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每經記者 杜冉樂

4月12日，對于正在打造“國家中心城市”的成都來說，房地產市場有些不同尋常：一天之內連出兩條新政，令外界矚目。

當天，成都針對住房公積金“騙提套取”行為明確規定“十條”認定辦法。不久，成都市房管局、成都市金融辦、四川省銀監局、人民銀行成都營管部“四部門”又聯合發布了《關于進一步加強房地產市場及住房信貸業務風險管理的通知》。

《每日經濟新聞》記者注意到，上述《通知》涉及嚴格規范房企經營、嚴格落實房貸調控政策、嚴格房貸合法性審查、嚴格房貸認定標準、嚴審首付款資金來源與還款能力及嚴防投機炒房等“七嚴”措施。

針對投機炒房，上述新政明確在限購區內新購的新房、二手房，須取得產權證滿3年才能轉讓。近來，包括東莞、珠海、惠州等約10個城市曾出臺“限賣”新政。

防范“三大”風險

據悉，上述新政第一條直指房企的預售管理。新政明確規定，達到商品房預售條件、未在30日內申請預售許可或不接受預售申報價格指導的，房管部門可在1年內不受理其預售許可申請。

全國房地產經理人聯盟四川分會秘書長、成都中睿地產營銷總經理何良栩告訴《每日經濟新聞》記者，房企以前都是一批次一批次申請預售的，預售價會逐步調整，但新政執行后，意味著預售證要集中申請、消化，這很考驗房企對市場的把控，影響樓盤去化與資金回籠。

記者注意到，上述新政的第2條到第4條均指向了購房的房貸合規性等核心問題。比如，嚴格房貸合法性審查，要求各金融機構在審查房貸資格時須通過網簽系統核查商品房買賣合同、存量房買賣合同的網上簽約狀態，甄別房屋交易的真實性，對未在網上簽約的，暫不予受理。

上述新政明確強調，嚴格審核購房首付款資金來源，嚴禁購房者通過首付貸、個人消費貸、個人經營性貸款、信用卡透支支付首付款等加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為，嚴禁加大購房杠桿行為。

除嚴審首付款之外，新政對購房者還款能力也格外重視，要求各銀行嚴格落實月供收入比不超過50%等政策要求。對于購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸。對于已成年、未就業且沒有固定收入的借款人，銀行應進一步嚴格住房貸款條件，提高首付比例。

策源股份成都總經理費宇表示，從新政出臺的邏輯看，跟隨國家調控樓市的主基調，一個是打擊“炒房”，另一個是對房企來說，這個政策讓其很難受，關鍵要看后面政策的執行力度。

從“限購”到“限賣”

除了上述嚴防三大風險之外，新政規定，自即日（4月13日）起，在成都市住房限購區域內新購買的住房（含商品住房和二手住房），須取得不動產權證滿3年后方可轉讓。

針對此項新規，各銀行機構需要做的是督促各支行網點嚴格遵守差別化住房信貸政策及自律機制確定的自律要求，不得為投機炒房行為提供貸款支持，不得違規為不具有購房資格的購房人發放住房貸款，不得違反住房貸款條件、貸款比例發放貸款，不得違反商品住房預售資金監管協議劃付商品住房預售款。

《每日經濟新聞》記者觀察到，4月10日，東莞夜間出臺樓市新政，除了限購措施之外，還規定在東莞市行政區域內購買住房的(含新建商品住房和二手住房，以網簽時間為準)，須取得產權證滿2年后才能轉讓。

如此來看，成都上述“限賣”措施與之比較類似，差異就在時間長短。當前，包括東莞、惠州、珠海、廣州、廈門、青島、福州、成都等約10個熱點城市曾先后出臺了限賣政策。

何良栩透露，當前成都庫存周期大約僅剩8個月，其稱之前供地節奏有所放緩，加上市場升溫，需求旺盛，才導致供不應求，認為應該加大土地供應。

按照易居研究院的統計數據，截至2月，廣州庫存周期僅5.83個月，南京庫存周期僅3.8個月，杭州庫存周期僅6.05個月。據其研究，全國70個重點城市中，至少有45個城市庫存周期在12個月以下（含12個月）。

4月6日，住建部和國土部聯合發布《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作通知》，要求住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市應合理增加住宅用地，特別是普通商品住房用地供應規模。

記者注意到，該兩部委的《通知》要求各地根據商品住房庫存消化周期，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；消化周期為36-18個月的，應減少供地；消化周期為12-6個月的，應增加供地；消化周期在6個月以下的，應加快供地節奏。

何良栩表示，各地限購新政主要是從需求端進行抑制，暫時會降溫樓市，但從供給端更應該發力，那就是加大土地供應。

從公開資料來看，北京已明確未來7年要供給土地6000公頃（一公頃15畝），其中國有建設用地5000公頃。據《中國國土資源報》報道，成都于4月10日明確未來3年供地1800公頃，年均600公頃，可建約40萬套普通商品住房，滿足約130萬人住房需求。其中，2017年計劃供應商品住宅用地587公頃，同比實際供應量增長約13%。