每經(jīng)編輯｜李宇嘉    

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李宇嘉

隨著“購租并舉”住房新制度的確立，有關(guān)商品房市場(chǎng)的調(diào)控、貨幣政策繼續(xù)趨緊，業(yè)內(nèi)不看好2018年的樓市。

近日，網(wǎng)上流傳萬科電話會(huì)議，稱2018年是樓市的“小年”，全國商品房銷售面積和金額將“雙雙下降”。

國家統(tǒng)計(jì)局披露的1~10月數(shù)據(jù)顯示，上游開發(fā)投資和下游房屋交易繼續(xù)“疲軟”：1~10月的房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速比1~9月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，住宅投資增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

影響開發(fā)投資的兩大因素——房屋新開工和土地購置數(shù)據(jù)也不理想。新開工增速連續(xù)4個(gè)月下滑，熱點(diǎn)城市供地轉(zhuǎn)向租賃，溢價(jià)率明顯走低。今年以來，商品房銷售面積同比增速每個(gè)月下滑2個(gè)百分點(diǎn)左右，10月當(dāng)月的商品房銷售額出現(xiàn)2015年4月以來首次負(fù)增長。

2017年，商品房銷售增速下滑，但繼2016年刷新銷售面積和金額紀(jì)錄后，將再創(chuàng)新高。由此，2018年商品房市場(chǎng)回調(diào)也在情理之中。

對(duì)熱點(diǎn)城市來說，嚴(yán)格的限制措施不僅增加交易摩擦，甚至鎖定換手、將需求“冷凍”。再加上金融“去杠桿”抬升融資成本、高房價(jià)限制需求實(shí)現(xiàn)，熱點(diǎn)城市在2016年回調(diào)30%左右的基礎(chǔ)上，明年繼續(xù)保持低位。

不過，70個(gè)熱點(diǎn)城市新房成交面積占比已從2013年的最高點(diǎn)60%下降至40%。而且，這些城市二手房平均成交占比首次超過50%，比2015年大幅提升10個(gè)百分點(diǎn)。另外，新增供應(yīng)主體已非商品房，而是租賃房和存量盤活，如京滬深杭租賃房供應(yīng)占新供應(yīng)的30%~70%，盤活存量空間的長租公寓大量涌現(xiàn)。

另外，2012~2016年，熱點(diǎn)城市供地完成率普遍不足50%，樓市調(diào)控和“限地價(jià)”又在客觀或主觀上制約了供地。隨著今年4月明確了剛性“供地新政”，自持和租賃主導(dǎo)新增地塊供應(yīng)，集體土地建租賃房啟動(dòng)，閑置低效空間盤活開啟，房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的源頭——土地供應(yīng)彈性明顯提升、供地內(nèi)容開始改變。

多層次供應(yīng)和多渠道保障架構(gòu)下，熱點(diǎn)城市供地明顯增加。今年前三季度，一線城市供地增長46%，二線城市與去年持平。特別是，熱點(diǎn)城市城鄉(xiāng)結(jié)合部有大量低地價(jià)、馬上可用（已完成七通一平）、低效閑置的集體建設(shè)用地，規(guī)模上與國有建設(shè)用地“對(duì)半開”。

近期，國土資源部和住建部下發(fā)的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》已在13個(gè)城市“落地”。2017~2021年，北京計(jì)劃供應(yīng)1000公頃集體土地，占新增租賃住房用地的77%。目前來看，高房價(jià)的既定背景下，基于亟待解決4億左右新市民低成本住房需求的強(qiáng)大訴求和判斷，預(yù)計(jì)在明年，這一土地制度重大革新將在全國熱點(diǎn)城市鋪開。

集體和國有土地巨額“級(jí)差地租”的制度屏障一旦被拆除，再加上資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托投資基金等金融創(chuàng)新工具跟進(jìn)，將給市場(chǎng)帶來巨大的、填平鴻溝的城市化紅利預(yù)期。

因此，集體建設(shè)用地開發(fā)、舊改等存量盤活、長租公寓將成為熱點(diǎn)城市新增供應(yīng)的主體。綜上，熱點(diǎn)城市供應(yīng)結(jié)構(gòu)已改變，商品房銷售會(huì)下滑，但新增供需體量依舊較大。

攸關(guān)全國樓市的是三四線城市。目前，三四線城市商品房銷售面積、土地供應(yīng)、開發(fā)投資分別占到全國的75%、61%和55%，相比2013年分別提高了30個(gè)、35個(gè)和20個(gè)百分點(diǎn)左右。

可以說，全國600多個(gè)三四線城市才是決定2018年商品房市場(chǎng)能否在高位保持穩(wěn)定的關(guān)鍵。2016~2017年，去庫存、棚改貨幣化、鼓勵(lì)返鄉(xiāng)置業(yè)等一攬子政策，促成了三四線樓市快速回升。今年6月份，三線城市房價(jià)同比漲幅近五年首次超過一二線城市。剛剛發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份一線、二線、三線城市新房價(jià)格指數(shù)同比增幅分別為1.0%、4.6%和7.2%，三四線樓市量價(jià)仍舊在回升過程中。但是，2018年能否保持這種態(tài)勢(shì)，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士表示不樂觀。

首先，被認(rèn)為促成本輪三四線樓市繁榮的最大貢獻(xiàn)——棚改，明年的力度大概率不及今年，因?yàn)槎鄶?shù)區(qū)域的棚改已進(jìn)入“縮量攻堅(jiān)階段”，貨幣化安置比例達(dá)到60%~70%，繼續(xù)上升的空間非常有限。

11月13日，住建部公布數(shù)據(jù)，今年前10個(gè)月，全國棚改已開工600萬套，今年任務(wù)提前完成。2018~2020年，盡管棚改攻堅(jiān)確定了1500萬套的量，但年均500萬套明顯低于2015~2016年的數(shù)量，有些省份未來三年棚改開工總套數(shù)不及過去一年的套數(shù)，而其他區(qū)域潛力有限。

其次，2016年三四線樓市火熱，去庫存激勵(lì)、熱點(diǎn)城市需求外溢（剛需和投資需求兼有）、高鐵拉動(dòng)返鄉(xiāng)置業(yè)等功不可沒。但是，隨著今年以來三四線城市房價(jià)普遍上漲，因調(diào)控范圍擴(kuò)大，去庫存的政策覆蓋面也在收縮。

近期，艾普大數(shù)據(jù)通過移動(dòng)運(yùn)營商全生命周期大數(shù)據(jù)，將關(guān)注度最高的10個(gè)三四線城市作為對(duì)象，對(duì)三四線樓市購房人群進(jìn)行“篩選”。結(jié)果顯示，本地人群占到買房總?cè)藬?shù)的54.1%，附近二線城市人群占28.33%，北上廣深人群僅占15.75%。

由此，三四線樓市呈現(xiàn)很強(qiáng)的地域性，購房者以本地人群為主。而且，36歲以上的購房人群占比高達(dá)70%。據(jù)調(diào)查，這部分人群以本市或下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）農(nóng)業(yè)人口為子女購房為主，63%的群體關(guān)注2~3戶型住房，剛需占很大比例。

筆者認(rèn)為，近年來我國最龐大的基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)在城鄉(xiāng)間完成鋪設(shè)，不僅包括道路、有線電視等，還包括移動(dòng)通訊網(wǎng)絡(luò)、物聯(lián)網(wǎng)、物流網(wǎng)等。同時(shí)，土地承包、社保（新農(nóng)合、新農(nóng)保）等社會(huì)保障和公共服務(wù)網(wǎng)覆蓋面擴(kuò)大，有形和無形網(wǎng)絡(luò)覆蓋，把13億人連結(jié)在一起。

基礎(chǔ)設(shè)施和互聯(lián)網(wǎng)拉近了城鄉(xiāng)距離、拓寬了眼界、更新了觀念。基于城鄉(xiāng)發(fā)展差距、分享城市紅利的訴求，加上土地承包釋放冗余人口，三四線下屬廣大農(nóng)村改善生活質(zhì)量的需求空前強(qiáng)烈。

由此，廣大鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）人口和需求不再是負(fù)擔(dān)，而是紅利。基于美好生活的向往，不管打工、創(chuàng)業(yè)，還是結(jié)婚或陪讀養(yǎng)老等，進(jìn)城租房、購房熱潮才開始，未來將繼續(xù)處在高位。

總之，未來房屋成交將告別過去動(dòng)輒20%以上增速，但由于房屋供給內(nèi)容更新了，新的低增長時(shí)代要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于過去高增長，這就是房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革希望看到的。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）