每經記者｜張卓青  肖世清  廖丹    每經編輯｜廖丹    

房地產貸款新規的落地在個人按揭貸款市場掀起陣陣波瀾。

日前，每經記者走訪滬深兩地，發現多家銀行個人按揭貸款額度收緊。

“個人首套房目前沒有貸款額度，現在放不了款，起碼要到6月份才能放款。”

“我們這邊現在額度相當少，如果客戶決定現在做，我們不確定什么時候能放款，給到的回復只能是無限期。”

“3月（放款）可能是最快的了，今年的形勢特別嚴峻，總體上央行會壓降房貸的額度。”

有銀行工作人員提及，房貸新規落地后，其所在銀行在房貸額度上劃得非常緊，現在放款很慢。

那么新規之下，哪些銀行房地產貸款超標？有多少房地產貸款恐將“擠出”市場？新規是否會對普通購房者貸款買房產生影響？《每日經濟新聞》記者統計了37家上市銀行截至去年6月末的個人住房貸款（按揭貸款）、房地產貸款在貸款總額中的占比，發現其中有11家銀行的個人住房貸款或者房地產貸款占比越過“紅線”。

 

 多少銀行“超標”？近三成！

9家房地產貸款占比超標，8家個人住房貸款占比超標

近年來，“房住不炒”已成為房地產調控的主基調。而到了2020年的最后一天，人民銀行聯手銀保監會放出大招，出臺了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），限制銀行業金融機構房地產貸款。

在《通知》中，人民銀行和銀保監會根據不同銀行的資產規模及機構類型，分成5檔對房地產貸款集中度進行管理。

具體來看，第一檔也就是中資大型銀行，包括工、農、中、建、交、郵儲銀行6家國有大行和國家開發銀行，這7家銀行的房地產貸款占比上限為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%。值得注意的是，這里所指的房地產貸款包含了銀行公司貸款中的房地產行業貸款和個人貸款中的個人住房貸款。

《每日經濟新聞》記者統計A股上市銀行半年報后發現，截至2020年6月末，37家銀行中有11家銀行的個人住房貸款或者房地產貸款占比越過“紅線”，比例達到29.73%。具體來看，9家銀行房地產貸款占比“超標”，8家銀行個人住房貸款占比“超標”，6家銀行兩項貸款占比均“超標”。

在第一檔的中資大型銀行中，6家國有大行的房地產貸款余額占總貸款比重均未越過紅線，但是有兩家銀行的個人住房貸款余額占比略微超出了新規所劃定的指標，分別是建設銀行和郵儲銀行，這兩家銀行的個人住房貸款集中度分別為34.03%和33.64%，分別超過32.5%的紅線1.53個百分點和1.14個百分點。

在第二檔的中型中資銀行中，招商銀行和興業銀行這兩家全國性股份制銀行的兩項指標在2020年6月末均雙雙超標，其中，招商銀行的個人住房貸款和房地產貸款的占比分別為24.74%和33.24%，分別超出了監管上限4.74個和5.74個百分點。

而興業銀行的個人住房貸款和房地產貸款占比則分別為25.73%和33.73%，超出了5.73個和6.23個百分點。另外，浦發銀行的房地產貸款占比也略微超過了紅線0.43個百分點。

在第三檔的中資小型銀行和非縣域農合機構中，鄭州銀行、青島銀行等四家城市商業銀行的房地產貸款和個人住房貸款占比雙雙“超標”。

值得注意的，監管部門對于集中度紅線指標還是給予了一定的彈性空間，《通知》規定，人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，結合具體情況，在第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理基準上增減2.5個百分點。

杭州銀行所在的第三檔銀行機構所對應的房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比“紅線”分別為22.5%和17.5%，若監管以增減2.5個百分點范圍內確定上限（即房地產貸款占比20%~25%，個人住房貸款占比15%~20%），那么從半年報披露的數據來看，杭州銀行房地產貸款集中度指標在紅線范圍內，存在未超標可能。

 未來多少房地產貸款資金將被擠出？

靜態測算恐近萬億

《通知》給銀行業金融機構留出了業務調整的過渡期，規定了房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期通知實施之日起2年，也就是到2022年12月31日，超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自實施之日起4年，也就是到2024年年末。

不考慮監管對第三、四、五檔銀行的貸款集中度適當增減2.5個百分點的要求，如果我們以2020年6月末的數據來看，便可以靜態測算新規之下，上市銀行房地產貸款超標的總量，這也可以粗略估算在監管對業務調整的要求之下，未來銀行將壓降的貸款資金。

據統計，37家上市銀行有11家銀行的房地產貸款或個人住房貸款是超標的，經過計算，這11家銀行的貸款超標總量達到了9519億元。

交通銀行金研中心首席房地產分析師夏丹對《每日經濟新聞》記者表示：盡管這些銀行存在縮減房地產貸款規模的壓力，但由于政策“不急轉彎”，給予了2~4年的過渡期，并且還可以據實適度延長，總體來說調整壓力并不算大。粗略估算年均需要壓降的存量總規模大概是房地產貸款2000億、個人住房貸款3000億，影響并不算大。

她進一步指出，具體來看，超過紅線的銀行中，大型銀行超出幅度很小，只有部分中型銀行和城商行超出點數較多，可能采取的措施有：一是“替代”，適當增配風險收益率與房地產貸款類似的信貸產品，適當加大信用卡等個貸產品發放力度；

二是“分子做減法”，進行逾期和不良房地產貸款的催收和壓降，以資產證券化的方式加大存量貸款流轉；

三是“分母做加法”，支持實體經濟，擴大其他領域的貸款。

 近8000億個人住房貸款需壓降

調查：已有多家銀行收緊按揭貸款額度

據記者統計，37家上市銀行中有8家銀行的個人住房貸款占比超過了監管所劃紅線。

從總的壓降規模來看，記者通過靜態測算得知，未來銀行為調整業務合規，恐將會壓降7903億元左右的個人住房貸款。

銀行將減少近8000億的個人住房貸款資金，這讓一些按揭貸款購房者擔心是否會對個人申請住房貸款產生影響？未來申請住房貸款會不會更難了呢？

中國社科院金融所銀行研究室主任李廣子認為《通知》對普通購房者影響比較有限。他向記者表示，目前按揭貸款是銀行較為優質的資產，購房者也可以轉向其他房地產貸款集中度較低的銀行申請貸款。

夏丹對記者表示，銀行對還款中無異常的個人住房貸款不會去壓降，居民正常的新申請住房貸款需求也不會受到顯著影響，剛需特別是首套剛需仍是政策大力支持的方向。

不過，貸款個人的資質審核和貸款獲批流程可能更加嚴格，放款時間有拉長的可能。尤其是政策出臺于歲末年初，往往是銀行信貸額度“回血”、大力投放新增以及上年末積壓貸款的節點，短期內新增個人房貸季節性激增的特征可能有所平滑。此外，局部隨著信貸資源供給減少，貸款價格也可能有所提高。

日前，《每日經濟新聞》記者調查了上海、深圳兩地個人住房貸款情況，發現多家銀行額度收緊，甚者在上海地區有股份行表示放款時間無限期。

招商銀行上海地區一支行工作人員告訴記者，房貸新規出來以后，其所在的銀行在房貸額度上劃得非常緊，現在放款很慢，沒辦法確保時效。“我們這邊現在額度相當少，如果客戶決定現在做，我們不確定什么時候能放款，給到的回復只能是無限期。”招行深圳一分支機構工作人員也對記者表示，客戶如果現在辦理，預計在3月份放款。

類似地，興業銀行上海某支行信貸人員表示：“個人首套房目前沒有貸款額度，現在放不了款，起碼要到6月份才能放款。如果是二套房可能會快一點，但是現在額度也很緊張，什么時候放款我們也不好說。”

記者從浦發銀行上海一支行了解到，該行每個月對房貸會控額，目前從受理到放款整個過程需要一個多月。“這是最起碼的時間了，跟以前差不多，我們還好一些，本來就一直在控（額度），現在有些銀行（放款）要三、四個月。”

額度之后是價格。據羊城晚報報道，有房地產中介業務人士表示，已收到工行、建行的調價通知，稱首套房按揭貸款利率升至“LPR＋55個基點”；二套房按揭貸款利率升至“LPR＋75個基點”。這一調價信息也從廣州的工農中建四大行相關工作人員處得到印證。

 哪些超標銀行信貸結構調整有壓力？

鄭州銀行新增貸款70%依賴地產

對于超標的11家銀行，雖然本次監管給予了2~4年過渡期調整，但從部分銀行2020年上半年新增貸款結構來看，未來仍面臨調整壓力。

從2020年上半年新增貸款結構來看，11家銀行中仍有9家新增房地產貸款或個人住房貸款占新增貸款總額的比重超過央行規定的占比上限。具體來看，招商銀行、鄭州銀行等五家銀行新增個人住房貸款占比與新增房地產貸款占比均高于上限；青島銀行、興業銀行、青島農商行這三家銀行房地產貸款占比“超標”；廈門銀行僅個人住房貸款占比超標。

總體來看，11家“超標”銀行中，有3家2020年上半年新增房地產貸款在各項新增貸款總額中的占比超50%，有5家占比介于30%~50%之間。

國有大行中，建行和郵儲銀行兩項貸款占比均未超標。

股份行中，浦發銀行、招商銀行、興業銀行上半年涉房貸款分別占新增貸款總額的49.31%、37.76%、33.18%，其中，個人住房貸款占比分別為36.72%、25.54%、18.07%。

東吳證券研報指出，房貸投放受限對招商銀行的經營客觀上有一定影響，因為按揭貸款目前是商業銀行的優質業務品種，雖然收益率不高，但不良率很低、資本消耗又非常少（按50%折算風險資產）。不過，招商銀行零售產品線豐富，消費貸及個人經營性貸款可能接替按揭貸款，成為未來幾年新增零售貸款的主力。

中小銀行中，值得關注的是，鄭州銀行、青島農商行、杭州銀行上半年涉房貸款占新增貸款總額的一半以上。具體看來，鄭州銀行占比最高為71.9%、青島農商行為52.96%、杭州銀行51.88%。

分析上述三家銀行上半年新增貸款結構發現，鄭州銀行個人住房貸款占比高達49.22%，也意味著該行上半年新增貸款一半來源于個人住房按揭貸款。青島農商行、杭州銀行則房地產行業貸款占比相對較高。

此外，青島銀行、廈門銀行上半年涉房貸款分別占新增貸款總額的25.29%、9.32%，而個人住房貸款分別占11.72%、20.38%。

 未超標銀行能否高枕無憂？

江蘇銀行新增貸款超半數為房地產貸款

那么，余額占比未超標的銀行未來是否可以高枕無憂？每經記者注意到，靜態來看，截至2020年6月末，有26家上市銀行未超監管規定上限。若單從2020年上半年新增貸款結構看，有10家銀行“超標”。

例如，股份行中，平安銀行新增房地產貸款占新增貸款總額的38.77%，華夏銀行這一占比為30.75%，兩家銀行均超出監管規定27.5%的上限。而中信銀行新增個人住房貸款占新增貸款的25.4%，超監管規定的20%。

此外，7家中小銀行新增貸款也存在“超標”現象。如，渝農商行、長沙銀行、張家港行上半年新增個人住房貸款占新增貸款總額分別為19.22%、17.56%、14.27%，對應上限分別為17.5%、17.5%、12.5%。貴陽銀行新增房地產貸款占新增貸款總額的36.37%，超監管規定的22.5%。

而江蘇銀行、蘇州銀行、江陰銀行兩項貸款均“超標”。值得注意的是，江蘇銀行2020年上半年房地產貸款占比在26家未超標銀行中最高，個人住房貸款、房地產貸款分別占新增貸款的29.36%、56.97%，遠高于監管規定的20%和27.5%上限。

需要關注的是，單從上半年新增貸款結構來看，也有部分銀行將接近“超標”的邊緣。例如，中行上半年新增房地產貸款在新增貸款中的占比為36.86%，接近監管規定的40%。東吳證券研報指出，預計國有大行在調整過程中，會繼續將信貸資源向小微貸款傾斜，借此同時滿足房貸管控政策及鼓勵小微信貸投放的導向。

其次，股份行中浙商銀行、中信銀行、民生銀行這一占比分別為26.93%、26.82%、26.42%，接近監管規定27.5%。

與此同時，未超標銀行中也不乏房地產貸款在新增貸款中占比較小的。比如，無錫銀行、南京銀行、常熟銀行、蘇農銀行，上半年房地產貸款占新增貸款總額的比例在10%~15%之間。而寧波銀行、上海銀行這一占比在10%以下。

國盛證券在研報中指出，對無調整壓力的機構來說，整體將保持現有水平，未來房地產貸款增長空間有限。《通知》規定，房地產貸款集中度符合管理要求的銀行業金融機構，應穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款占比、個人住房貸款占比基本穩定。體現了監管合理控制房地產貸款規模的意圖。

 

 金融機構房地產貸款有何變化？

增速持續回落

分析了37家上市銀行貸款結構數據后，再來看看全國金融機構房地產貸款規模又有何變化。央行金融機構貸款投向統計報告顯示，近一年時間我國金融機構房地產貸款增速持續回落。

具體來看，2019年末至2020年三季度末，金融機構人民幣房地產貸款余額分別為44.41萬億元，46.16萬億元，47.40萬億元，48.83萬億元，同比增速分別為14.8%，13.9%，13.1%，12.8%。

此外，人民幣房地產貸款余額占同期人民幣各項貸款余額，分別為29%、28.81%、28.69%、28.83%。

再看金融機構房地產貸款增量數據，2020年一季度增加1.75萬億元，上半年增加2.99萬億元，前三季度增加4.42萬億元，分別占同期人民幣各項貸款增量的24.6%、24.7%、27.2%。

但值得注意的是，2020年前三季度新增房地產貸款均低于去年同期。數據顯示，2019年一季度增加1.82萬億元，上半年增加 3.21萬億元，前三季度4.59萬億元。

以單個季度增量來看，2019年四季度至2020年第三季度，每季度增加的人民幣房地產貸款分別為1.12萬億元、1.75萬億元、1.24萬億元、1.43萬億元，占同期人民幣各項貸款增量的35.22%、24.65%、24.85%、34.29%。

此外，2020前三季度，金融機構房地產開發貸款余額、個人住房貸款余額增速出現放緩趨勢。央行報告顯示，2019年末至2020年三季度，金融機構房地產開發貸款余額為11.22萬億元，11.89萬億元，11.97萬億元，12.16萬億元，同比增速分別為10.1%，9.6%，8.5%，8.2%。同期，個人住房貸款余額為30.07萬億元，31.15萬億元，32.36萬億元，33.59萬億元，同比增速分別為16.7%，15.9%，15.7%，15.7%。

記者手記：房貸集中度新政傳遞了哪些信號？

2020年的最后一天，人民銀行與銀保監會共同發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。

從購房端的限購限售限貸，到開發商的“三道紅線”，再到資金端的集中度管理，生產者、購買者、資金提供者，房地產領域的政策閉環儼然已經形成。

“房住不炒”是近年來房地產調控的主基調，銀行業金融機構房地產貸款貸款集中度管理制度的提出，也是對落實房地產長效機制、實施好房地產金融審慎管理制度等要求的響應。

我們在對37家A股上市銀行貸款結構數據（數據截至2020年6月末）統計分析后發現，新規之下，大部分銀行符合管理要求，但也有部分銀行或多或少地存在調降壓力。我們靜態測算，僅A股上市銀行的超標規模就近萬億，政策力度不可謂不大。

不僅僅是超標銀行面臨調整壓力，對于未超標的銀行 ，此次的新政也提出了明確要求：房地產貸款集中度符合管理要求的銀行業金融機構，應穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款占比、個人住房貸款占比基本穩定。監管態度不可謂不堅決。

但我們也能注意到，監管對銀行達標的安排又是審慎的，也具有適度彈性。

具體來看，監管根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設定了房地產貸款集中度管理要求。管理要求的設定綜合考慮了銀行類型、存量房地產貸款業務現狀及未來空間。同時，為體現區域差異，確定地方法人銀行業金融機構的房地產貸款集中度管理要求時，可以有適度的彈性。

而監管也根據銀行房地產貸款超標程度分情況設定了過渡期。2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產貸款占比、個人住房貸款占比的業務調整過渡期分別設置。

此外，為支持大力發展住房租賃市場，監管規定住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算；為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款也不納入統計范圍。

采取分類分檔、差別化過渡期、區域調節機制等多種機制安排，不難看出，監管目的還是要確保政策平穩實施，確保調整節奏相對平穩、調整工作穩妥有序推進。總體而言，建立房地產貸款集中度管理制度，有利于市場主體形成穩定的政策預期，有利于房地產市場平穩健康可持續發展。

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記者：張卓青 肖世清 廖丹

編輯：廖丹

視覺：陳冠宇

排版：廖丹 馬原