作者 曹政 張楊

記者連續多日走訪調查東西城多個“學區房”市場發現，曾經一天一個價的“學區房”成交量急劇下滑，引發價格松動 ， 不少房源價格跳水近百萬元。

價格反轉：從猛漲百萬變成驟降百萬

幾天前，陶然亭四平園小區一套60余平方米兩居室第四次下調了價格。 過去20多天，這套房子已從810萬元降到了720萬元。

“即便是降到720萬元的價格，也很難賣出去。” 負責四平園該房源的中介經紀人陳賀（化名）說，由于價格依然較高，并不準備將房源掛在網上。

西城區陶然亭地區， 多個小區由于可以上陶然亭小學和育才小學、甚至直升北師大附中和育才中學，讓這里的二手房源多年來成為“買家必爭之地”。

今年3月初時，這一帶的‘學區房’開啟了“飆價模式”。價格跳漲的速度，讓中介經紀人陳賀難以置信——他所代理的一套房源標價555萬元，由于三個買家搶一套，最終的成交價格竟然猛漲至630萬元。

然而，曾經近百萬元的跳漲變成了近百萬元的驟降，并在多地蔓延。

裕中東里58平方米兩居室的報價已從845萬元降至758萬元；

新外大街57.9平方米兩居室從924萬元降到860萬元；

六鋪炕57平方米兩居室也從870萬元降到802萬元。

“從報價上看，周邊小區已經下降了大約15%。”陶然亭一中介門店經紀人介紹，即使是一度火爆的“學區房”也已經成為了買方市場， 二三月份時出現的賣家挑買家變成了現在的買家挑賣家，買家能根據買家付款方式、周期來交易。

業內也分析，類似的降價房源有望越來越多。亞豪機構市場總監郭毅說，降價有可能傳導給周邊房源，如果價格松動，低價房源增多，后續房源有可能跟跌。

“跳水”背后：成交量大減 中介勸降價

北京自3月17日開啟的新一輪樓市調控，被稱為“史上最嚴調控季”。在首付比抬高、認房又認貸等措施外，教育部門等部門也加入進來—— 不久前，相關教育部門介紹，今年多校劃片的參與學校和比例都將增加，西城三小學也試點多校劃片入學。

也就是說，一套1000萬元的“學區房”，除了要承擔八九百萬元的首付款外，還有可能進不了中意的學校。

多位中介負責人說，買家開始擔憂，花十幾萬均價買的房子會不會最終上了均 價七八萬小區對口的學校？“傳統的‘學區房’買家開始陷入觀望，即使是已經成交的買家，也都在擔心這一問題的發生。”

四平園那套兩居室90萬元的下調記錄中，曾在5月出現了60萬元的大幅變動。

“業主很難主動降價，這次大幅調價其實是中介對業主進行勸說后才實現的。”經紀人陳賀向記者解釋，最近中介方面對各個小區都設置了單價上限，勸說此前入市的高價房源業主下調價格，一旦超過上限都不會掛網銷售。

這種“勸降價”的舉動背后，也是中介所經歷的成交壓力。“上個月，我們全店只成交了一套房，還是老客戶的。”陳賀介紹，2月、3月時，他所在的門店曾創下一家門店單月成交20套房的記錄；自“3.17”等樓市調控新政以來，成交量大減。

而在東城區史家胡同，一套36平方米的一居室掛牌價格是650萬元，中介方面介紹這個價格比起“3.17新政”之前的七八百萬要便宜多了。“雖然目前報價650萬，但我們跟業主談了，把價格降到590萬元。”東城區我愛我家一中介門店經紀人小趙說，即使是學區房，目前的成交量也大幅減少，“能成交的都是業主急著賣、降了價的。”

市場預期急轉：從8成漲價到8成降價

北京樓市已經經歷了兩個多月的政策發力期。來自鏈家研究院的數據顯示，鏈家成交量出現了超過80%以上的下滑，價格出現下跌，市場回調顯著。

從業主調價行為觀察， 業主由3月份80%的漲價到目前超過80%的降價，預期發生了較大逆轉。

“門頭溝區所有調價的房源中降價房源占比最高，達到了80%以上，昌平、順義等兩個外圍城區降價房源占比緊隨其后。”鏈家研究院相關負責人說。

在各區降價房源中， 西城、東城調價中降價平均降幅分別為7.8%、7.4%。“西城、東城兩區是北京市中小學教育資源富集區，也是北京二手房房價的高地。”他解釋，限購限貸政策加碼、尤其是精準調控“學區房”后，“學區房”預期發生了松動，導致前期價格上漲過快的東西城區域調價中降價幅度相對更大。

但往深層次看，長效解決“學區房”高燒不退的難題，依然要瞄準教育資源分布不均衡等問題。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，要想解決學區房天價等問題，就必須解決教育資源分配不均的格局。除了完善相關的教育政策外，加大教育資源方面的投入才是解決高價“學區房”的根本辦法。

（來源：北京日報微信號 ID：Beijing_Daily）