每經記者｜吳抒穎    每經編輯｜陳夢妤    

“兩家公司分工合作。九龍倉置業退出內地地產市場，內地的地產由我們九龍倉集團負責。”

3月7日，九龍倉集團在香港舉行業績會，這是其將九龍倉置業分拆出去后的第一次全年業績發布，為了澄清“九龍倉退出大陸”的說法，集團主席兼常務董事吳天海特地在業績會上強調。

但是這份成績單差強人意。

年報顯示，九龍倉集團2018年基礎凈盈利減少59%至65.11億港元，主要是由于2017年11月分拆九龍倉置業；即使是剔除分拆九龍倉置業影響，九龍倉銷售總金額也下跌16%，其中內地下跌5%，同期集團總收入減少13%，凈利潤減少11%。

對于營收和利潤的下滑，吳天海坦承主要是受到中國香港地產業務倒退的影響。至于2019年的表現，吳天海“希望更上一層樓，但也不敢打包票。集團需要一點時間去轉身，希望股東們多給我們一點耐心。”

2019年，九龍倉集團的銷售目標是180億元人民幣，這相較于2018年228.15億元人民幣的合約銷售額還要倒退不少。對于調低目標的原因，他稱“沒貨”。

“有喜有憂”

吳天海形容這份成績單是“有喜有憂”，喜的是九龍倉在中國內地的業務表現不錯，但在香港確認入賬盈利則下跌，抵銷了其他分部的收益。

年報顯示，九龍倉集團2018年內地投資物業的收入增加30%至34.29億港元，營業盈利增加28%至港18.72億港元。《每日經濟新聞》記者通過年報梳理發現，九龍倉在投資物業方面的優良表現主要來自于旗下數個綜合體的貢獻，其中成都國際金融中心貢獻了15.68億港元收入，同比增加27%；營業盈利則大增59%至7.83億港元。

此外，去年剛開業的長沙國金中心以及2017年開業的重慶國金中心出租率均高達98%，上海會德豐國際廣場則保持95%的出租率，續租率保持在90%。

盡管投資物業表現強勁，但在銷售物業方面，九龍倉集團在內地有所退步。年報顯示，2018年，其在內地已簽約銷售額為228億元，雖已經超額完成年度目標，但相較于2017年的239.46億元仍下跌5%。

不過九龍倉集團內地的銷售業務在營業利潤方面最終仍錄得增長，最終完成了79.49億港元盈利，同比增長19%。

與之形成對照的是，九龍倉集團2018年簽約銷售總額為279.58億港元，同比下跌16%。而香港已簽約銷售額為19.19億港元，同比下滑59%。

而2018年全年，九龍倉基礎凈盈利減少11%至65.11億港元，其中投資物業增加43%，發展物業減少26%，物流業務減少12%，分別占集團總數的16%、71%、7%（2017年是10%、85%、7%）。

謹慎前行

從這份年報中可以很明顯地看到，內地業務為九龍倉集團的業績作了極大貢獻。吳天海也表示：“中國內地貢獻了75%的利潤”。

但是，說起目標與布局，這家習慣了“慢周轉”打法的房企，表現得仍十分謹慎。一個重要的指標是凈負債率，這可以直觀看到一家房企在投資上的積極程度。

年報顯示，集團的負債凈額為193億港元，凈負債比率僅18.5%。可供對比的是，中國海外發展的凈負債率為28.1%，這已經被認為是在內地發展的房企中財務最為穩健的了。

年報顯示，2018年，九龍倉集團在內地共購入了12幅土地，土地出讓金為181億元人民幣。截至目前，集團在內地的土地儲備約370萬平方米。

相較于2018年上半年與2017年年底，370萬平方米的土儲已經是低點。據《每日經濟新聞》記者統計，2018年上半年和2017年年底，九龍倉集團在內地的土地儲備分別為380萬平方米、390萬平方米。

盡管土儲在慢慢減少，也一直在尋求投資機會，但九龍倉管理層表示還將保持“謹慎”的態度。吳天海認為：“內地樓市過去十年很興旺，但也有新的政策出臺，比如調控等各種因素。”

九龍倉集團投資關系經理吳庭欣續稱：“在土地采購方面將繼續保持審慎態度，將繼續聚焦一線和二線城市。”

其實去年12月是我們全年銷售最旺盛的一個月，甚至是我們進入內地房地產市場十幾年來最好的一個月，去年12月單月占全年銷售額的30%。今年1、2月銷售沒有去年12月高，其中一個原因是12月賣得好，賣完了，造成短時間內沒樓賣，1、2月只能等新樓盤推出。“樓市放松至少在上半年還會持續，我們也會趁這個時機加快推出適當的新樓盤。”吳天海說。

對于2019年的銷售目標，九龍倉集團十分保守，最終定在了180億元人民幣，比起2018年還有下降。吳天海表示，這是出于對市場前景依然保持著審慎。

（封面圖片來源：攝圖網）