每經記者｜甄素靜    每經編輯｜陳夢妤    

作為深圳樓市發展的親歷者和見證者，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對在不惑之年又被時代賦予了新使命的深圳有著獨到見解。

從關內到關外，如今地域版圖已擴增數倍的深圳真的缺地嗎？從住房政策制定角度而言，如何快速釋放城中村、老舊小區的巨大能量？如何堅持房住不炒，建立深圳樓市健康發展長效機制？

困境中得出的房地產經驗

上世紀80年代，深圳由縣城改市時，雖有周邊地區人力支援建設，但深圳地方財政非常困難，時任專抓基建的房管局副局長，常為幾十萬跟政府討價還價。

在此背景下，香港“畫土成金”的地產開發模式顯得無比誘惑。彼時，深圳房管局雖有大把土地在手，但當時憲法明文規定土地不能侵占、出租、買賣，這一下堵住了紓困渠道。后來在省委鼓勵下，他們以補償貿易的擦邊球做法，選擇就近與港商合作，以緩解資金壓力。深圳出地，港商出錢，建房后利潤分成。

也是在這次嘗試的巨大獲利中，房管局發現了土地的作用。深圳又以經營合作形式，與港商開發了翠竹苑、湖濱新村、友誼大廈等工程。外商通過外事辦等渠道獨資申請的土地使用費，在深圳房地產發展史上也短暫存在過。這些在中國房地產發展史上都有過引領時代的作用。

此后幾年，深圳創新合作使用方式盤活了土地，增加了收入，但同時也帶來了管理上的混亂。直到1987年，國家頒布了土地轉讓相關法規，深圳決定以公開競投的方式出讓深圳水庫的一塊土地，編號H409―4，面積8588平方米，由原深房公司以525萬元競得。這是中國首次以公開拍賣方式完成的國有土地使用權有償轉讓。

距離“第一拍”結束不到半年，1988年全國人民代表大會通過修改憲法草案，刪除原憲法中禁止土地“出租”兩字,明確規定土地使用權可以依照法律規定轉讓，土地流動性自此被逐漸釋放，為深圳、為中國房地產繁榮發展奠定了法律基礎。

有法可依后，深圳特區內經營性項目用地一律采用招標、拍賣方式出讓，同時為加快商品住房建設，同年10月，深圳市政府正式頒布并實施《深圳經濟特區住房制度改革方案》，建立起獨立的住房基金系統，鼓勵職工購買住房，逐步實現住房的商品化和市場化。

但隨著深圳經濟飛速發展和人口的不斷涌入，土地資源緊缺問題日趨明顯。早期城中村與舊城落后的功能與城市發展需求矛盾日漸突出，為此2004年深圳頒行《深圳市城中村、舊城改造暫行規定》，開始對城中村進行綜合整治和舊城全面改造。

借示范區優勢率先推出房產稅

通過填海、取消二線關，建立深汕合作區等等途徑，地域版圖已擴至數倍的深圳，真的如外界盛傳，土地資源十分緊缺嗎？

深圳需要土地帶動區域開發、軌道交通建設、城市功能的實現。打造先行示范區，深圳作為大灣區龍頭，每一個戰略落地都需要空間。在李宇嘉看來，深圳供地潛力像吸了水的海綿，表面看沒有地，但一擠就有地了；擠得越用力，可以供應的土地就越多。

問題是如何才能把閑置土地逼出來。深圳是工業起家的城市，有數千個工業園區，僅龍崗就有各類工業園區900個，總占地面積80.5平方公里。過去，工改商、工改居、工改M0（產業用地）轟轟烈烈，大家都搞房地產開發。表面上看，形形色色的孵化器、產業用房，創業空間，其實都是類住宅。

“只要發展商品房，在資本逐利的情況下空間就永遠也不夠。深圳一旦把工業用地轉向產業，不搞房地產，空間約束問題就迎刃而解，清理閑置地塊，存量盤活，才是深圳供地的主力。”

與此同時，由漁村發展而來的深圳，歷史遺留了體量巨大的城中村和舊城區，蘊含了巨大動能，如何快速釋放該部分動能？李宇嘉認為，現階段城市更新開始進入精細化運營階段，即微改造，不再大拆大建，邏輯已徹底改變，城市更新已經從1.0的住宅化、2.0的類住宅化，現在到了3.0的產業地產時代。

“2018年至今，深圳城市更新領域基本上一個月要出2～3個新政，主基調就是深圳舊改去地產化。即便微改造，也要小步推進，不能引起房租明顯上漲；深圳劃定270平方公里的工業區塊線，像生態線一樣保護。未來，工改綜合、工改商、工改居等地產化全面封堵，“工改工”將占城市更新近60%，并轉向園區配套升級，“這才配得上先行示范區”。

土地少、盤子小導致深圳商品房的金融屬性、資產屬性極強，而房價也易被操作等，特別是在這次疫情中，深圳房地產市場率先復蘇后，市場與政府間相互博弈，李宇嘉認為，要想建立深圳樓市健康發展的長效機制，壓制不是解決問題的方法。除解決供應問題外，也應合理利用深圳被賦予優勢的行政手段。

在發展中，不能任由市場的手無限發揮作用。“制定二手房制度價，在以服務于二手房征稅的片區評估基礎上，以片區為單位，發布指導價。只要這個指導價可控，就錨定了整個片區的價格，抱團漲價、暴力拉升的邏輯，土崩瓦解。”

房產稅是應對資產價格暴漲、抑制上漲預期的最佳手段。在李宇嘉看來，深圳打造先行示范區的實施意見中，明確提出“要率先建立房地產調控長效機制”，深圳要充分利用示范區的“立法先行”優勢條件，借此機會按照充分授權的推進原則，在深圳率先推出房產稅。

封面圖片來源：受訪者供圖