每經記者｜唐潔 攝影報道    每經編輯｜魏文藝    

兩年前誕生的“地王”項目依然在趕工期且未見到售樓處，一宗流拍土地與未入市的“地王”僅一街之隔。

兩周前，蘇州將12宗土地掛牌出讓，其中3宗住宅用地流拍，包括蘇地2018-WG-11號地塊等在內4宗土地僅以底價成交，其余成交住宅類地塊最高溢價率為18%。此次土拍遇冷與2015年以及2016年蘇州“地王”頻出的現象形成鮮明對比。

《每日經濟新聞》記者注意到，此次蘇州土地流拍并非偶然，早在2017年11月份，蘇州便有兩宗土地流拍。嚴苛的融資環境下房企拿地越發謹慎，調控政策效應進一步顯現，土拍降溫向多地傳導已成為不爭的事實。

                                           兩年前誕生的“地王”項目正在趕工期 

從“地王”到“零溢價”到流拍

今年春節后，蘇州土地市場僅在4月份進行過一次集中拍地，且所推地塊中沒有純住宅類用地，所以7月份這場土拍對于盤踞在蘇州的開發商而言意義非凡。不過，此次土拍一改過去蘇州“地王”頻現的局面，不僅多宗土地遭遇流拍，且4宗成交地塊以底價出讓。

此次流拍的蘇地2018-WG-10號地塊位于相城區元和街道文靈路東、安元路北，此前曾是各路房企必爭的熱門區域。該地塊規劃為商服用地、城鎮住宅用地，總用地面積為95502平方米，容積率為2.2，起始總價為31.5億元，起始樓板價為15000元/平方米。

昔日的熱門區域為何現在無人問津？近日，《每日經濟新聞》記者實地探訪了位于蘇州市相城區這宗流拍土地。記者在現場看到，該地塊所處地段交通便利，緊鄰地鐵姚祥站，距蘇州火車站僅5站距離，周圍已有天房、中糧、九龍倉、葛洲壩等多家房企入駐。地塊馬路對面便是該區域內誕生的上海建工“地王”。

2016年5月24日，上海建工下屬全資子公司上海建工房產有限公司以55.2億元的成交總價，競得相城區這塊面積為11.59萬平方米的土地，折合樓面價19046元/平方米，溢價率116%，成為區內新“地王”。

                                            兩周前流拍的蘇地2018-WG-10號地塊

然而兩年多過去了，該地塊仍被標有“上海建工”字樣的圍護墻圍起來，目前正在施工。記者圍繞該地塊走了一圈，未看到售樓處，也未見到公開的銷售電話。與今年各房企追求的高周轉相比，“地王”的入市時間也顯得比較緩慢。

時間來到2017年，蘇州土拍再次出讓相城區元和街道的兩宗土地。但該次土拍，不管是樓面價還是溢價率，均已大幅下降。

具體來看，葛洲壩以26.71億元的總價競得相城區采蓮路東、富元路南一宗土地，總面積約7.5萬平方米，樓面價14289元/平方米，溢價率2.06%；與之相鄰的相城區另一宗土地則被蘇州市相之悅房地產有限公司以底價競得，總面積約17.8萬平方米，總價37.30億元，樓面價10357元/平方米。雖然地理位置不完全相同，但與上海建工19046元/平方米的樓面價相比，這兩宗土地的出讓價趨于理性。

而7月份土拍中的2018-WG-10號地塊最終流拍讓人感到意外。業內分析稱，流拍的這三宗地塊起拍樓面價均比較高，且要求地塊內需設置一所幼兒園，建成后需無償移交屬地政府，增加了房企的隱性成本。

前有“地王”尚未入市，后面的房企也更加謹慎拿地。

“資金面大環境是收緊的，從實際情況看，很多房企資金回籠有壓力，拿地方面預算是不夠的。房企需要在這個過程中持續收緊拿地的策略，尤其是對于部分限價比較嚴厲的城市。”易居研究院智庫中心總監嚴躍進分析稱。

                                             兩周前流拍的蘇地2018-WG-8號地塊

起拍總價提高 盈利空間有限

流拍土地中，蘇地2018-WG-8號地塊在今年2月已流拍過一次。蘇州市國土資源局掛牌的土地信息顯示，2018-WG-8號地塊與2017年12月掛牌的蘇地2017-WG-69號地塊為同一塊地，起始總價較去年的23.16億元降低了3.08億元，對應的樓板價由15000元/平方米降至13000元/平方米，但仍遭遇流拍。

出讓公告顯示，2018-WG-8號位置為吳中區文溪路北側、友新路西側，總出讓面積為73522.10平方米，容積率為2.1，起始總價為20.07億元。《每日經濟新聞》記者現場走訪該地塊時注意到，地塊內有多處高壓線，環境較為復雜。除了地塊本身具有特殊性外，該地塊的起拍價也不算低。

記者查證相關資料獲悉，距離該地塊不遠處的編號為蘇地2015-G-6號的地塊，位于吳中經濟開發區明溪路東側、吳山街北側，于2015年6月成交，容積率為1.6，成交樓板價為7453元/平方米，起始樓板價為5000元/平方米。這也意味著三年時間內，樓面起拍價增長了1倍多。隨后記者走訪了緊鄰該地塊的小區海馨花園，獲悉該小區目前均價約20000元/平方米。

同時，根據要求，該8號地塊內需建設面積不低于4050平方米的幼兒園，依此推算，該流拍地塊的盈利空間其實十分有限。

與該流拍地塊形成對比的是蘇地2018-WG-9號地塊，也是本次土拍中住宅類用地溢價率最高的一塊地。該地塊位于吳中區甪直鎮甪直大道南側、甫澄北路東側，由蘇州雋潤房地產開發有限公司（蘇州路勁）競得，總價11.4億元，樓面價11564.34元/平方米，溢價率18%。

在該區域內，弘陽地產曾于2016年4月8日競得了位于甪直大道北側、甫澄北路東側的蘇地2016-WG-7號地塊（姑蘇正弘府），樓面價14191元/平方米。旭輝地產于2017年6月12日競得了位于甪直大道北側、北港江西側的蘇地2017-WG-11號地塊（肖家橋地塊），樓面價12731.05元/平方米。對比上述兩家房企的拿地價格，此次蘇州路勁11564.34元/平方米的土拍樓面價可以說性價比較高。