李宇嘉

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了今年一季度全國(guó)房地產(chǎn)供需數(shù)據(jù)，開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工、土地購(gòu)置等上游指標(biāo)均向好，下游銷(xiāo)售面積和金額增速盡管有所回落，但仍舊處于2014年“9·30”新政開(kāi)啟的新一輪回升周期的高點(diǎn)。一季度，開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)9.1%，增速創(chuàng)下近兩年新高，延續(xù)自2015年底以來(lái)持續(xù)回升的態(tài)勢(shì)。按照開(kāi)發(fā)投資滯后于銷(xiāo)售12~18個(gè)月的規(guī)律看，在2014年四季度以來(lái)銷(xiāo)售持續(xù)回升的拉動(dòng)下，開(kāi)發(fā)投資在一年后觸底反彈，增速?gòu)?015年底的1%上升到9.1%。

另外，2012~2016年，全國(guó)土地購(gòu)置整體負(fù)增長(zhǎng)，年均降幅為12%。2012~2015年的4年中，新開(kāi)工有3年是負(fù)增長(zhǎng)，特別是2014和2015年連續(xù)2年負(fù)增長(zhǎng)，這在過(guò)去從未出現(xiàn)過(guò)。因此，經(jīng)過(guò)2015~ 2016年下游銷(xiāo)售端的快速消化，特別是2016年商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到15.7億平方米，擊穿此前公認(rèn)的歷史頂部后，各大城市在售庫(kù)存消化周期多數(shù)降至10個(gè)月左右。同時(shí)，需求端激勵(lì)去庫(kù)存政策疊加緊縮用地供應(yīng)，以過(guò)去5年累計(jì)開(kāi)工減累計(jì)銷(xiāo)售作為在售庫(kù)存計(jì)算，三四線樓市整體去化周期明顯下降。

因此，從2016年起，全國(guó)樓市進(jìn)入主動(dòng)“補(bǔ)庫(kù)存”階段，土地購(gòu)置面積增速?gòu)?016年8月最低點(diǎn)開(kāi)啟反彈，一直到今年以來(lái)增速轉(zhuǎn)正。“補(bǔ)庫(kù)存”對(duì)新開(kāi)工的帶動(dòng)最直接，連續(xù)2年負(fù)增長(zhǎng)后，新開(kāi)工面積增速在2016年轉(zhuǎn)正，今年一季度達(dá)到11.6%，累計(jì)增速創(chuàng)2016年9月以來(lái)的新高。在新開(kāi)工和土地購(gòu)置強(qiáng)勁推動(dòng)下，一季度開(kāi)發(fā)投資創(chuàng)下2年來(lái)的新高。隨著近期40多個(gè)熱點(diǎn)城市調(diào)控政策落地，加上央行緊縮信貸，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)投資增速將在今年四季度掉頭回落。

筆者認(rèn)為，盡管一季度銷(xiāo)售面積和金額增速均放緩，但由于此前土地購(gòu)置和新開(kāi)工連續(xù)幾年負(fù)增長(zhǎng)，2014年四季度以來(lái)樓市持續(xù)回暖，開(kāi)發(fā)商手上的土地儲(chǔ)備和在建庫(kù)存被大量消耗，主動(dòng)“補(bǔ)庫(kù)存”進(jìn)程遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束。同時(shí)，2015年以來(lái)，土地購(gòu)置和新開(kāi)工增速遠(yuǎn)慢于銷(xiāo)售增速，而房?jī)r(jià)卻快速回升。這意味著，開(kāi)發(fā)商包括土地儲(chǔ)備、在建未售在內(nèi)的庫(kù)存溢價(jià)增長(zhǎng)，現(xiàn)金流也將隨銷(xiāo)售量?jī)r(jià)提升而極大改善。2016年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商到位資金一直保持15%左右的增長(zhǎng)，今年一季度為11.5%，場(chǎng)外多渠道融資蔚然成風(fēng)。因此，即便資金面收緊，也不會(huì)對(duì)“補(bǔ)庫(kù)存”造成沖擊。

此外，住建部和國(guó)土部近日聯(lián)合發(fā)文，要求各大城市要編制宅地供應(yīng)中期規(guī)劃和三年滾動(dòng)計(jì)劃，并向社會(huì)公布。同時(shí)，按照在售庫(kù)存消化周期，管理層將督導(dǎo)供地計(jì)劃編制和實(shí)施，這一舉措意在倒逼熱點(diǎn)城市增加供地。隨后，北京、成都、蘇州等城市公布中長(zhǎng)期土地供應(yīng)計(jì)劃，本年度北京供地翻了一倍，多數(shù)城市積極響應(yīng)，提出要增加宅地供應(yīng)。這標(biāo)志著，調(diào)控將從需求側(cè)轉(zhuǎn)向供給側(cè)，也將為開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)回升提供動(dòng)力。

今年一季度，商品房銷(xiāo)售面積和金額同比分別增長(zhǎng)19.5%和25.1%，較1~2月份分別回落5.6和0.9個(gè)百分點(diǎn)，增速延續(xù)了2016年4月以來(lái)持續(xù)回落的態(tài)勢(shì)。近期，以強(qiáng)化限購(gòu)限貸、啟動(dòng)限售等為主的需求端抑制政策落地，2016年樓市火爆，加上2~3月?lián)屨?ldquo;末班車(chē)”，需求被提前釋放，3月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，新房和二手住房?jī)r(jià)格加速上漲，未來(lái)調(diào)控也將繼續(xù)施壓。去年二季度各月成交面積也均創(chuàng)單月歷史新高，形成高基數(shù)效應(yīng)。

同時(shí)，近期資金面也出現(xiàn)收緊跡象，銀監(jiān)會(huì)近兩周內(nèi)密集發(fā)文，其核心目標(biāo)是從嚴(yán)監(jiān)管同業(yè)和表外業(yè)務(wù)。此外，按揭貸款也開(kāi)始收緊，3月新增居民中長(zhǎng)期貸款僅4500億元，已低于去年平均水平，同比多增額降至零左右。截至3月末，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額19.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)35.7%，比上年末回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。另外，熱點(diǎn)城市首套房貸優(yōu)惠利率折扣從之前的基準(zhǔn)利率0.9倍調(diào)減至0.95倍。而且，近期調(diào)控主要集中在三大都市圈內(nèi)，這一區(qū)域占據(jù)全國(guó)30%左右的銷(xiāo)售份額，且提高首付成數(shù)的限貸是核心。綜上，預(yù)計(jì)二季度后的銷(xiāo)售面積增速將持續(xù)回落。

由此可見(jiàn)，當(dāng)前樓市處于2014年四季度以來(lái)，“短周期”回升觸頂后的回落期。領(lǐng)先指標(biāo)銷(xiāo)售面積和金額率先回落，而且在調(diào)控政策全面落地、需求過(guò)度釋放和資金面收緊的驅(qū)使下，未來(lái)銷(xiāo)售面積和金額增速將繼續(xù)明顯回落。但是，由于利率仍舊在底部，加上穩(wěn)增長(zhǎng)和防風(fēng)險(xiǎn)宏觀政策托底，以及去庫(kù)存和都市圈建設(shè)等結(jié)構(gòu)性政策支持，今明兩年，銷(xiāo)售面積將在2016年創(chuàng)下的歷史記錄左右徘徊，甚至大概率實(shí)現(xiàn)微幅增長(zhǎng)。

因此，銷(xiāo)售量在高位平衡是樓市下一個(gè)“短周期”的主要特征。按照“量在價(jià)先”的原理，特別是近期調(diào)控對(duì)未來(lái)需求明顯擠出，新房和二手住房?jī)r(jià)格增速將會(huì)在二季度觸頂后回落。

值得注意的是，基于近年來(lái)新房供應(yīng)效率低（豪宅化、投資化、配套差），改善型需求占主體的情況下，樓市快速進(jìn)入存量房時(shí)代，二手住房?jī)r(jià)格上漲還將維持一段時(shí)間。由此，新房量?jī)r(jià)回調(diào)只影響未來(lái)土地購(gòu)置、新開(kāi)工和開(kāi)發(fā)投資，但并不影響熱點(diǎn)樓市整體交易量。這也標(biāo)志著，樓市大規(guī)模新增建設(shè)的高潮已過(guò)。

作為最滯后的指標(biāo)，因受益于下游銷(xiāo)售端在本輪“短周期”強(qiáng)勢(shì)回升，開(kāi)發(fā)投資將在今年保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。但是，2010年達(dá)到33%的增速歷史記錄后，開(kāi)發(fā)投資長(zhǎng)周期回調(diào)進(jìn)程已開(kāi)啟，近年來(lái)一直保持個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，未來(lái)將緩慢回落。（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）