每經記者｜董青枝    每經編輯｜曾健輝    

圖片來源：攝圖網

2018年上半年，傳統融資渠道繼續受限，非標壓縮及美國加息等情況都進一步推高了房企的融資成本。與此同時，償債高峰期將在今年下半年出現，如何填補資金缺口將成為房企的首要任務。

資金作為房地產業的血液，在銀根收緊背景下，不同規模企業之間的融資能力也出現明顯分化，部分房企加速甩貨、減緩投資、展開多元合作……多渠道緩解資金壓力。

對此，新城控股高級副總裁歐陽捷坦言，要做大規模，就必須快拿地、快銷售，但回籠資金依然不能夠滿足企業規模增長的速度要求，房企仍在千方百計地尋找突破融資瓶頸的渠道和辦法。名列排行榜前茅的房企更容易獲得資本市場和金融機構的青睞，中小房企的資金渠道變得更窄、資金成本更高，債務壓力更大。

房企融資通道收窄

銀行收緊房企融資，多項新規圍堵，加上發債遇冷，房企想要“拿錢”的通道日漸收窄。

58房產研究院首席分析師張波表示，2018年上半年房地產行業總體融資環境趨嚴，除了對銀行加強住房信貸管理，提高對貸款風險防范外，監管層對于基金、信托和債權發行統統加強了管理。除了龍頭房企在融資上有一定優勢外，中小房企的融資難度將越來越大。

據不完全統計，從2016年第四季度開始，監管部門陸續出臺諸多限制房企融資的新規。其中包括，暫停地產企業公司債發行、公司債發行要過準入關和分類關；嚴禁房地產企業發行企業債用于商業性房地產項目；限制私募資管計劃投資過熱城市房地產項目。

今年5月下旬以來，多家主流房企發債項目顯示“中止”。來自同策咨詢的數據顯示，今年5月，40家典型上市房企發公司債融資總額呈現較大幅度的滑落，環比減少87.59%，在融資總額中僅占比為12.93%。

克而瑞研究中心數據顯示，5月108家房企新增融資額為579.69億元，同比下跌45.3%。融資結構中，銀行貸款環比下降29.67%；受債市波動影響，房企的票據、債券發行額縮量明顯，環比下降49.9%；同期海外發債額為零。

在日趨嚴厲的監管下，企業的融資難度有所分化。大型國有房企融資優勢較大，中小房企融資成本普遍提高，其中信托融資成本較去年提高2~3個百分點。

同時房企的資產負債率有所上升，Wind資訊數據顯示，2018年第一季度末，中國房企資產負債率上升至79.42%，房企負債率創下13年新高；資產負債率超過80%的A股上市房企近40家。

同策研究院總監張宏偉對此分析稱，從資金面角度來看，三季度為民營房企資金兌付壓力最大的時間段；從銷售上來看，核心一二線城市因限制性調控措施導致房企回款節奏放慢、資金緊張。下半年資金鏈將會依然緊張，土地市場將會更加理性。

房企加速開發重視現金流

多重壓力之下，房企也正在展開自救，保證現金流成為多數房企的共識。

在傳統的房地產開發業務中，銷售——買地——融資是必不可少的環節，2018年上半年，主流房企的這三項業務都有加速的趨勢，行業集中度進一步提升。

“在融資不暢的背景下，唯有高周轉是房企加速奔跑的火箭助推器。”歐陽捷認為，快投資、快開發、快銷售和快回籠是房企高周轉的四把快刀。大房企通過強化品牌導流、提高開盤規模、營造旺銷氛圍、形成良性循環，可以實現規模增長快、資金回籠多和利潤有保證。

整體來看，2018年上半年，品牌房企加大了項目推盤力度，銷售重心前移，實現了銷售業績的增長。上半年行業龍頭企業碧桂園銷售額突破4000億元、恒大和萬科超3000億元。

與此同時，規模房企也開始了多元化發展。例如，碧桂園于2018年6月15日宣布進軍現代農業，同時其業務還包括長租公寓、金融、教育和文旅等；融創也不斷加碼地產主業以外的其他產業，通過入股萬達進軍商業地產領域；通過入股自如進軍長租公寓領域等等。

此外，房企上半年拿地金額有所下降，拿地逐步趨于理性。中指院數據顯示，2018年上半年，企業拿地繼續向三四線城市下沉。20家品牌房企累計拿地13503萬平方米，同比增長13.8%；累計拿地金額6101億元，同比下降12.4%。

就拿地銷售比來看，上半年土地投資力度整體弱于去年。克而瑞數據顯示，1~6月銷售百強房企平均拿地銷售比為0.45，相比2017年的0.53仍有一定差距。多位業內人士預測，下半年房企資金鏈仍緊張，土地市場會更加理性。

克而瑞預測，對開發企業而言，資金仍向大型房企傾斜，融資成本將高位運行，中小房企融資短板顯著，將感受到更為強烈的資金周轉壓力，或將竭力壓縮項目開發周期，使出各種營銷手段搶業績、搶回款。

其實，不少中小型房企已開始抱團取暖，比如旭輝＋中駿、寶龍+中梁、融僑集團＋金光置業等。他們通過合縱戰術積極拿地，期望在規模戰中立于不敗之地。