每經(jīng)記者｜王佳飛    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

年度土拍最熱交易日，北京再收316億元回款。

今日北京土拍武林大會，12宗土地集中釋放（1宗流拍），超30家房企，成交價316億元，最高溢價率近50%。國家隊霸氣出場，讓“活下去”成為背景，中鐵系雙殺首開+華潤+金地+平安聯(lián)合體，102億元分取豐臺白盆窯地塊；中建一局、綠城（中交入股）本年度北京首拿地，華發(fā)曲線回京再落一子。而此前一口氣報名5塊地的金茂高開低走，僅以聯(lián)合體形式拿下1塊地；僅報名1塊迷你地的佳兆業(yè)則一無所獲。

溢價率50%和0%

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，年內(nèi)北京土地總成交1209.9億元，同比減少53.6%。此前有媒體報道，2018年北京出讓土地平均溢價率僅16%，更出現(xiàn)了7宗流標土地。

但今日土拍一開始便充滿了火藥味。

首先開拍的是豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村BPY-L010、BPY-L013地塊，該地塊建設(shè)用地58664.084平方米，起拍價為56億元。最終，該地塊被中鐵諾德以70.2億元、溢價率25.36%競得。

圖片來源：視覺中國

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，該地塊曾以共有產(chǎn)權(quán)房地塊的形式出現(xiàn)過，但因為無企業(yè)參與投標，而最終導致流拍，當時起拍價為50.58億元，一度被稱為“最貴共有產(chǎn)權(quán)房”地塊。此次白盆窯地塊化身限競房地塊入市，不僅共轉(zhuǎn)限，而且在總價上增加了5.42億元，相比當時的共有產(chǎn)權(quán)房價格，這次限競房的銷售均價達到了67702元/平方米，且最高銷售單價可達到71087元/平方米。據(jù)記者初步計算，該地塊的樓面價在43000元/平方米左右。

今日的最高溢價率出現(xiàn)在大興區(qū)采育鎮(zhèn)區(qū)01-0128A地塊，起始價11.855億元。住總集團和陽光城出價達57輪，最終觸及最高限價17.7億元，溢價率高達49.3%。在競自持階段，住總集團以2%的自持優(yōu)勢獲得該地塊。但值得注意的是，該宗地商品住房銷售均價不超過31136元/平方米，且最高銷售單價不得超過32693元/平方米。《每日經(jīng)濟新聞》記者第一時間聯(lián)系住總集團，該公司以現(xiàn)階段不方便談為由回絕了記者。

底價成交和流拍亦同時存在。

其中，順義一宗地塊因無人報價提前撤牌；房山區(qū)拱辰街道F1住宅混合公建用地、A33基礎(chǔ)教育用地因無人現(xiàn)場競價，最終由華發(fā)以最高報價25.34億元拿下；昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)未來科學城南區(qū)F2公建混合住宅用地、R2二類居住用地，被未來科學城+城建+金茂一手舉牌41億元速度拿下。

而此前一口氣報名5塊地、被寄予厚望的金茂高開低走，最終僅以聯(lián)合體形式在本屆土拍大會中分得一杯羹。對此，《每日經(jīng)濟新聞》記者聯(lián)系金茂品牌方，對方同樣未做出回應(yīng)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，部分企業(yè)雖然資金面收緊了，但今年下半年受市場影響，拿地計劃被打亂；部分企業(yè)是暫緩拿地的，所以到了年底拿地資金相對充裕。開發(fā)商對北京市場還是看好，市場預期可能稍微有所改觀。

土拍現(xiàn)場 記者 王佳飛 攝

“補習界頭牌”底價拿地

科技類企業(yè)似乎迫切地想在帝都土拓圈證明自己的實力。

在今日土拍中，好未來（學而思）作為唯一報價主體，以13.2億元底價摘得昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)七里渠南北村B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，建面2.86萬平方米，樓面價1.8萬元/平方米，將與小米成為鄰居。

值得一提的是，該地塊出讓條件包括100%自持且年限不低于20年，地塊建成后入駐企業(yè)須符合昌平區(qū)和未來科學城的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。從昌平區(qū)“十三五”時期產(chǎn)業(yè)發(fā)展及空間布局規(guī)劃可知，沙河鎮(zhèn)屬于其南部高新技術(shù)研發(fā)產(chǎn)業(yè)帶范疇。

對于拿地后的具體規(guī)劃，記者致電好未來，但截至發(fā)稿時未能收到有效回復。

就在11月5日，小米聯(lián)合華潤以26.57億元底價競得昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)一塊F2公建混合住宅用地，建面13.7萬平方米，其中公建50%自持，自持20年，且執(zhí)行90/70政策。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對此表示，這是由于房地產(chǎn)企業(yè)對公建類地塊拿地運營辦法不多，而諸如小米這樣的使用者直接參與土地的招標和建設(shè)，既可降低房企拿地的資金成本，又可增加企業(yè)能動性。他預測，未來這種組合或可能在未來土地市場頻繁出現(xiàn)。

再早之前的6月，京東拿下亦莊一塊3.3萬平方米的商辦地塊，同樣以底價18.3億元成交。

有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這種有定向出讓之嫌的土地價格一般比市場競爭出讓價格要低，從某種意義上說有利于土地市場價格的穩(wěn)定。地方政府出于整體規(guī)劃和實施的考慮，有時也愿意把一些區(qū)域的開發(fā)權(quán)交給信得過的企業(yè)。

央企國資頻舉牌

持牌的地產(chǎn)央企、國企是這場土拍武林大會的絕對主角。

今日的土拍，除好未來外，勝出者幾乎都擁有國資背景。中建一局、中交、綠城（中交入股）、住總、城建、首開、華發(fā)、未來科學城，以及如愿拿下白盆窯村兩宗限競房地塊的中鐵系等。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，這或是中建一局和綠城今年首次在京拿地，雙方同時看中順義新城第13街區(qū)一宗共有產(chǎn)權(quán)住房用地。最終，綠城以7.79億元勝出，銷售價格24000元/平方米，而中建一局則以19.45億元（銷售價格24000元/平方米）斬獲順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)一宗共有產(chǎn)權(quán)住房+基礎(chǔ)教育用地。

“綠城竟然拿地了！”綠城拿下順義這宗地時，有同行發(fā)出感慨。

在帝都土拓圈沉寂一年的綠城終于出手，盡管這一金額只相當于其去年拿下石景山地王項目時的零頭。

除本輪拿地項目外，綠城目前在北京持有三大項目，分別是2015年綠城回歸北京時取得的門頭溝西山燕廬項目，2016年取得的酒仙橋壹·亮馬項目，以及上述石景山五里坨西府海棠項目。

房企激戰(zhàn)限競房下半場

今日土拍仍以限競房土地供應(yīng)為主。在13宗土地中，除一處商業(yè)用地和延慶的商品房用地外，3塊為共有產(chǎn)權(quán)住房用地，8塊為各區(qū)域的限競房用地。

在入市初期，各企業(yè)對于限競房的游戲規(guī)則還不熟悉。但隨著調(diào)控方向的日漸清晰，一些試水的房企為市場帶來了操盤經(jīng)驗，在“高層+別墅”模式的影響下，祥云賦、佑安府、萬和斐麗等限競房成為樣本。反映在今日的土拍中，房企對于限競房項目也表現(xiàn)出了越來越激進的態(tài)度。

目前，北京合計有29個限競房項目取得36期預售證，合計提供商品房限競房源17462套，達到了202.5萬平方米。張大偉表示，從最近的入市節(jié)奏看，未來2個月還將有1萬～2萬套限競房入市，預計今年全年，限競房將積壓庫存超過1000億元。