每經編輯｜每經記者 周程程    

每經記者 周程程

6月16日，中國指數研究院發(fā)布《2017中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告》（以下簡稱“報告”）。

報告顯示，2016年，中國物業(yè)服務百強企業(yè)管理面積均值達2725萬平方米，市場占有率近三成。百強企業(yè)單個城市項目數量均值達到5.93個，連續(xù)四年保持上升，單個項目面積均值達到16.43萬平方米，同比增長7.39%。報告同時預計，未來十年百強企業(yè)市場占有率將突破67%。

經營績效方面，去年百強企業(yè)全年營業(yè)收入均值再創(chuàng)新高達6.28億元。其中，在凈利潤上，2016年百強企業(yè)凈利潤均值為4578.98萬元，同比增長16.90%。

中國指數研究院常務副院長黃瑜表示，在整個行業(yè)面臨人力成本及各項費用快速上升、物業(yè)費水平難以提升等壓力情況下，百強企業(yè)通過積極調整經營策略，優(yōu)化結構，特別是近年來借助互聯網、物聯網等新技術創(chuàng)新多元業(yè)務，實現凈利潤大幅增長。

人均在管面積十年增長近一倍

報告指出，中國物業(yè)服務百強企業(yè)凈利潤的高增長還依賴于成本的降低和人均績效的提升。

天朗控股集團副總裁王鵬軍對《每日經濟新聞》記者介紹說，成本方面，令物業(yè)管理企業(yè)頭疼的主要有兩類。第一類是管理成本，其中，人力成本占據大頭。第二類是整個工程維修的優(yōu)化所帶來的成本，包括設施設備的投入與保養(yǎng)，以及小區(qū)資產的硬件管理等。

黃瑜指出，百強企業(yè)管理面積增加帶來的規(guī)模效應攤薄了企業(yè)運營成本，一定程度緩解企業(yè)人力成本上漲過快壓力。

王鵬軍舉例說，“你只管理1平方米的房子，也需要有供電等方面的設備與機械。但是如果你管理10萬平方米，也需要配備這些相關設備，所以靠規(guī)模來進行分攤。”

但畢竟規(guī)模化并不是能夠一朝一夕就能夠迅速提升的，所以這種情況下，如何降低人力方面管理成本，成為企業(yè)思考的問題。 

報告指出，通過對人、財、物、事進行一體化管理，集中、統一配置，降低各項成本。此外，近幾年，中國物業(yè)服務百強企業(yè)開始借助互聯網新技術和人工智能等手段，如使用小型清掃車代替保潔員，巡邏機器人代替保安等，有效減少人員數量，降低人力成本。

這也表現為人均績效的提升。報告中數據顯示，2007年到2016年，百強企業(yè)的人均績效提升顯著，人均在管面積由2707.36平方米增長至5256.56平方米，增幅為94.16%，人均產值由4.79萬元增長為12.11萬元，擴大了1.5倍。

此外，黃瑜介紹說，將部分業(yè)務進行專業(yè)分包，既可以使業(yè)主享受到更專業(yè)、更高水平的專項服務，也可以降低經營成本。

報告指出，2007年以來，越來越多的百強企業(yè)將基礎業(yè)務外包，專業(yè)化發(fā)展成為趨勢，截至2016年，清潔、綠化、秩序維護業(yè)務外包比例分別為59.23%、42.31%、23.99%，均較2007年提高超過10個百分點。

產業(yè)園區(qū)等業(yè)態(tài)成未來發(fā)展重點

近些年，隨著房地產市場的發(fā)展，越來越多的物業(yè)管理企業(yè)涌現而出，在競爭加劇的情況下，未來又該如何更好發(fā)展呢？物業(yè)服務發(fā)展顯然面臨著更大挑戰(zhàn)。

報告顯示，截至2016年底，百強企業(yè)市場占有率已達29.44%，如果按照2016年百強企業(yè)管理面積均值的增長率15.40%推算，未來十年，百強企業(yè)在管項目總建筑面積將達到228.27億平方米。

同時，按照2012年至2016年全國物業(yè)管理面積的年均復合增長率6.24%來推算，2026年全國物業(yè)管理面積將達到339.05億平方米，未來十年百強企業(yè)市場占有率預計將突破67%。

黃瑜指出，未來十年，隨著中國房地產市場的持續(xù)發(fā)展，物業(yè)管理市場將有超過100億平方米的管理面積空間等待百強企業(yè)開拓，行業(yè)集中度會進一步擴大，行業(yè)內將出現部分航母級企業(yè)，成為行業(yè)的主導和領袖。

在行業(yè)集中度提高，企業(yè)規(guī)模分化的情況下，中小型企業(yè)又該如何突圍？

報告認為，中型企業(yè)將更加注重與時俱進、開拓創(chuàng)新，探尋新業(yè)務、發(fā)展新模式，加速規(guī)模擴張，提升盈利能力；對小型企業(yè)而言，保有專屬服務領域，如商辦物業(yè)、醫(yī)院學校物業(yè)、公眾物業(yè)等非住宅物業(yè)管理，或發(fā)掘并強化自身服務特色，如涉外管理特色等，才能在行業(yè)快速更迭、洗牌大潮中站有一席之地。

王鵬軍也表示，在挑戰(zhàn)面前，一是在原有基礎上再進行項目擴展，二是拓寬管理范疇，以前涉及的是住宅、寫字樓業(yè)態(tài)等方面的管理，現在考慮要涉入工礦、產業(yè)園區(qū)、醫(yī)院，以及目前比較火的特色小鎮(zhèn)，這些是未來發(fā)展的重點。

不過，王鵬軍也坦言，由于工礦、產業(yè)園區(qū)等領域有一定的專業(yè)性要求，所以這也會對企業(yè)物業(yè)管理能力提出更高的要求。