等10年。

過(guò)高的房?jī)r(jià)帶來(lái)的一個(gè)后果，是城市的中低收入者不斷流失，城市的服務(wù)價(jià)格不斷上漲，物價(jià)水平節(jié)節(jié)攀高，這對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的未來(lái)，有非常大的負(fù)面作用。

上海交大安泰經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院特聘教授、中國(guó)研究發(fā)展中心主任陸銘說(shuō)，按照美國(guó)經(jīng)的數(shù)據(jù)，高技能勞動(dòng)者和低技能勞動(dòng)者的數(shù)量關(guān)系基本是1: 1 ，讓中低收入者租得起，讓高收入者買(mǎi)的起，這樣的城市才合理。

調(diào)控租賃：不僅是解決樓市的問(wèn)題

租房者到底是哪類(lèi)人群？58同城房產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，30歲以下人群占比接近70%，85后已成租房主力軍。

58同城房產(chǎn)發(fā)布的《2016年4季度租房數(shù)據(jù)報(bào)告》中指出，隨著城市漂泊的人口數(shù)量越來(lái)越多，以及大城市房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，越來(lái)越多的租客心態(tài)開(kāi)始發(fā)生變化。在中國(guó)的傳統(tǒng)觀念里，有房才有家，因此很多人認(rèn)為“結(jié)婚必須買(mǎi)房”。從58同城的數(shù)據(jù)來(lái)看，現(xiàn)在的年輕人已經(jīng)跳脫出這種傳統(tǒng)思維框架，越來(lái)越多的年輕白領(lǐng)人群結(jié)婚時(shí)并不選擇買(mǎi)房。

數(shù)據(jù)顯示，在租房市場(chǎng)，已婚或有小孩的租房人群占據(jù)41.69%，買(mǎi)房不再是年輕白領(lǐng)結(jié)婚時(shí)的必選題。數(shù)據(jù)還顯示，在未來(lái)3－5年，60.26%人群會(huì)選擇繼續(xù)租房。在面對(duì)500萬(wàn)買(mǎi)房過(guò)50年還是500萬(wàn)租房過(guò)50年的選項(xiàng)時(shí)，13.41%白領(lǐng)租客選擇了后者。

作為當(dāng)下租房市場(chǎng)的主力軍，85后人群在租房選擇上具有明顯的特性：他們對(duì)生活質(zhì)量的要求更高，與攢錢(qián)買(mǎi)房相比，更愿意享受當(dāng)下，而不是將就。這從他們每月支付的租金比例上可見(jiàn)一斑，數(shù)據(jù)顯示，21.41%的白領(lǐng)租客租金支出占工資比例一半以上，比買(mǎi)房一族平均的月供比例（平均月供占每月工資的30%-40%）還高。

通過(guò)調(diào)控租賃市場(chǎng)，抑制房東漫天要價(jià)，降低租客生輝成本，很可能是新一輪調(diào)控的主要思路。而北京的措施是通過(guò)地產(chǎn)商的自持出租，增加供應(yīng) 穩(wěn)定房租市場(chǎng)價(jià)格。

930后，土地市場(chǎng)也在悄然生變。

11月份，北京市首批“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”試點(diǎn)地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。按照規(guī)則，最終投報(bào)自持商品住房面積比例達(dá)到100%，有三塊地轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序；12月1日，北京市國(guó)土局官網(wǎng)顯示，最終萬(wàn)科50億奪得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)18號(hào)地，萬(wàn)科住總聯(lián)合體59億競(jìng)得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)19號(hào)地，中鐵建36.75億競(jìng)得大興黃村地塊。

對(duì)北京來(lái)說(shuō)，讓更多開(kāi)發(fā)商持有房屋用于租賃，并不僅僅是為了為了穩(wěn)定目前的房?jī)r(jià)預(yù)期，減緩被逼急的購(gòu)房者盲目入市。還是北京城市人口調(diào)控的一個(gè)重要手段。

此前，北京市16個(gè)區(qū)“兩會(huì)”陸續(xù)開(kāi)幕，政府工作報(bào)告中，人口“天花板”成為了各區(qū)政府近兩年工作重點(diǎn)之一。

截至昨日，共有東城、西城、大興、石景山、順義5個(gè)區(qū)在近期開(kāi)幕的“兩會(huì)”中，公布了各自未來(lái)人口調(diào)控“上限”。其中，西城區(qū)、大興區(qū)和順義區(qū)的調(diào)控計(jì)劃在百萬(wàn)級(jí)以上，西城區(qū)的目標(biāo)是110.7萬(wàn)人，大興區(qū)和順義區(qū)的目標(biāo)為170萬(wàn)人和130萬(wàn)人。剩下兩區(qū)的指標(biāo)在60萬(wàn)至80萬(wàn)之間，東城區(qū)計(jì)劃到2021年常住人口規(guī)模比2016年下降13%左右，控制在76.2萬(wàn)人以內(nèi)；石景山區(qū)則明確，2017年底全區(qū)常住人口控制在61.6萬(wàn)人以內(nèi)。

而控制人口的一個(gè)重要手段，就是調(diào)控租賃市場(chǎng)。

《新京報(bào)》的報(bào)道稱，西城明年會(huì)集中進(jìn)行簡(jiǎn)易樓騰退、棚改項(xiàng)目和清退出租房的方式，例如明年即將啟動(dòng)的新街口、什剎海、廣內(nèi)等地區(qū)的25棟簡(jiǎn)易樓騰退，均為外遷，共涉及800多戶居民。

在石景山區(qū)，是通過(guò)關(guān)停22個(gè)非法幼兒園，清理139處地下空間，拆除672處群租房等措施，今年常住人口實(shí)現(xiàn)由升轉(zhuǎn)降，比年初減少1.7萬(wàn)人，控制在63.5萬(wàn)人以內(nèi)。

控租賃市場(chǎng)，對(duì)北京城市發(fā)展的重要性，可以從中看出端倪。