相對往年的樓市旺季“金九銀十”，今年9、10兩月全國主要城市新房成交量下降明顯，一線城市更是創下10年新低。在限購、限貸、限價、限售等組合調控政策的影響下，樓市節奏趨向平穩理性。多位業內人士向人民網房產表示，一旦調控政策效力持續釋放，傳統意義上的“旺市”或將不復存在。                                

一線城市成交量創10年新低

易居研究院統計數據顯示，4個一線城市2017年9月與10月新建住宅成交總量為334萬平方米，同比去年的708萬平方米下降52.82%，創2008年以來新低。其中，北京成交75萬平方米，上海成交89萬平方米，廣州成交114萬平方米，深圳成交56萬平方米，分別下滑54.29%、49.14%，61.09%和20%。

                     一線城市歷年“金九銀十”成交量    數據來源：易居研究院

以北京為例，9月、10月兩個月份新房成交總量為75萬平方米，在可參考的10年之內，相對于2008年同期的117萬平方米低點也是大幅縮水。不只是9月、10兩個月份，據中原地產監測，北京2017年前10月新建住宅簽約20621套，創造了北京新建住宅商品房最近10年有網簽數據的歷史最低值，同比跌幅達到了50%。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，過去一年間，北京樓市一年內發布了超過30次各種調控措施，政策發布密度創造全國及北京歷史記錄。經過連續的樓市調控，市場對政策逐漸適應，隨著政策進入平穩周期，市場也進入低谷徘徊，預計后續市場將繼續在低位運行。

而據上海中原地產數據，10月上海新建商品住宅成交面積33.5萬平方米，環比減少36.9%，同比下滑61.4%，創2012年以來月度交易新低。入市方面，上海10月僅有1個項目入市，入市面積僅7393平方米，也是歷史新低，甚至不及最為清淡的1月、2月份。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，從上海10月推出的項目報價來看，幾乎和前一批價格相仿，可見房企對后市預期也有所調低。近期不斷釋放調控從緊的信號，對市場交易情緒起到進一步降溫作用。臨近年底，房企回款壓力漸增，而前期供應不暢也積壓多個項目，預計年底或有一輪供應小高峰，在供應的支持下成交會有所起色，但絕對高度有限。

全國樓市9、10月成交量普遍下調

易居監測的全國50個熱點城市成交數據顯示，2017年50城9月和10月總成交面積為4542萬平方米，與去年的6513萬平方米相比，下降30.3%。

具體城市看，張家口、廊坊和蚌埠9月和10月總成交面積跌幅排在前3位，分別為-85%、-69%和-68%。以張家口和廊坊為代表的環京板塊因為受到嚴厲的調控政策，成交量有明顯下降。

易居研究院研究員賴勤表示，自去年“9.30”樓市調控潮以來各地紛紛出臺多樣化調控政策，因城施策有效穩定了樓市，引導此前過熱的樓市回歸理性。

來自國信證券經濟研究所的報告也從宏觀上顯示，2017年以來，一二線城市新房銷量累計同比增速持續為負，三、四線城市新房銷量累計增速增幅自2017年4月以來持續收斂，并于9月首次進入負增長。

盧文曦表示，在全國調控的大潮下，樓市銷售增速從去年9月后一路下降，說明調控政策的效果是廣泛而有效的。他預計，三四線樓市熱點持續性不足，10月后降溫會明顯，短期政策維持高壓，雖然不會出大力度舉動，但是高壓還是延續的，明年樓市會延續降溫。當然，不排除今年“金九銀十”落空加明年預期不好，房企加快兌現，年底出現一波供應小高峰。

開發節奏不再受市場因素主導

“這次調控是認真的、長期的，客戶和我們都有同樣的認知。”一家全國性房企在天津項目的負責人向人民網房產感慨，2017年的“金九銀十”格外平淡，而且預計成交情況有繼續下行的趨勢。

事實上，多位房企內部人士向人民網房產表示，在樓市調控政策的持續釋放下，整體開發節奏已經完全不是市場因素在主導了，所以旺季不復存在實屬正常。

最近加速布局全國的一家房企在北京項目營銷負責人分析道，往年“金九銀十”的存在是受綜合因素影響，從開發商的建設施工角度來說，導致項目基本只能在下半年入市，9月和10月在施工及取證節點上來說也比較合適。另外，往年購房人買房容易受從眾心理影響，開發商怎么造勢，就是在什么時候買。

而今年，受調控影響，市場大環境雖不看跌，但也不看漲，加上政府管控，買房人越來越理性。他進一步詳細闡述了市場動態，目前樓市投資需求被擠壓得很明顯，成交周期拉長，客戶群體更加細分。

據上述營銷負責人透露，面對新的市場環境，房企普遍降低了費效標準，節奏卡得沒那么嚴，“花錢有結果就行，總比錢花了沒結果強。”他表示，這也進一步催促房企從客戶角度出發，專注研究產品，以更好地適應長效調控下的市場。

組合調控政策推動樓市平穩理性發展

在“因城施策、因地制宜”的調控原則指導下，限購、限貸、限價、限售、打擊“商改住”、鼓勵租賃市場發展等多種政策被廣泛應用到了各地樓市，有效擠出了投機需求，推動樓市平穩理性發展。

據國信證券經濟研究所不完全統計，2016年3月至2017年9月30日，共49個城市出臺限購限貸政策，后續有37條補丁政策；35個城市重申價格申報規定，規定調價周期在60天-180天不等；2017年3月至2017年9月30日，全國共44個城市出臺限售政策，限售年限在2-10年不等。

而鼓勵租賃市場的發展方面，國務院2016年出臺了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，2016年下半年至今共有超過20個省市出臺實施方案，刺激需求，擴大供給。

十九大報告再一次強調了“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度，進一步保障了房地產長效機制的加快形成。

來源：人民網 孔海麗