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每經記者 杜冉樂 每經編輯 隋丕寧

2016年4季度以來，熱點城市紛紛出臺樓市調控政策，為房企提供資金通道的境內融資渠道日益收緊。在這一背景下，有些房企將融資目光轉向海外。

1月4日，龍光地產成功發行2億美元優先票據。同一天，中國奧園也披露了美元優先票據融資計劃。2天前，富力地產已發行2.65億美元附增發權的優先票據。

上述3家在港上市的內地房企，在多家機構的最新銷售排名榜上均位列百強，且銷售業績同比增幅較為顯著。當前一個重要背景是去年底美元加息25個基點，市場預期今年將迎3次加息。

與2012年啟動的那一撥典型房企境外融資潮相比，當前普遍不及6%的票息率顯得房企美元融資成本較低，而2016年他們搶地積極，其融資還債較為迫切。

上市房企重啟美元債

《每日經濟新聞》記者觀察發現，實際上，2016年底房企對融資工具的選擇就開始發生了微妙的變化。

去年12月下旬，萬科A公告說，香港萬科3年前設立過20億美元規模的中期票據計劃，到去年9月份變更為32億美元，其近期已發行6億美元3年期定息票據。

除此之外，旭輝控股私募發行了一筆2.85美元、票息率5.5%的高級無抵押美元債。

這期間，像龍湖地產、花樣年控股等房企曾多次贖回票息率均在10%以上的美元債。

知名房地產金融專家、亞信控股集團董秘榮騰洪向《每日經濟新聞》記者表示，決定內資房企提前贖回美元債的動力是他們從境內獲得資金成本很低。

去年“9·30”新政之后，熱點城市房地產實施從嚴調控，而房企一度寬松的在交易所發債融資也變得不再通暢起來。

盡管如此，記者注意到，在滬、深證券交易所官網上，仍有大量A股、H股知名上市房企，或非上市房企拋出公司債融資計劃。

截止去年底，除了時代地產、華融置業之外，去年11月以來無一例房企公司債申請獲得交易所審核通過。

一個微妙的變化是，不少大型房企曾試圖轉向銀行間債市發債融資，比如富力地產去年10月份曾對外拋出了總規模400億元的債務融資工具。時隔3個月，也就是今年1月2日，富力地產卻轉向境外發行2.65億元附增發權的美元優先票據，票息率5.75%。

1月3日，旭輝控股與多家銀行簽署了總額5.3億美元的銀團貸款協議。旭輝集團董事長林中表示，這是消除較高成本債務和補充流動資金的重要舉措，預期未來平均融資成本將降低至5%以下。

1月4日，龍光地產成功發行2億美元優先票據。同一天，中國奧園也對外披露了美元優先票據融資計劃。

對此現象，榮騰洪解釋說，當前國內債市普遍銷售較為被動，接受者多持觀望態度，主要房地產債市受國內政策因素多變影響。

境外發債成本低于上一輪

記者注意到到，萬科去年底發行的6億美元債票息率僅為3.95%，龍光地產的2億美元優先票據息率為5.75%，富力地產的2.65億元優先票據（附增發權）息率也為5.75%。

據《境外債券》微信公眾平臺對外披露消息說，中國奧園正在發行3年期最高2.5億美元固定利率高級債券，初始指導價定在6.75%左右，由中國奧園作為發行人直接發行。

按照騰訊財經2015年初做過的一次數據統計，從2012年7月中旬金地集團發行息率9.15%的12億美元債開始，截至2014年底，一共涉及30家大型房企境外發債53筆，融資總額221億美元，息率超過7%的達37筆，其中息率超過10%的又達15筆。

“雖然美元強勢，美元相對走強，人民幣匯率彈性加大，投資美元債的匯率對沖成本將有所下降，甚至可能因美元升值而享受正收益。美元走強之后，美元債供需層面的改善推動發行市場活躍，也會降低債券利率。”榮騰洪說，投資利差是發債方的根本目的。

一位華爾街交易員在《境外債券》撰文說，在岸市場融資渠道收緊之后，房地產實體市場也開始降溫。對于房企來說，2017年是個考驗。不少房企的美元債將在2017年到期或進入可贖回期，如何再融資以及如何融資都需要規劃。

其中，中國奧園一筆3億美元的債券將在1月中旬到期。上述華爾街交易員認為，考慮到這筆債券的高票息，如果不出意外的話，該房企將會盡快贖回。

記者發現，從上述多家房企集中發行美元債來看，多為償還現有債務及補充運營資金。從機構統計來看，像富力、奧園、龍光等房企銷售業績均進入百強且增幅明顯，但拿地耗資不菲，尤其是龍光。

輝立資本研究員黃恩賜近日披露了一份龍光地產投資者問答紀要，稱龍光地產談及高價拿地時說，深圳光明項目可塑性和彈性較高，高總價拿地能排除實力較弱的房企。