每經記者｜程成    每經編輯｜陳夢妤    

3月22日，寶龍地產（01238.HK）在香港召開2018年度業績發布會。寶龍地產總裁許華芳在展望2019年時表示：“銷售要到500億元，增長22%。”

500億元、22%的增速，是寶龍地產給自己定的2019年銷售目標。在樓市調控不斷深入的大背景下，不少房企紛紛下調了2019年的銷售增速目標，寶龍地產并不例外。

但就在前一天晚間，寶龍地產發布2018年度報告，全年實現合約銷售金額410.4億元，創下歷史記錄，同比增長高達96.5%。

增速從96.5%到22%，以此來看，寶龍地產500億元的目標足夠“保守”。

凈利潤下滑

《每日經濟新聞》記者注意到，寶龍地產定下“保守目標”的一個背景是，其合約銷售金額在創下歷史紀錄的同時，出現凈負債率上升，以及凈利潤下滑。

年報顯示，2018年寶龍地產實現收入195.9億元，同比增長25.7%。但在利潤方面，寶龍地產擁有人應占利潤同比下滑15%至28.4億元。不過，寶龍地產的毛利高達75.5億元，同比增長44.6%；毛利率為38.5%，較上年同期增加5個百分點。

值得注意的是，一方面是寶龍地產凈利潤的大幅下滑，另一方面是成本的快速增長。

2018年，寶龍地產總利息開支為29.6億元，同比增加46.5%；銷售及營銷成本達到7.9億元，同比增長57.2%；行政開支達到14.8億元，同比增長65.4%。

雖然毛利較高，但快速上漲的成本遠遠超過營業收入的上漲幅度，并最終導致凈利潤的大幅下滑。

負債率方面，至報告期末，寶龍地產的凈負債率為101.6%，較上年同期提高了14.8個百分點。雖然101.6%的凈負債率在港股內房股中并不算太高，但在碧桂園、恒大等標桿房企紛紛去杠桿、降凈負債率的背景下，寶龍地產的凈負債率不降反升。

年報數據顯示，至2018年末，寶龍地產有557.7億元的物業、土地使用權等用于抵押借款，同比上漲67.6%。借款成本方面，2018年實際借款利率為6.48%，較上年同期小幅上升0.18個百分點。

顯然，如何通過降低成本特別是財務成本來改善利潤水平，將是寶龍地產在2019年必須得面對的現實壓力。

輕重結合

《每日經濟新聞》記者注意到，3月5日，寶龍地產成功發行總額10億元、票面利率7.2%、期限為2年的中期票據。而實際上，年初至今，寶龍地產還曾發行多筆票據進行融資。1月14日，其發行于2021年到期的2億美元、利率9.125%的優先票據；1月21日，其發行總額3億元、利率5.85%、期限270天的超短融債券……

而上述融資中，將有大部分用于償還其多個商業地產的開發貸款。聚焦商業地產的寶龍地產，對資金的渴求可見一斑。

實際上，由于商業地產的開發周期長，快速擴大商業地產規模對開發商的運營能力、資金實力有著不小壓力。但同時，商業物業的租金收入、增值收益，仍能讓不少商業地產開發商取得較好業績。

自2013年寶龍地產將戰略調整為“也上海為中心，深耕長三角”后，其逐漸將重心從三四線城市掉頭轉向布局一二線城市，特別是華東區域。至2018年底，寶龍地產經營及管理的商業廣場達36個。

但與恒隆、九龍倉等不同的是，寶龍地產的一些商業項目并不分布在城市核心區域的核心地段。以上海為例，其目前在上海運營的6個商業廣場，基本都位于上海郊區。無論是租金收入，還是增值收益，顯然無法與恒隆、九龍倉項目相比。與此同時，作為全自持的“重”資產，對寶龍地產的資金實力著實是個不小的挑戰。也正基于此，近兩年寶龍地產也在嘗試輕資產運營，實現“輕重結合”。年報顯示，至2018年末，寶龍地產運營了3個輕資產項目。

（封面圖片來源：攝圖網）