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每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 魏文藝

走在“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型路上的萬科，又“跨界”牽手了一個小伙伴。

10月21日，萬科發(fā)布消息稱，與華人文化控股集團(tuán)（以下簡稱“華人文化”）在上海簽訂了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。華人文化董事長、首席執(zhí)行官黎瑞剛表示，期待未來雙方共同創(chuàng)造出文旅地產(chǎn)領(lǐng)域新的跨界產(chǎn)品模式。

作為房企轉(zhuǎn)型的新風(fēng)口，更多房企正在投身文化產(chǎn)業(yè)中，如恒大、魯能等就正在這一領(lǐng)域頻密落子。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在這個細(xì)分化的市場，開發(fā)商們面對的競爭壓力不僅僅來自同行，電影商、互聯(lián)網(wǎng)公司、旅游企業(yè)等都想從中分一杯羹。身處其中的開發(fā)商們將如何突圍？

萬科與華人將在多領(lǐng)域合作

據(jù)萬科方面提供的資料顯示，未來將與華人文化在產(chǎn)城融合、文娛場館、休閑度假、教育體育、智慧社區(qū)等多個領(lǐng)域建立合作渠道。

實(shí)際上，萬科此前在文化和旅游地產(chǎn)板塊已有所布局。萬科集團(tuán)董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮之前也表示將積極拓展公寓、冰雪度假、養(yǎng)老、教育方面的業(yè)務(wù)。目前萬科旗下已有良渚文化村、東莞769文化創(chuàng)意園等成型項目；此外，萬科目前在西安、蘭州等地也布局有文創(chuàng)項目。旅游地產(chǎn)方面，萬科已有松花湖滑雪度假區(qū)等數(shù)個在運(yùn)營項目。

此次選擇與華人文化合作，萬科看中的或是華人文化在文化產(chǎn)業(yè)界的資源與經(jīng)驗(yàn)。據(jù)萬科的表述，“華人文化是文化產(chǎn)業(yè)投資與運(yùn)營綜合性資本產(chǎn)業(yè)平臺，專注于傳媒與娛樂、互聯(lián)網(wǎng)與科技、生活方式及消費(fèi)領(lǐng)域投資及綜合運(yùn)營，其覆蓋了多個文化行業(yè)的細(xì)分領(lǐng)域。其中包括文旅地產(chǎn)和室內(nèi)外主題樂園。”

郁亮表示，“華人文化擁有一流的文娛資源和優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)投資運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，通過此次合作，萬科的城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略將進(jìn)一步深化，圍繞客戶和城市的生態(tài)系統(tǒng)將進(jìn)一步完善。”

不過萬科方面也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者確認(rèn)，此次僅是合作框架協(xié)議的簽訂，目前雙方仍未有項目落地。

值得留意的是，萬科并不是華人文化首個牽手的地產(chǎn)商。華人文化官網(wǎng)顯示，其此前已與上海綠地集團(tuán)在薊縣共同打造了“盤龍谷文化城”，官方資料稱該文化城將建成以“影視、音樂、藝術(shù)、傳媒”為四大產(chǎn)業(yè)內(nèi)核的復(fù)合型文化城。

文旅地產(chǎn)這門生意并不好做

在萬科之前，已有大型房企牽手文娛界企業(yè)進(jìn)軍文化產(chǎn)業(yè)。恒大是落地文旅項目較多的一家，其合作伙伴是華誼兄弟。公開資料顯示，恒大和華誼兄弟已經(jīng)成立了“武漢恒誼電影文化有限公司”，雙方將共同開發(fā)文旅地產(chǎn)項目；此外，在河北承德舉行的經(jīng)貿(mào)洽談會中，恒大華誼兄弟（承德）電影城也被視為重點(diǎn)項目。

需要注意的是，雖是房地產(chǎn)行業(yè)的新風(fēng)口，但如何運(yùn)營好文旅地產(chǎn)項目，對于以住宅開發(fā)見長的開發(fā)商們而言仍是挑戰(zhàn)。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時指出，住宅開發(fā)講求“快周轉(zhuǎn)”，而文旅地產(chǎn)則是一個回報較慢的過程，兩者的盈利模式完全不同。“此前多數(shù)開發(fā)商是以文旅之名圈地，最終還是從事房地產(chǎn)開發(fā)。但現(xiàn)在政策不允許，開發(fā)商們往往又缺乏經(jīng)驗(yàn)，又沒有相匹配的運(yùn)營團(tuán)隊，這就是問題了。”

可供查詢的案例是華僑城，即使是這家以文旅運(yùn)營見長的公司，目前房地產(chǎn)行業(yè)的收入仍占其營業(yè)收入的較大比例。2017年華僑城半年報顯示，報告期內(nèi)公司營業(yè)總收入137.89億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)收入71.18億元，占比51.6%，超過旅游綜合行業(yè)（46.6%）的運(yùn)營占比。

在這種情況下，住宅開發(fā)商們應(yīng)該如何去做好文旅地產(chǎn)這門生意？宋丁認(rèn)為，“首先要轉(zhuǎn)變思路，要由快變慢，由房地產(chǎn)開發(fā)的視角轉(zhuǎn)為產(chǎn)業(yè)先行模式；此外，要建構(gòu)好相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈條，權(quán)衡好其配比，這是盈利的關(guān)鍵；最后，專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊也必不可少，開發(fā)商們要真正地理解了這門生意，才能夠?qū)⑵渥龊谩?rdquo;