何為共有產權房？

自住房的延伸與政府共有產權

共有產權住房，是指政府提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低于同地段、同品質商品住房價格水平，并限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。

但共有產權住房，對普通購房者來說是聽起來蠻陌生的詞匯，它最近一次的重要亮相就在4個月前。

4月，住建部、國土部發布《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點城市，要增加公租房、共有產權房供應。

可見，共有產權住房屬于保障性住房的一種，北京市住建委在解讀中更明確指出，共有產權住房是對原自住型商品房政策的進一步調整、優化、升級、規范，不論從建設品質、管理水平、供應規模上均會進一步提高。

那自住房和共有產權住房關系如何進行銜接處理？北京市住建委稱，《辦法》施行前已銷售的自住型商品住房項目出租、出售管理，仍按照原規定執行。《辦法》施行后，未銷售的自住型商品住房均按本《辦法》執行。

共有產權房價格咋定？

銷售均價低于同地段價格浮動范圍為±5%

《辦法》意見稿提出，共有產權住房項目的銷售均價，應低于同地段、同品質普通商品住房的價格，以項目開發建設成本和適當利潤為基礎，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。銷售均價在土地供應文件中予以明確。

但開發建設單位依據銷售均價，結合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動范圍為±5%。

北京市住建委表示，共有產權住房建設用地采取“限房價、競地價”、“綜合招標”等多種出讓方式，遵循競爭、擇優、公平的原則優選建設單位，并實行建設標準和工程質量承諾制。

哪些群體能購買？

符合限購條件且家庭成員名下無住房

《辦法》意見稿稱，共有產權住房的供應對象為符合北京住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭。其中，單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲。一個家庭只能購買一套共有產權住房。

房源將優先配售給項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件的、在項目所在區穩定工作的非本市戶籍無房家庭。

同時還需遵循從嚴限購條件，已簽訂住房購買合同、征收(拆遷)安置房補償協議；有住房轉出記錄；有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年等情況的家庭不得購買共有產權住房。

不僅如此，共有產權住房對“新北京人”的分配比例將不少于30%。即要求各區人民政府根據共有產權住房需求等情況合理安排共有產權住房用地，其中，滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少于30%。

產權比例如何分配？

參照項目均價占同地段、同品質商品房價格比例

產權一分為二后，購買者最關心的問題首先是能分到多少份額？是自主選定，還是按房屋售價各有不同。

針對購房人產權份額，《辦法》意見稿要求參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定；政府產權份額，原則上由項目所在地區級代持機構持有，也可由市級代持機構持有。

值得注意的是，共有產權住房項目銷售均價和共有份額比例，會分別在共有產權住房項目土地上市前和房屋銷售前，由代持機構委托房地產估價機構進行評估，并由北京市住房城鄉建設委會同市發展改革委、市財政局、市規劃國土委共同審核后確定。評估及確定結果面向社會公開。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此類住房顯著的特點就是產權讓渡并非一次性，而是逐漸讓渡。“按照產權比例規定，購房者前期出價相對較低，有助于降低購房成本，隨著后續購房能力提高，可繼續從政府手中回購相應產權，此類操作有很好的制度創新。”

如何申請？

房管局官網申請多部門聯網審核

為讓申請服務更加高效、便民，官方采取了網上申請的策略。即，符合條件的家庭，可登陸區住房城鄉建設委(房管局)官方網站提出項目購房申請，在線填寫《家庭購房申請表》和《承諾書》，如實申報家庭人口、戶籍、住房等情況，并準備相關證明材料。

隨后，多部門進行聯網審核。北京市住房城鄉建設委會同公安、地稅、社保、民政、不動產登記等部門在申購期結束后20個工作日內，通過共有產權住房資格審核系統對申請家庭的購房資格進行審核，區住房城鄉建設委(房管局)對申請家庭在本區就業等情況進行審核。

經審核通過的家庭，可取得申請編碼，進入到搖號配售、順序選房和購房確認的環節。

但會嚴查處虛假申購和違規使用行為，禁止10年內再次申請本市各類保障性住房和政策性住房。申請家庭成員在本市信用信息管理系統中有違法違規或嚴重失信行為的，將限制購買共有產權住房。

可否出租？

允許！租金和代持機構分配

《辦法》意見稿提出，在購房合同簽訂條款中規定，購房合同應明確共有產權份額、房屋使用維護、出租出售收益分配等內容。

也就是說，共有產權住房不僅可以出售，也可以出租。“共有產權住房兼具了保障性住房和商品房的雙重屬性。”在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，允許租賃是此類住房與其他保障房一個最大的區別。經適房、公租房等保障性住房都是不允許轉租的，但共有產權房可轉租，從這個角度講，又帶有一定商品房屬性。

既然產權是共享，租金收益又該如何分配？《辦法》意見稿對此做了說明，已購共有產權住房用于出租的，購房人和代持機構按照所占房屋產權份額獲得租金收益的相應部分。

還要求，購房人應在市級代持機構建立的網絡服務平臺發布房屋租賃信息，優先面向保障性住房備案家庭或符合共有產權住房購房條件的家庭出租。

可否出售？

需滿5年轉讓對象仍需符合購買條件

與自住房類似，北京對共有產權房的轉讓時間做出了嚴格限制，但依然可按照市場價售出。

《辦法》意見稿提出，在共有產權住房購買5年后，購房人可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。同等價格條件下，代持機構可優先購買，繼續作為共有產權住房使用；代持機構放棄優先購買權的，購房人轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。

此舉有利于實現共有產權房循環使用，更大程度上發揮保障作用。“將更加有力的保障了居民財產權。”中原地產首席分析師張大偉認為，對共有產權住房項目銷售均價的彈性限定模式，將促使購房者預期出現轉變。從5年內的體系內循環，5年后可選購買政府產權，體現了調控的回歸市場。

對北京房價將有何影響？

利于抑制投資投機需求平抑北京房價

北京房地產業協會秘書長陳志認為，北京推出共有產權住房，對于完善住房保障體系、完善住房制度，建立房地產調控長效機制，支持中端購房，抑制投機，促進公平，將起到重大作用。

對于樓市房價影響？北京市住建委表示，共有產權住房政策有利于抑制住房投資投機性需求，進一步平抑房地產價格，對北京市房價平穩運行起到有效推動作用，讓住房制度更加公平合理，促進房地產業平穩健康發展。

張大偉分析，2017年上半年，北京自住房已經影響房價降低7%左右，在共有產權房政策的繼續推動下，北京樓市觀望情緒會繼續加強，特別是大量共有產權房源供應后，北京房價穩定已可預期。

(來源：中新網 種卿 程春雨)