每經實習記者 程成

3月28日，北京市住建委官網發布一則整頓“商改住”公告，稱北京市住建委執法部門當日在檢查中發現，林肯公園、萬科天地、恒大未來城、泰和中央廣場、龍湖西宸廣場和尚峰一號等6個涉嫌將規劃批準的商業辦公用途改變為居住用途，并對外進行宣傳的開發項目，被停止網簽。

此消息一出，輿論嘩然。在此前2天，北京市住建委官網已發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，意在進一步規范本市商業、辦公類項目管理，促進房地產市場平穩健康發展。

“商改住”背后的套利驅動

新規顯示，商業、辦公類項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、適用，未經批準，不得擅自改變為居住等用途；房企新建商辦類項目，最小分割單位不得低于500平方米；不符合要求的，規劃部門不予批準。

隨后，林肯公園、萬科天地、恒大未來城、泰和中央廣場、龍湖西宸廣場和尚峰一號等6個涉嫌將規劃批準的商業辦公用途改變為居住用途，并對外進行宣傳的開發項目，被停止網簽。此外，鏈家、我愛我家等15家中介門店，因違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途被責令停業整頓。

據《證券時報》報道，該公告發布后的2天時間內，北京市商辦類項目的簽約量僅僅有3套且全都為企業購買。而過去幾個月，北京市商辦類物業每個月簽約量在3000套以上。

新政下，北京商辦市場迅速降溫。在優淘城總裁薛建雄看來，住宅類項目和商辦類項目就像蹺蹺板的兩端，住宅價格走高，商改住就存在空間；商辦類價格走高，也會存在住改商的空間。北京對商改住現象的整頓也是情理之中。

去年8月，北京曾一直在流傳著政府要徹底叫停“商改住”的傳言，但政策最后并未真正落地。而早在幾年前，北京市相關部門就已著手對商改住項目進行規范。

2010年，北京發布《關于加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》，要求各房地產企業在取得酒店類項目立項核準或備案批復文件后，不得擅自改變項目用地性質和規劃用途經營使用，未經批準不得擅自分割轉讓。

次年，北京下發《關于加強部門聯動完善商業、辦公類項目管理的通知》，明確指出，商業、辦公類項目，不得采用單元式或住宅套型式設計。 

各地對“商改住”態度不一 

其實，部分商辦轉住宅原則上國家是允許的。去年6月3日，《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》曾指出，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。

此前，四川、重慶以及蘇州、昆明等也都有條件地放開“商改住”。如四川規定已全部繳清土地出讓金的待開發商業用地，可根據土地使用權人申請，在符合規劃和有關規定條件下，經審批轉型為商品住宅用地，重新核定出讓價款。重慶則規定項目未預售前，房地產開發企業可申請調整商住比例，經批準適當調減商業規模。

年初，上海市場的類住宅項目也因商改住現象比較普遍而被暫停網簽。上海市長應勇在回答媒體提問時說，類住宅項目在土地性質、使用年限、水電氣配套和使用價格、居住人員落戶和子女就學以及房屋交易的稅率等方面，都和普通商品住宅有明顯的區別。

薛建雄表示，“商辦市場在房價高企的時候，對緩解居住需求，確實起到很大作用，但隨著后期入市的商改住項目越來越大，部分商改住項目里的住戶甚至提出落戶、學區等非分要求，給政府造成很大壓力。長期來看，商辦項目必然要回歸其商業屬性。”