每經記者｜甄素靜    每經編輯｜魏文藝    

千萬級公寓秒光、天價“喝茶費”重現、二手業主跳漲惜售、經營貸違規進入市場……3月以來的深圳樓市表現可謂魔幻。而魔幻的表現之后，今年“五一”假期的深圳樓市表現卻未如所期，大家似乎都在靜默地等待。

或受疫情影響，或因政策風向未明，開發商在“靜默”地伺機而動；熱點區域購房者擔心高位接盤，在“靜默”地等待業主轉變心態，回調價格；業主在“靜默”地等待著市場能有所恢復。政策預期尚未明朗前，市場博弈情緒日漸濃厚。

新房方面，整個4月及“五一”假期，深圳僅有寶安、龍崗有兩個項目入市，供應極其緊張；二手房市場則表現趨于正常，4月過戶7679套，環比下跌4.11%。

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉向《每日經濟新聞》記者分析認為，隨著復工復產有序進行，預計5月份深圳新房市場供應將會有所增加；4月份二手房接近8000套的成交量屬于一個市場正常回暖狀態，且升溫明顯，很大程度反映的是3月份的市場需求。

深圳某在建樓盤項目 圖片來源：每經記者 甄素靜 攝

新房入市減少，銷售分化嚴重

據深圳房地產信息網統計，4月份深圳成交3446套新房住宅，環比增加9.3%，連續兩個月回升；成交面積327298平方米，環比增加1.1%，主要集中在龍崗、坪山、深汕合作區等區域。

其中，龍崗區成交1027套新房住宅，環比增加7.8%，占全市一手住宅網簽量的三成；坪山區成交379套，環比增加環漲264%；深汕合作區成交403套，環比增加190%；而南山、福田及寶安，網簽量環比跌幅都在五成左右。

據記者統計，整個4月及“五一”假期，僅寶安、龍崗有兩個新房項目入市，供應極其緊缺，而新入市項目銷售分化嚴重。

其中，西部項目仍受市場熱捧，無折扣情況下仍能達到較高去化。如寶安區松崗的滿京華云著項目，于5月2日獲批現售145套毛坯住宅，備案均價4.4萬元/平方米。據合富研究院（深圳）統計，4月17日該項目三期創意空間開放；5月3日開盤當天第一輪簽到客戶131批，第二輪簽到客戶24批，兩輪合計155批。兩輪累計成交122套，去化率高達84%。

數據來源：樂有家

而位于東部龍崗區的新項目在啟動轉介、折扣等營銷手段后，去化依舊不樂觀。如君華時代項目，3月27日啟動中原、房多多、q房、貝殼居理等多個渠道轉介, 轉介費用0~15套3%,16~25套上跳3.5%,26套及以上跳4%，提前一月蓄客。4月29日取得預售后順賣，共成交56套，去化率僅13%。

值得一提的是，此前在市場占盡風頭的千萬豪宅太子灣灣璽，因捂盤惜售而被官方鎖定房源。深圳市住建局局長張學凡近日在一檔節目中直言，“一個樓盤分三次銷售，給老百姓釋放每次秒光的信號，對這種行為要堅決予以打擊。”張學凡表示，目前已經對該項目開發商采取包括限制其所有在深項目網簽等限制政策，并將其捂盤惜售的違法違規材料移交給相關部門。

4月30日，《每日經濟新聞》記者從深圳房地產信息平臺查詢到的信息顯示，太子灣灣璽項目除33套已備案房源外，其余192套房源全部顯示為“分局鎖定”。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，新房是否入市取決于樓盤的建設狀況以及蓄客情況。4月份開發商暫時不入市，與目前還在疫情期間有關，同時也與客戶量還不算太足夠有關。

高價二手房源被強制下架

二手房方面，在3月份過戶需求集中釋放后，市場成交正常。樂有家研究中心數據顯示，4月深圳二手住宅過戶7679套，環比下跌4.11%；成交均價60585元/平方米，環比上漲3.22%。

與一手房不同，深圳二手住宅各區過戶量分配比較均勻。4月份寶安及龍崗的二手房過戶量均在1800套左右，福田和南山均在1400套左右。過戶量最高的是寶安的1884套，環比下跌9.8%。

價格方面，各區成交均價大多有所微漲，最高是南山的82785元/平方米，環比上漲1.58%；其次為福田的75196元/平方米，環比上漲1.38%；光明二手住宅成交均價超越鹽田與坪山，為43167元/平方米，環比上漲2.48%。

市場熱度已由西部向東轉移。深圳某地產中介鐘華告訴《每日經濟新聞》記者，其所在的龍崗區近期成交較快，價格未出現大漲，主要為南山區和寶安區購某買力外溢，其中龍中和坂田區域是成交的熱點板塊。

而此前業主大幅跳價的熱點區域高價房源，已被官方通知悉數下架。光明區某中介門店的陳洋告訴記者，其公司4月下旬曾下發通知，要求區域內傳麒山、光明大第、新地中央、龍光玖龍臺4個熱門樓盤，外網展示價不得高于6.3萬元/平方米，超出者盡快下架，一經發現維護人店面斷網整頓。

數據來源：樂有家

光明區高價房源被下架并非孤例，在南山和寶安區超過20萬元/平方米房源也均被強制下架。南山區某中介門店孫陽告訴記者，某些高價值的豪宅雖已被強制下架，但業主心理底價并沒大變化，房子該怎么賣照舊。對于購房者而言，超出20萬元/平方米部分需要在首付里補齊，增加了購房成本。

市場熱度方面，樂有家研究中心統計顯示，4月業主與客戶的入市信心都較高，新增房源量及客源量有明顯上漲，二手帶看量環比3月上漲3成。

何倩茹認為，4月份的備案數據反映出前期非常不錯的成交情況。而實際上，4月市場的成交情況也比較樂觀，“五一”期間購房熱情也相對較高。預計未來兩個月數據面上仍然樂觀，而由于需求集中釋放，預計5月的實際成交會稍微下降。

值得注意的是，隨著4月中下旬深圳官方密集調控，市場熱度已有所放緩。“五一”假期，二手房市場帶看量相較之前大幅下降。據貝殼帶看數據顯示，4月深圳貝殼共帶看34次，5月1~5日總帶看約20000次，不及4月分帶看量的十分之一。

一手調控監管，一手鼓勵供應

深圳樓市自3月以來便表現的十分魔幻，一面是久違的天價“喝茶費”重出江湖，一面是從不啟動轉介的豪宅區不惜向渠道砸下重金來營造熱銷氛圍，加之二手業主跳漲惜售及經營貸違規進入市場，使得市場焦慮情緒加重。

同時，深圳市場的調控監管與鼓勵政策，也從未如此密集而出。

針對新房市場天價“喝茶費”“更名費”重現，寶安區住建局4月3日發布通知，即日起開展打擊開發商和中介機構此類違法行為的行動。

深圳某住宅小區 圖片來源：每經記者 甄素靜 攝

針對二手房跳漲、中介哄抬房價等行為，4月9日，深圳南山住建局發文強調，凡參與惡意炒作、哄抬房價的，將依法查處，嚴肅追究其法律責任。

而對深圳樓市推上輿論高點的，是一紙對經營貸違規進入樓市的嚴查。4月20日，央行深圳支行發聲，要求轄內銀行嚴查房抵押經營貸資金違規流入房地產情況的緊急自查；深圳市中小企業服務局發布公告，將會同銀保監部門加大對貸款貼息項目的審核力度。

4月28日，深圳市住建局局長張學凡在參加《民心橋》節目時坦言，對于深圳樓市，還有更多調控手段。

此外，4月30日，廣東省民政廳印發通知稱，自2020年5月1日起啟用婚姻登記證二維碼，由全省各級婚姻登記機關辦理的結（離）婚證統一打印二維碼。業內人士分析稱，此舉是為堵住辦理假離婚以低首付買房的口子。

一面加緊調控和監管，一面為緩解房荒放寬入市條件。4月16日，深圳市住建局、規劃和自然資源局聯合通知稱，將放松商品房預售條件，加快商品房供應。此外，各區在簽訂城市更新項目時，允許項目實施主體申請人以金融機構保函代替現金形式的保證金（監管資金）。

至于未來是否仍有調控空間，何倩茹認為，一般情況下，只要市場不出現過熱的現象，深圳出政策的幾率比較低。總體而言，5月份市場應該會比較平靜。

李宇嘉則認為，未來再出政策調控與否，要走一步看一步。近期調控節奏比較快，政策短期內不會有太大的變動，目前主要是從加快新開工和城市更新進度增加住房供應，強調從供給端來解決住房短缺問題。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經記者 甄素靜 攝