每經編輯｜唐潔    

每經記者 唐潔 每經實習編輯 梁秋月 

11月15日，三六五網(SZ，300295)宣布，1.25億元入股貝客公寓，并啟動總額達55.6億元的住房租賃產業基金。

三六五網11月14日晚間公告稱，公司擬聯合中閱資本及天閱投資，共同組建成立中閱三六五產業基金，首期2億元規模，未來計劃擴大為10億元；公司擬首期出資4000萬元。投資的重點方向為住房租賃及周邊產業。

當天，三六五網再發一則公告，宣布公司擬在近期分別與南京銀行股份有限公司南京分行簽署戰略合作協議、與天風證券股份有限公司簽署框架合作協議，目的主要是為了支持公司長期發展，特別是住房租賃業務的發展。

此舉的背景是，在政策的引領下，各路房企、電商、中介機構紛紛加大布局長租公寓，與此同時，資本參與度驟然升溫，類REITs及ABN等產品的備案規模和數量也在增加。

租賃住房產業基金作為各金融機構普遍關注的細分市場，如何在行業風口期擬定估值標準？從房源獲取到提高利潤率，長租公寓擴大市場份額的關鍵是什么？以支付寶、京東為代表的電商也在搭建自己的租房平臺，現階段要流量還是質量？

帶著這些問題，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱“NBD”）專訪了三六五網總裁齊東。

圖片：三六五網總裁齊東 唐潔攝

以股加債模式扶持有潛力的公寓

NBD：三六五網做租賃住房產業基金，如何定位自己？

齊東:三六五要做整個租賃行業的推動者。現在做資產證券化還有難度，全國還沒有一個這樣的基金出來。三六五網除了做服務商的工作以外，還包括對公寓的投資，對公寓的金融支持。貝客公寓就是一個案例，我們采取股加債的模式對它提供支持，這種股加債的模式可以使有潛力的一批公寓迅速成長，三六五要從服務商做到市場化推動者最后再到行業的整合者。

NBD：您認為目前的租賃市場偏向重資產還是輕資產運營？

齊東：目前我國還沒有哪個企業走完一個行業周期，沒有驗證過一個完整周期的利潤率為多少。租房市場是一個資本密集型行業，對于企業的資金要求很高，自持、股權融資或貸款的難度較大。

在租房市場已經相當成熟的美國，因REITs體系較為完善且有稅收優惠，企業可以通過發行REITs進行滾動開發。目前我國有類REITs產品的出現，但實行起來還有一定難度，因為我國的租售比還不太合理，除去資金成本和資產折舊，收益低、創業型的民營企業很難參與其中，所以走重資產的道路有難度。

日本的以建引租的“包租”形式屬于輕資產的模式，日本排名第十的公寓企業體量相當于美國排名第一的企業，包租模式是規模越大，利潤越大。日本的租金收益不僅來自租金差，還來自擔保費等多元化收入，我國也是包租模式，不過現階段房源的獲取還沒有形成標準化體系，與日本的租房模式相比，收入較為單一且利用率不高。現在一間公寓裝修的行業標準大概在5萬元左右，10000間房就是5個億，很多公寓計劃兩年之內推出5萬到10萬間房，靠“租賃收益權”是難以從銀行進行貸款，“錢從哪里來”是關鍵。

所以，作為資金驅動型行業，租房行業的輕資產模式也并不“輕”，最理想化的模式就是物業持有方委托專業運營機構來運營。

現階段各個類型的企業都在涉足長租公寓，大家認為這是一件相對容易門檻又低的行業。但我認為同質化競爭過后，長租行業未來的行業分化趨勢將更加明顯，行業洗牌過后或將迎來真正的代理管理的輕資產運營模式，公寓的品牌和口碑是贏得市場的關鍵。

具有“明天”屬性的長租公寓有三個特征

NBD：如何理解當下的租賃住房產業？

齊東：做租賃市場要講行業深度，如果不介入交易環節，就會遠離消費場景，企業將逐步被邊緣化。一個在成長期的行業，最重要的不是預測未來的萬億市場而是理解現在，租購并舉，這是將深刻影響未來中國的經濟形態，這個市場足夠大，是政策驅動與市場召喚下被迅速催生出的萬億行業。目前行業內企業之間的差距還未顯現，市場上還沒有一家獨大的寡頭壟斷機構。上線的房源量急劇增長是不爭的事實，但市場需求沒有大的變動，短期內存在去化需求，這個行業的潛力將在平臺體現。

另一方面，租房品質的劇烈提升主要是來自集中式公寓，C端的品質體驗與B端的專業運營本質上是一回事，包括從產品設計，專屬社區的社群化服務，再到日常管家的貼心服務三個層面。從這三個方面來運營的長租公寓將具有“明天”屬性，就比如人們用了智能手機之后不會再回到沒有智能手機的時代，人們住進了集中式公寓也不會再回到分散式公寓。如果能把產品和服務做好，那與周圍房源相比，長租公寓的溢價能力將超過20%。

但目前的實際狀況是，為了節約人力資源成本，部分長租公寓的管家需要同時管理大量租客，難以保障服務質量，更別提做社群化活動了。三六五之所以簽約貝客，也是看中貝客公寓是做連鎖公寓出身，把產品細節和管家式服務摳的很細，并形成了一套可復制的產品化體系。

NBD：從房源獲取到提高利潤率，您認為現階段長租公寓擴大市場份額的關鍵是什么？

齊東：目前市場上公寓房源的獲取沒有集中的渠道，都是通過市場信息去獲取。現在適合做集中式公寓的房源并不多，可改造的廠房，辦公樓，酒店算是現階段的稀缺資源，因為有很多物業類型不適合進行改造。

未來我認為會形成以建代租、以建引租、通過購買租賃運營權合作開發運營等多種形式。

長租公寓的開發模式是滾動的，現在很難用數字去測量多少萬間的體量能達到一個怎樣的盈利水平，隨著公寓運營的完善成熟，利潤率會隨之增加。現在測算公寓盈利水平的有兩個指標，一個是內部回報率，一個是毛利率，毛利率一般在20%以上，內部回報率也在20%左右，這個數字是一個測算周期——比如15年內平均下來的，可能現在這一數字還較低，但隨著后期的成熟會逐漸增加。現階段運營一年左右的公寓一般毛利率在10%，再除去成本凈利就很低了，能達到15%算是比較高。

目前大家都在擴大規模，提高公寓數量，因為租房行業在迅速成長，沒有體量很快就會掉隊。集中式公寓的盈利主要來自于每年房價的上漲。

有成熟的產品體系才有核心競爭力

NBD：房企、中介、電商都在免費上線租房應用吸納客群，您認為現階段什么最重要？流量還是質量？

齊東：目前，大的（電商租房）平臺分為兩類。一類以58同城、安居客為代表，一類以支付寶為代表。

支付寶要顛覆的是過去“誰的端口費高，誰排在前面”的模式，支付寶要的是根據交易流量和消費偏好提供與消費者自身契合的房源，后期可能會收取交易費用，因為用戶流量足夠大，且客戶的消費畫像描述十分清晰，跳單的幾率小。

但現在做公寓平臺也需要有線下服務，垂直化的管理。貝客屬于集中式公寓，集中式公寓和分散式公寓是兩條不一樣的產品線，客群也不一樣。貝客公寓定位于集中式公寓的中高端客戶群體，從產品線上看，貝客公寓除金貝、銀貝分檔之外，針對北京市場專門推出綠貝，除霾、新風、凈水等系統是全國長租公寓中的首例。長租公寓形成一套成熟的產品體系才具有核心競爭力。

NBD:三六五租房平臺以什么管理體系確保房東與租客的權益？

齊東：三六五的租房平臺“愛租哪”建立了自己的投訴機制，最大程度地剔除假房源；其次是針對提前解約、追加房租等痛點，“愛租哪”與合作的公寓運營商建立約束機制，若出現違規問題，“愛租哪”會減少對合作公寓的流量和金融支持，并作出相應懲罰。